صدیقه رهبر
معاون پیشین اداره مطالعات و مقررات بانک مرکزی

نگاهی گذرا به علت تمرکز خطرناک بانک‌ها در بخش مستغلات می‌تواند اهمیت نادیده گرفتن اصول مدیریت ریسک اعتباری را به مدیران آنها ثابت کند. درحال حاضر بانک‌ها از دو ناحیه درگیر املاک و مستغلات هستند. هر دو مورد به ناتوانی شدید آنها در مدیریت ریسک اعتباری بازمی‌گردد: 1- تملیک وثایق (در قالب املاک و مستغلات) به‌دلیل عدم ایفای تعهدات دریافت‌کنندگان تسهیلات که خود می‌تواند ناشی از اعتبارسنجی اشتباه مشتریان بوده باشد. 2- تمرکز شدید بر قراردادهای مشارکت مدنی و در یک شاخه از بخش بازرگانی یعنی مستغلات (به‌ویژه مجتمع‌های تجاری). تردیدی نیست که رکود حاکم بر دیگر بخش‌های اقتصادی را باید یکی از علل رویکرد بانک‌ها به سرمایه‌گذاری در این بخش به حساب آورد، ولی نباید و نمی‌توان نقش دولت‌ها در سوق دادن بانک‌ها به حذف قراردادهای با بازدهی ثابت از پرتفوی اعتباری بانک‌ها و تشدید مشکلات آنها را از طریق تعیین دستوری نرخ‌های سود که همچنان ادامه دارد، نادیده گرفت.

به این ترتیب مدیران بانک‌ها بدون امکان‌سنجی دقیق این طرح‌ها به‌ویژه از نظر پیش‌بینی آینده این نوع سرمایه‌گذاری‌ها وارد پروژه‌هایی شدند که به مدت طولانی منابع آنها را حبس کرد. این در حالی بود که حجم عظیم منابع مورد نیاز برای این پروژه‌ها، بانک‌ها را برای ارائه خدمات اعتباری به دیگر بخش‌های اقتصادی ناتوان ساخت. ضمن اینکه ناتوانی وام‌گیرندگان برای تامین مالی پروژه‌ها به ناتمام ماندن آنها انجامید. البته این فقط یک روی سکه بود. روی دیگر سکه این بود که به فرض به اتمام رسانیدن پروژه‌ها، وام‌گیرنده به دلایل مختلف ازجمله نبود تقاضا در بازار نتوانست محصول پروژه را به فروش رساند و از این رو برای تسویه تسهیلات خود با مشکل مواجه شد. به این ترتیب، بدحساب شدن مشتریان مشکلات بانک‌ها را پیچیده‌تر کرد.

با این توضیحات، باید پذیرفت هم دولت‌ها (به‌دلیل فشارها ناموجه به بانک‌ها از طریق تعیین نرخ‌های دستوری سود) هم بانک مرکزی (به‌دلیل نظارت نامناسب و نداشتن استقلال برای اعمال سیاست پولی مناسب) و هم مدیران بانک‌ها (به‌دلیل پیروی از سهامداران و افراد دارای نفوذ در تصمیم‌گیری‌ها و نیز سوءمدیریت ریسک‌ها) همگی در به‌وجود آمدن این شرایط مقصرند. از این رو برای اثربخشی هرگونه راهکاری، همکاری و هماهنگی همه آنها ضرورت دارد. به‌منظور انجام اقدامات اصلاحی در وهله اول باید وضعیت مالی بانک شفاف شود. آثار حبس منابع بانک‌ها در این بخش، خود را به‌صورت نقض حدود مقرر بانک مرکزی از جمله نسبت اموال و دارایی‌های ثابت و نیز حد سرمایه‌گذاری‌ها نشان می‌دهد. تردیدی نیست که بانک‌ها باید با واگذاری این مستغلات منابع خود را آزاد کرده، نسبت به سالم‌سازی مالی خود از طریق رسیدن به حدود مقرر بانک مرکزی اقدام کنند.

ولی نگارنده در این مورد چندان خوش‌بین نیست. در مورد وثایق تملیکی و عرضه آنها مشکلاتی در رابطه با ماده 34 قانون ثبت پس از اصلاح وجود دارد که تاکنون رفع نشده است. همین امر می‌تواند دستاویزی باشد برای بانک‌هایی که تمایلی برای فروش این املاک نداشته باشند. البته برای اینکه واگذاری‌ها به‌طور واقعی انجام شود لازم است سازوکارهای کنترلی پیش‌بینی شود، تا از واگذاری‌های صوری املاک و مستغلات بانک‌ها به شرکت‌های اقماری آنها جلوگیری شود. نکته مهمی که در مورد واگذاری‌ها وجود دارد این است که این امر در پاره‌ای موارد مستلزم فروش مستغلات به قیمتی پایین‌تر از هزینه‌های تمام شده است، احتمال این رویداد به‌دلیل حجم قابل توجه واگذاری‌های بانک‌ها بسیار بالا است، بانک و گیرنده تسهیلات باید در این مورد به تفاهم برسند و درصورت امکان در چارچوب قوانین و مقررات برای آن سازوکاری پیدا کنند. از این گذشته این مساله اهمیت دارد که بانک‌ها از آمادگی لازم برای رویارویی با این زیان‌ها برخوردار باشند. ضمن اینکه لازم است دولت و بانک مرکزی در مورد پیامدهای این واگذاری‌ها و اثرات جانبی آن بررسی‌های لازم را انجام دهند.