ساختمان‌های بدون شناسنامه

محمد عظیمیان
عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران

با تصویب و ابلاغ قانون و آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، از نیمه اول سال 93، تمام معاملات پیش‌فروش مسکن ملزم به ثبت در دفاتر اسناد رسمی شد.

بر این مبنا، قانون‌گذار دو مسیر عمده برای جلوگیری از تخلفات گسترده در این دسته از معاملات مسکن که پیش از این جزو پر تخلف‌ترین معاملات در بازار ملک و مراجع قضایی محسوب می‌شد، در نظر گرفته است. یکی از این مسیرها الزام به ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی و بی اعتبار شدن قراردادهای غیررسمی برای این دسته از معاملات است که بعضا منجر به کلاهبرداری‌ها و تخلفات گسترده ناشی از خلف وعده برخی سازندگان در قبال خریداران یا بالعکس می‌شد و دیگری تعیین مجازات نقدی و حبس برای متخلفان از این قانون است. براساس مصوبه قانون پیش‌فروش ساختمان تکلیف شده بود آیین‏نامه اجرایی این قانون، ظرف مدت 3 ماه از تصویب و ابلاغ قانون به تصویب وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت دادگستری برسد که در سال 1393 آیین‏نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان به تصویب رسید.

در یکی از بندهای آیین‏نامه پیش‌فروش ساختمان اشاره شده که باید فرم مربوط به تنظیم قراردادهای پیش‌فروش هم به تصویب سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران هم برسد، بنابراین قانون و آیین‏نامه موجودیت پیدا کرد و فرم مربوطه توسط کانون سردفتران و سازمان راه و شهرسازی تهیه و به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارجاع شد. مراحل اداری آن طی شده و امکان ثبت معاملات پیش‌فروش برای دفترخانه‌ها یا دفاتر اسناد رسمی در سامانه ثبت آنی قرار گرفت. درخصوص تعلل و تاخیر صورت گرفته در اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان به دو مورد یا دو علت عمده می‌توان اشاره کرد؛ نخستین موردی که مشکل اساسی در این زمینه محسوب می‌شود و ما بارها به آن انتقاد کرده‌ایم و حتی در معاونت پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه نیز مطرح شده و مورد بررسی قرار گرفته است، به عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداری‏ها مربوط می‌شود که یکی از مهم‌ترین لوازم و ابزارهای ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش محسوب می‌شود؛ در آیین‌نامه قانون پیش‌فروش عنوان شده است که شهرداری‏ها مکلف هستند نسبت به هر واحد پیش‌فروشی، شناسنامه فنی صادر کنند و این شناسنامه هم دست کم در برخی شهرها از جمله کلانشهر تهران متوقف است. شناسنامه فنی شامل اطلاعات حقوقی و فنی خاصی است که عین این اطلاعات هم باید در سند پیش‌فروش قید شود. بنابراین یکی از دلایل متوقف ماندن قانون، عدم صدور شناسنامه فنی از سوی شهرداری است. پیش‌بینی می‌شد این قانون در سال 94 اجرایی شود که این اتفاق عملا در بازار مسکن چندان قابل مشاهده نیست؛ این در حالی است که تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان و ابلاغ آن در نفس خود نویدبخش بسیار خوبی برای مردم است که درمورد واحدهای پیش‌فروش دغدغه معاملات معارض -فروش یک ملک به چند نفر - را دیگر نخواهند داشت و با تنظیم سندرسمی با اطمینان خاطر می‏توانند در بازار پیش‌فروش‌ها ورود کنند.

از دیگر گره‌های عدم اجرای کامل قانون پیش‌فروش و عدم مطالبه آن از سوی تعداد زیادی از پیش خریداران اطلاعات ناچیز مردم اعم از خریداران و فروشندگان از مزایای ثبت رسمی معاملات و خدمات دفاتر اسناد رسمی است؛ بسیاری از مردم درخصوص دفاتر اسنادرسمی تنها از تنظیم و ثبت اسناد و املاک و خودرو اطلاعاتی دارند، درحالی‌که خدمات دفاتر به این موارد ختم نمی‏شود به این معنا که تمام اعمال حقوقی انسان‏ها که عبارت است از عقود و ایقاعات در دفاتر اسناد رسمی قابلیت ثبت دارد.

همچنین منشأ عدم اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان بی تردید به افرادی بر می‌گردد که به هر نحو قرار گرفتن معاملات پیش‌فروش مسکن در مسیر قانونی را با منافع فردی خود در تضاد و تعارض می‌بینند. چرا که این قانون به جهت تبعات و آثار مثبتی که برای شهروندان به دنبال دارد، دارای امتیازات و مزیت‌های فراوانی است که می‌توان آن را در امنیت، صحت و دقت در انجام این گروه از معاملات ملکی خلاصه کرد. به این ترتیب، بی تردید از آنجا که قانون پیش‌فروش ساختمان تبعات مثبتی برای آحاد جامعه‌ای که قانونمدار و خواستار اعمال و اجرای آن در جامعه هستند، دارد، برای کسانی که قرار است با روش قانونی صاحب مسکن شوند امتیازات زیادی در نظر گرفته است و این افراد قطعا از اجرای قانون دفاع خواهند کرد.

متقابلا کسانی که در نبود قانون از مزایا یا منافع خاص فردی بهره‌مند می‌شوند یا به عبارت دیگر کسانی که قانون گریز هستند از اجرای آن نگران هستند و با عملکرد خود در جهت آنچه خلاف قانون مصوب است، اجازه نمی‌دهند این قانون اجرایی شود. این در حالی است که نه تنها پیش‌فروش ساختمان بلکه هرگونه عمل حقوقی اعم از مطالبات جزئی و کلی بین مردم و بسیاری از اسناد که مردم زیاد به آن توجه ندارند در دفترخانه‏ها ثبت می‏شود. به عبارت دیگر هرگونه عمل حقوقی که ممنوعیتی در قانون برای آن متصور نشده باشد در دفاتر اسنادرسمی قابلیت ثبت دارد. از جمله این محدودیت‌ها می‌توان به مخالفت با مقررات، نظم عمومی و اخلاق حسنه اشاره کرد. این در حالی است که هر سندی از قابلیت ثبت در دفاتر اسنادرسمی برخوردار است.

شاید بتوان اصلی‌ترین مزیت الزام به ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش مسکن را که پیش از این یکی از مشکل سازترین و تخلف پذیرترین معاملات ملکی را در محاکم قضایی به خود اختصاص می‌داد، به حداقل رسیدن امکان بروز تخلف در این معاملات پس از ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی عنوان کرد. چرا که با توجه به اینکه پاسخ استعلامات به صورت مکانیزه و سیستمی در کوتاه‏ترین زمان ممکن در اختیار سردفتر قرار می‏گیرد، امکان تخلف در معاملات پیش‌فروش با اجرای این قانون، از بین می‏رود. با این وجود و بر مبنای تکلیف قانون که از زمان تصویب و ابلاغ آیین‌نامه اجرایی آن یعنی از سال 93 لازم الاجرا شده است، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی، اقدام به پیش‌فروش یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج و انتشار آگهی پیش‌فروش کنند، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‏شوند.