تحریک تقاضا از 7 کانال

علی قائدی
تحلیلگر بازار مسکن

بررسی بازار مسکن ایران به‌خصوص طی دهه‌های اخیر نشان می‌دهد که این بازار متاثر از عوامل درون و برون بخشی همواره با نوسانات نسبتا شدیدی مواجه بوده است و ساخت و ساز و همچنین تقاضا و قیمت در بخش مسکن دارای روندهای سینوسی هم جهت و تقریبا منطبق بر هم بوده است، به طوری‌که با ایجاد تغییر در یکی از متغیرهای اقتصادی، تقاضای مسکن و به تبع آن قیمت مسکن به‌دلیل کشش کم عرضه در کوتاه‌مدت، افزایش می‌یابد و به دنبال آن سرمایه‌گذاران با اخذ پروانه ساختمانی به بازار مسکن وارد می‌شوند که این مساله با توجه به میانگین طول دوره حدودا دو ساله ساخت مسکن در ایران، منجر به افزایش عرضه و ثبات قیمتی و همچنین کاهش ساخت و ساز در بازار مسکن می‌شود. به نظر می‌رسد جهت حل این سیکل معیوب و کاهش دامنه نوسانات در بازار مسکن ایران، ضروری است از یک طرف تکنولوژی ساخت مسکن جهت کاهش طول دوره ساخت افزایش یابد و از طرف دیگر دانش اقتصادی فعالان حوزه ساخت و ساز از بازار مسکن افزایش یابد تا برخلاف سیکل‌های تجاری بازار مسکن عمل کند.

علی ایحال به دنبال سیکل‌های وصف شده، بازار مسکن از اواسط سال 1392 وارد دوره رکودی شد و به نظر می‌رسد، در این دوره عامل اصلی ایجاد رکود و تعمیق آن کاهش قابل توجه تقاضای مسکن به‌دلیل کاهش قدرت اقتصادی و همچنین کاهش تمایل خانوارها ناشی از رکود کم سابقه در کل اقتصاد و همچنین بالا بودن نرخ سود واقعی بانکی است. بنابراین راهکار اصلی خروج از رکود، تحریک تقاضا است و تغییر مثبت در عوامل موثر بر تقاضای مسکن، می‌تواند به تدریج منجر به خروج بخش مسکن از رکود شود و برعکس. در این راستا و به‌منظور بررسی وضعیت بازار مسکن در 6 ماهه دوم سال 1395، عوامل موثر بر تقاضای مسکن مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌گیرد. از جمله عواملی که می‌تواند تقاضا در بخش مسکن را تحریک کند به شرح زیر است:

۱- افزایش تسهیلات خرید مسکن

سهم تسهیلات خرید از قیمت مسکن نقش بالایی در تقویت قدرت خرید خانوار دارد. در سال‌های پایانی قبل از تشکیل دولت یازدهم سهم تسهیلات خرید مسکن در شهر تهران برای یک واحد با مساحت 75 مترمربع به حدود 12 درصد کاهش یافته بود، ولی با توجه به افزایش‌های صورت گرفته در سقف تسهیلات خرید و ثبات نسبی در قیمت مسکن، نسبت تسهیلات خرید با استفاده از اوراق حق‌تقدم خرید مسکن (با کسر هزینه خرید اوراق) و صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در حال حاضر به ترتیب به حدود 35 و 50 درصد رسیده است. این سهم‌ها هر چند با نرم‌های جهانی فاصله قابل‌توجهی دارند ولی منجر به افزایش نسبی قدرت خرید خانوار در بخش مسکن شده است.

۲- کاهش نرخ سود بانکی

در سال‌های اخیر به‌دلیل کنترل تورم عمومی و عدم کاهش متناسب نرخ سود بانکی، نرخ بهره واقعی به بیشترین میزان طی دهه‌های اخیر افزایش یافته است. بنابراین از یک طرف هزینه نسبی تامین پول و از طرف دیگر هزینه فرصت مصرف و خرید در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن افزایش یافته است، بنابر این بسیاری از خانوارها با توجه به احتمال کاهش نرخ سود بانکی، تقاضای خود را به تعویق انداخته بودند. ولی در حال حاضر با توجه به کاهش چند مرحله‌ای نرخ سود بانکی و احتمال کاهش مجدد این نرخ در ماه‌های آتی به نظر می‌رسد تا حدودی این کاهش منجر به افزایش قدرت و تمایل به خرید خانوار در بخش مسکن شود. کاهش یک تا 2درصدی نرخ سود تاثیر قابل توجهی بر میزان اقساط تسهیلات خرید مسکن دارد.

۳- افزایش درآمدهای نفتی کشور

از جمله عوامل تاثیرگذار بر تقاضا در بخش‌های مختلف اقتصادی کشور، درآمدهای نفتی است. در ماه‌های اخیر از یک طرف به‌دلیل رفع تحریم‌های بین‌المللی ناشی از اجرای برجام، میزان صادرات نفت از حدود یک میلیون بشکه در شرایط تحریمی به بیشتر از 2 میلیون بشکه در روز افزایش یافته است و از طرف دیگر قیمت نفت نیز هرچند نسبت به دوران‌ طلایی کاهش یافته ولی از قیمت‌های کف طی سال گذشته نیز فاصله گرفته و به حدود 40 دلار به ازای هر بشکه رسیده است. این رویدادها در واقع بیانگر افزایش حداقل دو برابری درآمدهای نفتی کشور در شرایط فعلی نسبت به زمان شرایط تحریمی و کاهش قیمت نفت است. بنابر این در صورت ادامه وضعیت موجود و ایجاد شرایط دسترسی کامل به درآمدهای نفتی (که چندان دور از انتظار نیست)، می‌توان امیدوار بود تولید ناخالص داخلی کشور و به‌تبع آن قدرت خرید خانوار و تقاضا در بخش مسکن از ناحیه درآمدهای نفتی تاثیر مثبتی بپذیرد.

۴- اجرای توافق هسته‌ای

هرچند نسبت به اجرای توافق هسته‌ای به‌خصوص از طرف آمریکا انتقاداتی وجود دارد، ولی به نظر می‌رسد این توافق به تدریج دارای آثار مثبتی برای کشور باشد. کما اینکه بر اساس آمارهای منتشر شده توسط آنکتاد (کنفرانس تجارت و توسعه سازمان ملل) تا قبل از سال 2016، بیشترین میزان سرمایه‌گذاری خارجی در ایران طی دهه اخیر در سال 2012 و حدود 7/ 4 میلیارد دلار بوده است، این در حالی است که صرفا در سه ماهه اول سال 2016 به میزان 5/ 4 میلیارد دلار رسیده است و پیش‌بینی می‌شود این رقم تا پایان سال 2016 به 8 میلیارد دلار برسد. در سایر حوزه‌های اقتصادی از جمله گردشگری، تجارت خارجی و... نیز گشایش‌های نسبی ایجاد شده است که می‌تواند منجر به تحریک در کل اقتصاد و ایجاد اشتغال و به تبع آن افزایش قدرت خرید خانوار شود.

۵- ثبات نسبی قیمت و افزایش درآمد خانوار

هرچند به‌دلیل رکود حاکم بر اقتصاد بخشی از صنایع کشور با مشکل مواجه شده و درآمد بخشی از خانوارها به‌دلیل بیکاری کاهش یافته، ولی طی سال‌های اخیر ضمن ثبات کامل در قیمت مسکن، درآمد اسمی خانوار افزایش یافته است که این مساله نیز در کنار سایر رویدادهای اقتصادی کشور از جمله افزایش سقف تسهیلات خرید، کاهش نرخ سود بانکی و...، منجر به افزایش قدرت خرید خانوار شده است.

۶- احتمال اتخاذ سیاست‌های انبساطی توسط دولت

با توجه به در پیش بودن انتخابات ریاست‌جمهوری، دولت به‌منظور تسریع در روند خروج از رکود ممکن است در ماه‌های آینده اقدام به اتخاذ سیاست‌های انبساطی نماید که این سیاست‌ها می‌تواند زمینه افزایش تقاضا را ایجاد کنند.

۷- تدوین مقررات در حوزه پیش‌فروش مسکن

سرانجام پس از سال‌ها تصویب قانون پیش‌فروش مسکن، با ایجاد ابزارها و زمینه‌های مورد نیاز این قانون از جمله حساب‌های امانی و منع تبلیغ پیش‌فروش ساختمان‌های فاقد مجوز پیش‌فروش از ادارات کل راه و شهرسازی، این قانون اجرایی شده است. بنابراین بخشی از متقاضیان مسکن با کاهش ریسک‌ها در بازار پیش‌فروش، تمایل بیشتری به استفاده از این بازار پیدا خواهند کرد. لذا با توجه به مباحث فوق‌الذکر در کنار استفاده از سایر ابزارهای حوزه مسکن از جمله فروش قسطی مسکن، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و توسعه استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، می‌توان امیدوار بود بخش مسکن در 6 ماهه دوم سال 1395 با تحریک نسبی مواجه شود.