تردیدهای لیزینگ مسکن

دکتر سلمان خادم‌المله
استاد دانشگاه، کارشناس بازار سرمایه

شرکت‌های لیزینگ ازجمله مصادیق نهادهای پولی هستند که به تقویت تقاضای مصرف‌کنندگان کمک می‌کنند. در مقالات و یادداشت‌های قبلی بارها گفته‌ایم که به‌دلیل شرایط خاص اقتصاد ایران، تقویت تقاضای مسکن هم در کمک به کاهش رکود ایجاد شده در بخش مسکن و هم کمک به کاهش رکود موجود در کل اقتصاد کشور موثر خواهد بود. با توجه به اطلاعات بانک مرکزی در ایران 37 شرکت لیزینگ دارای مجوز وجود دارد. از این تعداد، 4 شرکت سطح مجاز فعالیت «الف» (صرفا در زمینه کالاهای مصرفی بادوام، لوازم خانگی، تجهیزات رایانه‌ای و موارد مشابه)، 5 شرکت سطح مجاز فعالیت «ب» (فعالیت در زمینه خودرو، سواری، وانت، مینی بوس، کامیون‌های سبک، ماشین‌آلات و تجهیزات راهسازی، ماشین‌آلات موردنیاز کارخانه‌ها و موارد مشابه) و 28 شرکت سطح مجاز فعالیت «ج» (فعالیت در کالاهای سرمایه‌ای گران‌قیمت نظیر هواپیما، اتوبوس، تریلی، کامیون‌های سنگین، ماشین‌آلات سنگین مورد نیاز کارخانه‌ها) مشغولند که شرکت‌های با سطح مجاز فعالیت «ج» می‌توانند به فعالیت در موضوعات سطح مجاز فعالیت «الف» بپردازند و شرکت‌هایی با سطح مجاز فعالیت «ب» می‌توانند به فعالیت شرکت‌های با سطح مجاز فعالیت «الف» بپردازند (طبیعتا شرکت‌ها، سازمان‌ها، ارگان‌ها یا افرادی که بدون اخذ مجوز بانک مرکزی در این حوزه فعالیت می‌کنند مد نظر ما نیستند).

نگاهی به ترکیب سهامداری این 37 شرکت نشان می‌دهد شرکت‌هایی که اندازه بزرگ‌تری داشته و توان وام‌دهی بیشتری دارند، عمدتا یا متعلق به شرکت‌های خودروساز بوده یا متعلق به بانک‌ها هستند (که داشتن شرکت لیزینگ برای هر دو گروه توجیه دارد. یکی برای فروش محصولات و دیگری برای تکمیل بسته خدمات). به‌علاوه متوسط سرمایه در شرکت‌های لیزینگ نوع ج کمتر از 100 میلیارد تومان و جمع سرمایه کل این شرکت‌ها، کمتر از 2.500 میلیارد تومان است. چنانچه شرکت‌های لیزینگ وابسته به بانک‌ها را نیز از این جامعه هدف کم کنیم، اعداد ما به مراتب پایین‌تر خواهد آمد که به هیچ عنوان برای ایجاد تحرک در بازار مسکن کافی نیست. همچنین نگاهی به ترازنامه این شرکت‌ها نشان می‌دهد که منابع شرکت‌های موجود درگیر در فعالیت‌های حوزه تخصصی است و بخش قابل توجهی از این منابع گران‌قیمت است، لذا اکثر شرکت‌های لیزینگ فاقد منابع ارزان‌قیمت و نقدینگی کافی برای ورود به حوزه‌های جدید و پرریسک‌تر هستند. بنابراین اگر شرکت‌های موجود بخواهند در حوزه لیزینگ مسکن فعالیت موثر داشته باشند، حداقل در کوتاه‌مدت و میان‌مدت بسیار بعید به‌نظر می‌رسد. تاسیس شرکت‌های جدید لیزینگ که به‌صورت تخصصی بخواهند در حوزه لیزینگ مسکن فعالیت کنند به دو دلیل بعید به‌نظر می‌رسد.

اولا به‌دلیل حداقل سرمایه تعیین شده برای آنها (500 میلیارد تومان) که با شرایط واقعی اقتصاد کشور (و یافتن سرمایه‌گذار غیربانکی که امکان فراهم کردن این سرمایه را داشته باشد) تطابق ندارد و دیگری به‌دلیل ماهیت فعالیت شرکت‌های لیزینگ و خصوصا ماهیت لیزینگ مسکن، احتمال موفقیت این طرح بعید است. چرا که در شرکت‌های لیزینگ به‌طور معمول بهای تمام شده پول از بهای تمام شده پول در بانک‌ها بیشتر است، بنابراین اگر حاشیه سود شرکت لیزینگ را هم به آن اضافه کنیم نرخ موثر سود تسهیلات لیزینگ از نرخ موثر سود بانکی بیشتر خواهد بود. از طرف دیگر ماهیت مسکن که یک کالای مصرفی بادوام است، باعث می‌شود به‌طور معمول زمان بازپرداخت اقساط طولانی‌تر از زمان بازپرداخت اقساط در خرید لیزینگی کالاهایی مانند لوازم خانگی و خودرو شود (در کشوری که احتمال وقوع تورم در آن بالاست و متوسط رشد قیمت مسکن از متوسط نرخ تورم بالاتر بوده است، ضرر و زیان پرداخت تسهیلات بلندمدت برای شرکت‌های لیزینگ به مراتب از سود آن بیشتر خواهد بود و به همین دلیل است که شرکت‌های لیزینگ میل ورود به حوزه‌هایی دارند که در کوتاه‌مدت یا میان‌مدت اصل پولشان را به آنها بازگرداند).

بنابراین بازگشت سرمایه طولانی‌تر می‌شود و از این رو انگیزه سرمایه‌گذار غیربانکی برای ورود به چنین حوزه‌ای کاهش می‌یابد. طبیعی است وضع محدودیت‌های بیشتر از جمله نرخ سود، وضع محدودیت درخصوص سقف تسهیلات، وضع محدودیت درخصوص نوع ملک و سند آن نیز به مراتب جذابیت‌ها را کاهش خواهد داد (باید توجه داشت که مخاطبان لیزینگ مسکن دهک‌های بالای جامعه هستند که توان بازپرداخت اقساط چندین میلیونی را دارند و طبیعتا میل به داشتن خانه‌های بزرگ‌تر و گران‌تر در آنها بیشتر است). از طرف دیگر پرداخت اقساط سنگین دهک‌های میانی و پایینی را از گروه متقاضیان حذف می‌کند، چرا که لیزینگ مسکن تسهیلات گران‌قیمتی است. علاوه‌بر آنچه گفته شد ورود شرکت‌های لیزینگ به‌عنوان ضامن اقساط تسهیلات‌گیرنده نیز به‌دلیل محدودیت کفایت سرمایه شرکت‌های موجود و محدودیت‌های ذکر شده برای شرکت‌های جدید، امکان موفقیت واقعی و موثر لیزینگ مسکن را بعید می‌نمایاند. وضعیت دولت و وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های ذی‌ربط هم به نحوی نیست که بتوان از آنها انتظار کمک داشت. با توجه به کمبود منابع سیستم بانکی و نگرانی از انجماد اعتبارات بانک‌‌ها، نگرانی از برهم خوردن تعادل بین منابع و مصارف شرکت‌های لیزینگ، محدودیت‌های وضع شده در خصوص لیزینگ مسکن، نگاه محافظه‌کارانه و ترس از افزایش قیمت مسکن و ایجاد تورم و سایر مواردی که در بالا به آن اشاره شد، به‌نظر می‌رسد ابعاد نمایشی این طرح بر ابعاد واقعی آن غلبه دارد. لیکن باز هم تاکید می‌کنیم که تقویت و تحریک تقاضای مسکن، هم در رفع مشکلات بخش مسکن و هم در ایجاد تحرک در اقتصاد کم‌رمق کشور موثر خواهد بود.