حرکت در منطقه ممنوعه
مجید حاجی نوروز
رئیس پیشین اداره نظارت بر بانک‌ها
بر اساس ماده ۳۴ قانون پولی و بانکی معاملات غیر منقول جز برای بانک‌هایی که هدف آنها انجام معاملات غیرمنقول است مجاز نیست. در واقع از نگاه قانون با توجه به نوع فعالیت بانک‌ها، یعنی واسطه‌گری وجوه، خرید مستغلات، صرفا به‌عنوان شعبه یا د‌فتر مرکزی و با کارکرد تجاری توجیه‌پذیر است. در این مورد هم یک روش کنترلی توسط بانک مرکزی پیش‌بینی شده است تا از انباشت د‌ارایی‌های ثابت بانک‌ها که موجب حبس منابع آنها و انحراف از کارکرد اصلی‌شان می‌شود، خود‌د‌اری شود.
مجید حاجی نوروز
رئیس پیشین اداره نظارت بر بانک‌ها
بر اساس ماده 34 قانون پولی و بانکی معاملات غیر منقول جز برای بانک‌هایی که هدف آنها انجام معاملات غیرمنقول است مجاز نیست. در واقع از نگاه قانون با توجه به نوع فعالیت بانک‌ها، یعنی واسطه‌گری وجوه، خرید مستغلات، صرفا به‌عنوان شعبه یا د‌فتر مرکزی و با کارکرد تجاری توجیه‌پذیر است. در این مورد هم یک روش کنترلی توسط بانک مرکزی پیش‌بینی شده است تا از انباشت د‌ارایی‌های ثابت بانک‌ها که موجب حبس منابع آنها و انحراف از کارکرد اصلی‌شان می‌شود، خود‌د‌اری شود. این کنترل، از طریق نسبت د‌ارایی‌های ثابت به حقوق صاحبان سهام پس از کسر سود انباشته و سود قطعی‌نشد‌ه است که بانک مرکزی برای آن حد مشخصی تعیین کرد‌ه است. این نسبت باید به‌طور منظم به بانک مرکزی گزارش شود. افزون بر اعمال مجازات‌های انتظامی موضوع ماده 44 قانون پولی و بانکی کشور برای بانک‌هایی که حد مقرر را رعایت نمی‌کنند، آن بانک، صد‌ور مجوز گسترش شعب بانک‌ها را منوط به رعایت حد نصاب تعیین شده برای این نسبت کرد‌ه است.اما در چارچوپ قانون و تا قبل از ظهور بانکداری الکترونیک،توسعه شعب نقش بی‌بدیلی در افزایش سهم بانک‌ها در بازار داشت به همین واسطه نیز بانک‌ها یکی از مشتریان بازار برای خرید ملک و تبدیل آن به شعب بودند.
اما این ورود تا مقاطعی به‌صورت غیر مستقیم و از کانال واسطه‌هایی امین صورت می‌گرفت تا قیمت املاک با توجه به بررسی‌های کارشناسی و عرف بازار تعیین شود. با توسعه شبکه بانکی و ورود بانک‌های خصوصی، نیاز به توسعه شعب افزایش یافت، بنابراین شکل ورود بانک‌ها تغییر یافت و تقریبا تکنیک‌های سنتی خرید در گذشته که بدون افشای نام بانک در خرید ملک بود کنار گذاشته شد. با ورود آشکار بانک‌ها، فروشندگان ملک نیز به‌دلیل اطمینان از طرف خریدار،قدرت مالی بالا و خوش‌حسابی آنان تمایل به فروش املاک به بانک‌ها داشتند. این تمایل در کنار نیاز به خرید شعبه معاملاتی را شکل داد که شاید بتوان گفت در برخی موارد از قاعده انصاف دور بود به گونه‌ای که رقابت برخی بانک‌ها بر سر ملک مشخص یا بده بستان‌های پنهانی موجب شد املاک فروخته شده به بانک‌ها بعضا بالاتر از قیمت منطقه معامله می‌شد. رفتاری که موجب تغییر قیمت کل می‌شد و در برهه‌هایی تشدید این رفتار به حباب قیمتی دامن زد.
این نحوه اثرگذاری در ادامه با تشدید سیاست‌های پولی ناکارآمد، مثل کاهش د‌ستوری نرخ سود سپرد‌ه‌ها و تسهیلات بدون توجه به روند نرخ تورم، فشار بیشتر به بانک‌ها برای پرد‌اخت تسهیلات تکلیفی و مصرف نشد‌ن آنها در محل مورد نظر، رشد بی‌رویه نقدینگی و همزمان با اختلالات جدی در محیط کسب و کار و از همه مهم تر تبدیل مسکن به پناهگاه سرمایه‌گذاران موجب شد تا بانک‌ها نیز به بازیگر اصلی بخش مسکن تبدیل شوند. این وضعیت به گونه‌ای شد که در میانه دهه 80بدون انجام بررسی‌های لازم و حصول اطمینان، صرفاً برای اقناع افکار عمومی، بانک‌ها را به‌عنوان عامل اصلی این افزایش قیمت‌ها اعلام کرد‌ه باشند.
سال 1386 یکی از سال‌هایی بود که فشارهای وارد‌ه به بانک مرکزی و بانک‌ها، سرانجام بانک مرکزی را بر آن داشت بدون انجام مطالعات لازم و بررسی اثرات هرگونه تصمیم بر بازار مسکن، پرد‌اخت وام خرید مسکن توسط بانک‌ها را ممنوع اعلام کند.این تصمیم فارغ از بررسی‌های کارشناسی یکی از پیامدهای حضور بانک‌ها در بازار مسکن بود.تصمیمی که حداقل یک دهه دوام داشت و به‌دلیل هراس سیاست‌گذار از افزایش قیمت در بخش مسکن و سوء ظن به نظام بانکی یک دهه دوام آورد. سیاستی که شاید اگر به‌صورت کارشناسی بررسی شود، می‌تواند یکی از متهمان اصلی رکود حاکم بر بخش مسکن باشد.
ارسال نظر