رشد آرام قیمت‌ها

نرگس رزبان
تحلیلگر بازار مسکن

تجارب گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد که تحولات در این حوزه عمدتا از دو دسته عوامل درون و برون بخشی منبعث می‌شود. هر یک از این عوامل به اقتضای شرایط حاکم بر اقتصاد در بروز تحولات قیمتی ایفای نقش می‌کنند. به عبارتی میزان اثرپذیری بازار از هر یک از عوامل هدایت‌گر آن، در همه دوره‌ها یکسان نیست، بلکه متناسب با شرایط اقتصادی، درجه اهمیت آنها تا حدودی متفاوت است. با نگاه دقیق و بررسی ریزبینانه این عوامل درمی‌یابیم که برخی از آنها را نمی‌توان منحصرا متعلق به یک دسته خاص دانست.

به عبارت دقیق‌تر می‌توان ادعا کرد که تغییرات عوامل درون‌بخشی نیز به نوعی از تحولات بیرونی نشأت می‌گیرند. به‌عنوان مثال، عرضه مسکن (که تعداد پروانه های ساختمانی یا تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده آن را نمایندگی می‌کنند)، از سوی برخی کارشناسان به عوامل درون‌بخشی تعبیر می‌شوند، در حالی که تغییرات آنها متاثر از رفتار اقتصادی سازندگان مسکن که خود تحت تاثیر شرایط اقتصاد کلان، فضای کسب و کار و انتظارات تورمی است، شکل می‌گیرد. از این رو گزینش و تعبیر ناصحیح عوامل محرک یا بازدارنده بازار یا تکیه بر تحلیل‌های یکجانبه، عمدتا به نتیجه‌گیری صحیح رهنمون نخواهد شد. به‌طور کلی کم کشش بودن عرضه مسکن، نقصان تکنولوژی های ساخت و ساز، عدم اجرای صحیح طرح‌های توسعه شهری و... از جمله عوامل درون‌بخشی اثرگذار در بازار هستند و نقدینگی، رشد اقتصادی، نرخ ارز، تورم، قدرت خرید خانوار، نرخ واقعی سود بانکی و... از جمله عوامل برون‌بخشی اثرگذار در بازار مسکن محسوب می‌شوند. مطالعات کارشناسی پیرامون تحولات بازار مسکن با تکیه بر عوامل موثر بر آن، نشان می‌دهد که در بلند‌مدت رشد بخش مسکن، متاثر از همان عواملی است که رشد کل اقتصاد را رقم می‌زند. بنابراین در تحلیل بازار مسکن بیشترین توجه کارشناسان به شاخص‌های اقتصاد کلان و چشم‌انداز رشد اقتصادی کشور معطوف است. عمده تحولات بازار مسکن طی یکی دو سال اخیر به شرح زیر قابل دسته بندی است:

1- بازار مسکن پس از طی دوره رونق در سال‌های 1390و 1391، از اواسط سال 1392 وارد دوره رکود شده و در سال‌های 1393 و 1394 عمق رکود را تجربه کرده است به‌طوری که در این دو سال از یک طرف به دلیل عرضه مناسب مسکن و از طرف دیگر به دلیل تحدید تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مسکن (ناشی از بالا بودن نرخ واقعی سود و همچنین کاهش قدرت اقتصادی خانوار)، قیمت مسکن با ثبات نسبی مواجه بوده است.

2- تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده و میزان سرمایه‌گذاری (به قیمت ثابت) در بخش مسکن طی سال‌های اخیر از رشد منفی برخوردار بوده که خود کاهش واحدهای تکمیل شده در سال‌های آتی را سبب خواهد شد.

3- در شرایط اقتصادی بعد از تحریم، بخشی از قدرت خرید خانوارها با بهبود فضای کسب و کار بازیابی خواهد شد (به ویژه اینکه دولت در تلاش است تا اشتغال از دست رفته طی دهه‌های اخیر را جبران کند) و پیش‌بینی می‌شود، خانوارها از توان مالی بیشتری نسبت به سال‌های اخیر برخوردار شوند.

همچنین جذابیت ایجاد شده برای سپرده‌گذاری در بانک طی سال‌های اخیر (بالا بودن نرخ سود سپرده‌ها)، بانک‌ها را به محمل ایمنی برای پس‌اندازهای اقشار متوسط به بالای جامعه بدل کرده بود. بالا رفتن حجم سپرده‌های بانکی طی سال‌های اخیر علاوه بر اینکه گواه این مطلب است، نشان می‌دهد که پرتفوی سرمایه‌گذاری خانوارهای ایرانی طی سال‌های گذشته عمدتا معطوف به پس‌انداز پولی بوده و تغییر و تحرک بازارها در رفتار اقتصادی ایشان و خروج منابع پولی از بانک‌ها اثرگذار خواهد بود.

4- تغییرات صورت پذیرفته در سیاست‌های پولی از جمله (کاهش نرخ سود سپرده و نیز کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن)، از چند بعد همچون تغییر انتظارات تورمی، تغییر گونه های تقاضا، تسریع در خرید و... بازار مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد و می‌تواند در کنار دیگر عوامل اقتصادی زمینه‌ساز ورود منابع به بازار مسکن شود، لازم به توضیح است که این ورود منابع به دلایل متعددی به هیچ عنوان حالت هجمه‌ای نداشته و افزایش‌های قیمتی غیرمتعارف را به دنبال ندارد.

5- بررسی روند گذشته تحولات بخش مسکن، بروز دوره‌های متناوب رونق و رکود در این بخش را حکایت می‌کند. در حال حاضر بازار مسکن در گذار از سومین سال رکود قرار دارد و حداقل‌های قیمتی را در این دوران تجربه کرده است. بنابراین با وقوع چشم‌انداز مناسب سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی، پتانسیل نهفته این بخش برای افزایش قیمت، آن را به قرارگیری در شرایط رونق هدایت خواهد کرد. همچنین بررسی روند تغییرات ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران، افت قیمت در ماه نخستین سال و بروز بالاترین قیمت هر سال را در دو ماه آخر حکایت می کند. به‌طور کلی تحولات ماهانه قیمت در هر سال از حرکت سینوسی بسیار خفیف برخوردار است که تقریبا پس از 6 ماه اول با اندکی کاهش و مجددا با اندکی افزایش مواجه می شود.

6- توجه به این نکته ضروری است که عمدتا نقش‌آفرینی بازیگران هر بازار، تا حدود زیادی متاثر از اقتصاد رفتاری خانوارهاست که بدون شک از رصد تحولات بازار و انتظارات تورمی نشات می‌گیرد. در شرایط جاری که نقش تقاضای سوداگرانه بسیار کمرنگ است، مسائل مبتلا به اقتصاد رفتاری مبتنی بر مصرف در تحلیل تقاضا از وزن بیشتری برخوردار است. بنابراین با شکل‌گیری انتظارات تورمی در این بازار افزایش تقاضا دور از انتظار نیست.

با جمیع موارد پیش گفته و لحاظ اثرات ناشی از انتظارات تورمی، سیاست‌های پولی، اراده بر اصلاح رفتار بانک‌ها، برجام، افزایش درآمدهای نفتی، ثبات نسبی قیمت در بازارهای جایگزین، کنترل نرخ ارز و... پیش‌بینی می شود، قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری در حول و حوش تورم با تورش رو به بالا، تغییر کند و این تغییرات در ماه‌های پایانی سال مشهودتر باشد.