فقدان هماهنگی در اجرا

دکتر علی صابری
عضو شورای شهر تهران

مطابق آیین‌نامه‌ای که نیمه اول سال 93 توسط معاون اول رئیس‌جمهوری برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ابلاغ شد، تمام سازنده‌های ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی برای انجام عملیات پیش‌فروش مکلف شدند قبل از هر نوع بازاریابی و تبلیغ برای پروژه‌های خود، ابتدا مجوز لازم برای پیش‌فروش را از وزارت راه‌وشهرسازی یا ادارات استانی این وزارتخانه دریافت کنند.

محدودیتی که از طرف قانون‌گذار برای تبلیغ تلویزیونی و مطبوعاتی پروژه‌های پیش‌فروش مسکن تعیین‌شده با هدف جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌های رایج در بازار دوم مسکن -بازاری که آپارتمان‌های در حال ساخت به متقاضیان مسکن پیش‌فروش می‌شود- در نظر گرفته شده است. در این بازار، حجم قابل توجهی از پیش‌خریدها در پایان زمان وعده داده شده از طرف پیش‌فروشنده، ناکام می‌ماند و علاوه‌بر خلف‌وعده پیش‌فروشنده، موارد دیگری همچون کم‌فروشی یا پیش‌فروش یک واحد به چند نفر نیز از جمله مواردی است که ریسک پیش‌خرید را هم‌اکنون در بازار دوم مسکن افزایش داده است، البته برای رفع این چالش‌ها و موانع شناخته شده در بازار پیش‌فروش، وزیر راه‌وشهرسازی در ابلاغیه‌ای 4 ماده‌ای، تبلیغ و انتشار آگهی‌های پیش‌فروش، بدون داشتن مجوز از این وزارتخانه را ممنوع اعلام کرد و از مدیران استانی خواست بعد از دریافت درخواست پیش‌فروشنده‌های ساختمان، چنانچه مدارک شش گانه پروژه برای پیش‌فروش کامل بود، مجوز تبلیغات را حداکثر ظرف مدت 15 روز کاری صادر کنند. پیش‌فروشنده‌ها در قالب این ابلاغیه موظفند مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان، تاییدیه مهندس‌ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان، تصویر پروانه اشتغال به کار مهندس‌ناظر، مدارک هویتی خود، مدارک وکیل خود، مدارک شرکت سازنده و همچنین تصویر گواهی افتتاح حساب امانی در بانک عامل را به ادارات راه‌وشهرسازی تحویل دهند، با این وجود مسیر اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان همچنان با اما و اگرهایی مواجه است.به‌طور کلی اجرای قوانین مصوب ممکن است از دو ناحیه با اختلال مواجه شوند. این اختلال از یکسو به دلیل مقاومت افراد جامعه در برابر هر تغییر است، چراکه یکی از مهمترین ویژگی‌های بشر این است که در ابتدا درمقابل هر نوع تغییر مقاومت می‌کند. از سوی دیگر ناهماهنگی روح برخی قوانین با ویژگی‌های یک جامعه به‌دلیل الگوبرداری از سایر جوامع می‌تواند در اجرا مشکلاتی را به وجود آورد. نمونه آن تصویب افزایش سن قانونی ازدواج از سوی آتاتورک بود که با ویژگی‌های سنتی و اجتماعی جامعه ترکیه هماهنگ نبود. این قانون برگرفته از جامعه‌ای همچون سوئیس بود که با ساختارهای اجتماعی آن جامعه هماهنگ بود. قانون پیش‌فروش ساختمان نیز که در سال 89 تصویب شده است، اگرچه خصوصیت دوم را ندارد، اما واقعیت این است که در قوه قضاییه، قوه مجریه، اتحادیه‌های صنفی و نهادهای عمومی مثل شهرداری‌ها هماهنگی و اراده لازم برای این قانون خاص وجود ندارد. تمامی انتقادهایی که به اجرای این قانون از سوی افراد و نهادهای مختلف وارد می‌شود، همچون تشکیل مراکز داوری در ماده 20 و تفاوت قانون تصویب شده با جواز ساختمان، همگی قابل رفع است، در صورتی که اگر میان نهادهای مختلف برای اجرای این قانون هماهنگی وجود داشت. ضمن آنکه برای ایجاد این هماهنگی نیاز به تشکیل شورا نیست بلکه اگر کارشناسان حوزه، دغدغه این موضوع را داشته باشند، هماهنگی خود به خود شکل می‌گیرد، اما در حال حاضر به‌نظر می‌رسد چنین روحیه‌ای در نهادهای عمومی و دولتی وجود ندارد. حتی به تعبیری می‌توان گفت اختلافاتی که نهادهای دولتی دارند از اختلافاتی که مردم در سطح پرونده‌های قضایی دارند بیشتر و مهم‌تر است. بنابراین در اجرای قانون پیش‌فروش هم این اتفاق افتاده و هیچ‌کس پیشگام نشده است و حتی اگر نهادی برای اجرای آن پیشگام می‌شود به‌دلیل نبود هماهنگی بازهم اجرای این قانون با مشکل مواجه می‌شود. ضمن آنکه طبیعی است ذی‌نفعان عدم اجرا مثل آژانس‌های املاک و... تا جایی که بتوانند مانع از اجرای این قانون خواهند شد.

اگرچه ممکن است ایرادات جزئی از دیدگاه فنی در این قانون وجود داشته باشد، اما به صورت کلی اجرای آن می‌توانست بسیاری از مشکلات حوزه پیش‌فروش مسکن را حل کند. علاوه‌بر این یک گام جلوتر این است که در کنار این قانون، قانونی در حوزه مشارکت در ساخت هم تصویب شود، زیرا ظاهر قانون مدنی اگرچه کارآمد است، اما باید دوباره مرور شود.

در زمینه اجرای قوانین در کشور یک نکته دیگر نیز حائز اهمیت است. در بسیاری از کشورهای دنیا بخش اعظم حجم پرونده‌های ارجاعی به قوه قضائیه ناظر به مسائلی است که یا از قبل قراردادی برای آن موضوع تنظیم نشده است یا آنکه امکان تنظیم قرارداد برای آنها به‌طور کلی وجود نداشته است. آمارها نشان می‌دهد کمتر از 20 درصد موضوعاتی که برای آنها قرارداد تنظیم شده است، مشکل ساز شده و در دادگاه مطرح می‌شود، چراکه قراردادها در یک چارچوب مشخص، اصولی و هوشمند نوشته می‌شوند، اما در حال حاضر یکی از مشکلات اساسی در کشور ما در حوزه قرارداد این است که اکثر قراردادهای دولتی و عمومی، به جای آنکه توسط حقوقدانان تنظیم شود از سوی مهندسان نوشته می‌شود. همین موضوع سبب شده حتی در سطح قراردادهای دولتی نیز اشکالات متعددی به بار آید.از این رو ما هم به عنوان حقوقدان از قوانینی مثل پیش‌فروش مسکن استقبال می‌کنیم و از تمام کسانی که می‌توانند در اجرای قانون مشارکت داشته باشند می‌خواهیم که به قانون احترام بگذارند.