عوامل گرایش به تراکم منفی

محمدسالاری
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر

صدور «تراکم منفی» برای برخی از ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در تهران، بخش زیادی از ارتفاع برج‌های در حال ساخت را به اعماق زمین هدایت کرده است. تابلوهای ساختمانی نصب‌شده در جلوی گودبرداری‌های عمیق در مناطق خاصی از پایتخت نشان می‌دهد در برج‌های غیرمسکونی بالای 20طبقه از تراز صفر، با هدف «تامین پارکینگ»، اجازه احداث 4 تا 8 طبقه در زیرزمین داده شده است. شاید دلیل ساخت این طبقات منفی پارکینگ باشد؛ اما گروهی از سازندگان به جز پارکینگ، از طبقات زیرین استفاده تجاری نیز می‌کنند. یکی از خطراتی که ایجاد گودهای عمیق برای پایتخت ایجاد می‌کنند، افزایش حوادث و تلفات گودبرداری در شهر تهران است.

تابلو‌های نصب‌شده در جلوی برخی کارگاه‌های ساختمانی مستقر در مناطق خاصی از تهران حاکی است: تحت‌تاثیر صدور مجوز «تراکم‌منفی» برای برج‌های بالای 20طبقه، حدود یک‌سوم تا نزدیک یک‌دوم ارتفاع برج‌های جدید به تراز زیرصفر هدایت شده؛ طوری که این شیوه ساخت‌وساز که دست‌کم طی یک‌سال اخیر گسترش پیدا کرده، هم‌اکنون حجم قابل‌‌توجهی از گودبرداری‌های عمیق در پایتخت را رقم زده است. در شکل تازه برج‌سازی که عمدتا با کاربری‌های غیرمسکونی همچون اداری یا تجاری در جریان است، تراکم کل ساختمان معمولا بین 30 تا 35طبقه در نظر گرفته شده است که از این میزان ارتفاع، بین 4 تا 8 طبقه زیرزمین ساخته می‌شود.

در عین حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که علت افزایش تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز در زیر سطح را در دو عامل می‌توان جست‌وجو کرد. عامل اول از مقررات و ضوابط شهرسازی ملاک عمل در مناطق 22گانه به‌ویژه مفاد طرح تفصیلی جدید که در اردیبهشت ماه سال 91 تصویب و ابلاغ شد، نشأت می‌گیرد. مطابق با مفاد طرح تفصیلی اراضی که دارای مساحت قابل‌توجهی باشند و به‌ویژه در بر راسته‌ها و محدوده‌هایی که در کاربری M یا S قرار گرفته باشند، برای ساخت‌وسازهای بلند‌مرتبه به‌خصوص ساخت‌وسازهای بیش از 12 طبقه که در زمره ساختمان‌های بلندمرتبه محسوب می‌شوند، باید به ازای هر واحد تجاری، یک واحد پارکینگ تامین کنند. قاعده تامین پارکینگ در طرح تفصیلی کنونی، بیش از طرح ملاک عمل گذشته، سازنده‌ها را محدود می‌کند. چراکه در گذشته به ازای هر 33 متر واحد تجاری، تامین یک واحد الزامی بود، اما در حال حاضر طبق ضوابط طرح تفصیلی به ازای هر 25 متر واحد تجاری، تامین یک واحد پارکینگ الزامی شده است. از این رو به نظر می‌رسد یکی از عوامل مهم در گرایش سازنده‌ها برای احداث طبقات منفی، الزام تامین پارکینگ باشد، به‌ویژه آنکه در مجتمع‌های تجاری باید ضریب فزاینده‌ای هم برای تامین پارکینگ مراجعه‌کنندگان در نظر گرفته شود. تامین پارکینگ برای سازنده‌ها به‌دلیل فرمول محاسبه عوارض در طبقات منفی با صرفه اقتصادی همراه است. طوری‌که عوارض صدور پروانه برای تراکم‌منفی به مراتب ارزان‌تر از تراکم مثبت است و به‌ازای هر طبقه منفی، 10درصد از آن کاسته می‌شود.

اما ظاهرا شهرداری برای تامین پارکینگ در زیرزمین برج‌ها، رقمی بسیار نازل و معادل یک‌دهم نرخ تراکم، از سازنده‌ها دریافت می‌کند. البته اگر کاربری تجاری به‌صورت رسمی برای طبقات منفی صادر شود، عوارض آن، مطابق تراکم‌ مثبت ساختمان‌ها که حداقل 200 تا 300 هزار تومان برآورد می‌شود، محاسبه خواهد شد.

عامل دوم گرایش سازنده‌ها و فعالان بخش ساختمانی به افزایش تعداد طبقات در عمق زمین آن است که در مجتمع‌های تجاری بزرگ و چندمنظوره طبقات زیرین به شرط ایجاد فضای تفریحی قابل توجه، می‌تواند کارکرد بهتری داشته باشد. به همین دلیل است که برخی متولیان ساخت‌وساز هنگام دریافت پروانه ساختمانی، کاربری طبقات منفی را به یک کاربری درآمدزا تبدیل می‌کنند. البته این نکته قابل تامل است که هزینه ساخت طبقات منفی به‌دلیل گودبرداری عمیق، توجه به مسائل ایمنی و... نسبت به سایر طبقات بالاتر است. در مجموع می‌توان نتیجه گرفت که استفاده از طبقات زیرسطح با هدف تامین پارکینگ یا کاربری‌های تجاری بدون ایراد است؛ چراکه تامین پارکینگ در طبقه همکف یا روی همکف صرفه اقتصادی ندارد.

البته ساخت‌وساز در عمق زمین به شرطی می‌تواند بلامانع باشد که هزینه‌های لازم برای مقاوم‌سازی انجام شود و بحث مقاوم‌سازی جداره‌های گود رعایت شود. تجربه گودبرداری‌های عمیق و پرخطر گذشته نشان می‌دهد که بخشی از گودبرداری‌ها با بروز حادثه همراه شده است که برای کاهش هزینه‌ها برخی نکات ایمنی رعایت نشده است. بنابراین مطابق با ضوابط شهرسازی، احداث طبقات زیرزمینی هیچ مشکلی از نظر فنی ندارد، مشکل زمانی به وجود می‌آید که گروهی از متولیان ساخت‌وساز مقررات ملی ساختمان را رعایت نمی‌کنند. به‌عنوان مثال آزمایش‌های مختلفی در خصوص مکانیک خاک یا شناسایی مسیر فاضلاب‌ها و قنات‌ها انجام نمی‌شود.