راهکار خروج از رکود

دکتر علی چگینی

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن

بخش مسکن مانند سایر بازارهای دارایی، در عموم کشورها همواره با دوره‌های رونق و رکود مواجه می‌شود، کما اینکه بررسی گذشته این بخش در ایران نیز توالی دوره‌های رونق و رکود را تایید می‌کند، به‌نحوی‌که در دهه‌های گذشته پس از گذشت یک دوره رونق ۲ تا ۳ ساله، بازار مسکن وارد دوره رکود ۲ تا ۳ ساله شده است. بر این اساس بخش مسکن در سال‌های ۱۳۸۹ تا اواسط سال ۱۳۹۲ با رونق و پس از آن با رکود مواجه شد. ولی نکته قابل‌توجهی که در دوره ‌های رونق و رکود اخیر روی داده است، شدت بالای آنها نسبت به دوره‌های پیشین است که در زیر به چرایی آن پرداخته می‌شود.

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در میان‌مدت متاثر از دو عامل است؛ ۱- ظرفیت‌های اقتصادی موجود در کل اقتصاد و به تبع آن توان اقتصادی سرمایه‌گذاران حوزه مسکن و همچنین نحوه تخصیص و توزیع منابع در بین بخش‌های مختلف اقتصادی ۲- نیاز به مسکن و قدرت خرید خانوار (تقاضای موثر).

طی سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی و به تبع آن سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بنا به دلایلی همچون؛ ۱- مداخله دولت در بخش مسکن از طریق اجرای طرح مسکن مهر و ورود حجم قابل‌توجهی از منابع پرقدرت بانک مرکزی و آورده متقاضیان مسکن مهر در این طرح، ۲- ورود قابل‌توجه منابع مالی بخش خصوصی و بسیاری از نهادها، بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری به بخش مسکن به‌دلیل شکل‌گیری فضای نامناسب کسب‌وکار در عموم حوزه‌های اقتصادی و سرکوب مالی (تعیین دستوری نرخ سود بانکی با وجود نرخ تورم عمومی بالا) و ۳- عدم اجرای طرح‌های مصوب شهری و فروش تراکم مازاد از سوی شهرداری‌ها برای جذب منابع مورد نیاز اجرای پروژه‌های شهری، به شدت افزایش یافت.

بنابراین میزان بالای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال‌های مذکور بدون افزایش ظرفیت‌های کلان اقتصادی، منجر به افزایش سهم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از کل تشکیل سرمایه ثابت کشور به بیش از حد بهینه خود شد و منجر به ورود حجم قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی تکمیل شده به بازار مسکن طی سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۴ شده است. این در حالی است که در این سال ها، به‌دلیل روند نزولی تعداد ازدواج‌ها و به تبع آن کاهش نیاز به مسکن و همچنین به‌دلیل کاهش توان مالی خانوارها و وقوع رکود اقتصادی (ناشی از حاکم بودن شرایط تحریم بر اقتصاد کشور)، تقاضای موثر در بازار مسکن کاهش ملموسی یافته است

مجموعه عوامل فوق الذکر در کنار عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن به لحاظ مساحت و قیمت (عرضه بیش از حد مسکن‌های لوکس)، منجر به عدم فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده در بازار مسکن و حبس قابل‌توجه نقدینگی در این واحدها و به تبع آن کاهش قدرت اقتصادی و تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود مجدد به بخش مسکن شده است. کما اینکه تقاضا برای صدور پروانه‌های ساختمانی و به تبع آن سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده در بخش مسکن و ساختمان، طی سال‌های ۱۳۹۳ تاکنون با کاهش مواجه شده است.

براساس آمار سرشماری عمومی نفوس و مسکن تعداد ۶/ ۱ میلیون واحد مسکونی در سال ۱۳۹۰ در کشور خالی بوده است که عموم این واحدها در کلان شهرها واقع شده‌اند و برآورد می‌شود از ارزشی معادل حدود ۲۰۰ میلیارد دلار برخوردار باشند. لذا مباحث فوق الذکر نشان می‌دهد که کاهش در میزان سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده بخش مسکن طی سال‌های اخیر تا حدودی طبیعی است و اصولا تداوم روند صعودی سرمایه‌گذاری‌های صورت پذیرفته در سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ ناشی از شرایط خاص این سال‌ها، غیرمنطقی بوده و ادامه آن روند منجر به اتلاف بیشتر منابع و حبس نقدینگی در بخش مسکن می‌شد.

با این وجود ادامه روند موجود (سیرنزولی صدور پروانه‌های ساختمانی) می‌تواند منجر به کاهش عرضه مسکن در سال‌های آتی و احیانا افزایش قیمت در بخش مسکن شود و با توجه به سهم بالای بخش مسکن در اقتصاد خانوار و تورم عمومی و همچنین اثرات مثبت ایجاد تحرک در بخش مسکن بر بسیاری از صنایع دیگر، ضروری است مجموعه اقداماتی برای ایجاد رونق در بخش مسکن، در راستای عدم کاهش فشار اقتصادی در آینده بر خانوارهای فاقد مسکن و همچنین استفاده از ظرفیت‌های بخش مسکن برای ایجاد رونق، در بخش قابل‌توجهی از اقتصاد کشور در شرایط فعلی و حفظ دستاورد کنترل تورم عمومی، صورت پذیرد.

ضمنا بررسی متغیرهای پیش‌نگر حوزه مسکن حاکی از این است که روند منفی متغیرها و شاخص‌های بخش مسکن از جمله سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید، تعداد پروانه‌های ساختمانی و ارزش افزوده متوقف یا محدود شده و تعداد معاملات نیز در بازار مسکن از سیر صعودی برخوردار شده است. براساس آمارهای منتشر شده تعداد معاملات در ۸ ماهه اول سال جاری حدود ۹ درصد افزایش یافته است، تعداد پروانه‌های ساختمانی طی ماه‌های مهر و آبان روند صعودی یافته، نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده نیز در ۶ ماهه اول سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۸/ ۰ درصد مثبت شده و نرخ رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان محدود شده است.

با این وجود، برای تقویت چشمگیر و مطلوب متغیرهای فوق‌الذکر پیشنهادهایی به شرح ذیل ارائه می‌شود:

1- تقویت طرف تقاضا در بازار مسکن: در حال حاضر بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی تکمیل شده (به‌خصوص در کلان‌شهرها)، به‌دلیل نبود قدرت خرید کافی در متقاضیان و نبود تقاضای موثر در بازار مسکن، خالی هستند و این مساله منجر به حبس نقدینگی سازندگان در بخش مسکن و کاهش تمایل آنها به سرمایه‌گذاری جدید در بخش مسکن شده است. بنابراین برای ایجاد رونق در ساخت‌وساز و افزایش ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان ضروری است، در شرایط فعلی طرف تقاضا با هدف نهایی تقویت طرف عرضهِ مسکن، تقویت شود و اصولا هر برنامه‌ای جهت تقویت طرف عرضه (به جز در برخی مناطق همچون بافت‌های فرسوده شهری)، با وجود خانه‌های خالی و فروش نرفته، غیرعقلایی است و البته منجر به نتیجه (افزایش ساخت و ساز قابل‌توجه) نیز نمی‌شود.

2- تقویت ساخت و سازها در بافت‌های فرسوده شهری: همان‌گونه که ذکر شد تقویت طرف عرضه در کل بازار مسکن با وجود خانه‌های خالی غیر عقلایی و (به‌خصوص با استفاده از روش‌های حمایتی به‌دلیل کمبود منابع مالی) غیراجرایی است. ولی با توجه به اولویتِ بازسازی بافت‌های فرسوده و همچنین هم‌پوشانی همزمان بخش قابل‌توجهی از عرضه با تقاضای موجود در این بافت‌ها، تحریک ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده، امکان‌پذیر و البته از توجیه برخوردار است.

3- سرعت بخشی به اتمام پروژه‌های مسکن مهر: جهت تحریک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از طریق طرح مسکن مهر، ضروری است، به تکمیل واحدهای مسکن مهرِ دارای متقاضی، سرعت بخشیده شود. این برنامه نیز به‌دلیل وجود همزمان تقاضا و عرضه توجیه‌پذیر است.

4- اجرای مسکن اجتماعی: حسب برنامه مسکن اجتماعی مقرر شده است در سال جاری ۷۰ هزار واحد و در طول سال‌های برنامه پنجم، سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی جهت اقشار کم‌درآمد تامین شود. اجرای این برنامه در سال‌جاری نیز به سهم خود می‌تواند منجر به ایجاد تحریک در بخش مسکن شود.

البته باید توجه داشت با توجه به رویکرد دولت، مبنی بر عدم استفاده از منابع پرقدرت بانک مرکزی، تامین مالیِ پیشنهادهای فوق‌الذکر باید با لحاظ رویکرد مذکور و استفاده از منابع بودجه‌ای دولت و همچنین ظرفیت‌های مالی موجود در بخش مسکن صورت پذیرد، بر این اساس روش‌های تامین مالی ذیل جهت ایجاد رونق و تحرک در بخش مسکن پیشنهاد می‌شود:

1- کاهش طول دوره سپرده گذاری صندوق پس‌انداز مسکن یکم: در حال حاضر حسب اعلام بانک مسکن، بالغ بر ۱۲۰ هزار حساب در صندوق پس‌انداز یکم، توسط متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن افتتاح شده است که بخش اعظمی از این حساب‌ها در سال جاری افتتاح شده و باید حداقل یکسال جهت دریافت تسهیلات در صف انتظار باشند. به‌منظور ورود زودتر از موعد این متقاضیان به بازار مسکن و به تبع آن ایجاد تحریک در این بازار، می‌توان طول دوره انتظار دریافت تسهیلات از این صندوق را برای مدت مشخصی (به عنوان مثال تا زمان وقوع رونق در بخش مسکن) کوتاه کرد و جهت جبران عدم تعادل در منابع و مصارف این صندوق (ناشی از کاهش طول دوره بازپرداخت)، می‌توان از منابع اقساط بازپرداختی مسکن مهر، استفاده کرد.

2- تخصیص اعتبار از محل بودجه عمومی جهت پرداخت یارانه سود تسهیلات در بافت‌های فرسوده شهری و همچنین اجرای مسکن اجتماعی: حسب مصوبه سال ۱۳۹۳ دولت، مقرر شده است تا سقف سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات توسط سیستم بانکی جهت بازسازی بافت‌های فرسوده شهری پرداخت شود و معادل ۹ درصد از سود این تسهیلات توسط دولت پرداخت شود. همچنین جهت اجرای برنامه مسکن اجتماعی در سال ۱۳۹۵ نیز مبلغ دو هزار میلیارد ریال از محل بودجه عمومی باید تامین شود. بنابراین تخصیص اعتبار در سال‌جاری جهت اجرای مسکن اجتماعی و پرداخت حداقل ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات یارانه‌ای در بافت فرسوده، می‌تواند به ایجاد رونق در بخش مسکن کمک کند.

3- استفاده اهرمی از منابع بازپرداختی اقساط مسکن مهر جهت پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت در بافت‌های فرسوده: جهت پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به متقاضیان بازسازی و ساخت در بافت‌های فرسوده شهری، می‌توان بخشی از منابع برگشتی مسکن مهر را به عنوان اهرم جهت کاهش هزینه تمام شده این تسهیلات استفاده کرد. به عبارت دیگر با تلفیق بخشی از منابع مسکن مهر و منابع بانک مسکن، نسبت به پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت در بخش مسکن اقدام کرد.

4- افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر از محل بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن مهر: در حال حاضر عملیات اجرایی بخشی از واحدهای مسکن مهر به‌دلیل کمبود منابع و عدم وجود توان مالی در متقاضیان برای افزایش سهم آورده، کند است و با افزایش سقف تسهیلات ساخت این واحدها از محل بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن مهر، روند اجرایی این واحدها تسریع می‌شود.