شروط سیاست‌گذار پولی

محمد حسن مرادی
مدیرکل طرح و برنامه بانک مسکن

با اعلام شرط بانک مرکزی برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن به نظر می‌رسد این تسهیلات با پذیرش شروط سیاست‌گذار پولی از سوی شرکت‌های لیزینگ، برای بازار مسکن قابلیت اجرا داشته باشد. به این ترتیب طی روزهای اخیر با اعلام بانک مرکزی مبنی بر اینکه شرکت‌های لیزینگ به شرط تامین منابع مورد نیاز از سوی خود و بدون اتکا به منابع بانکی می‌توانند این نهاد مالی را در بازار سرمایه فعال کنند، به نظر می‌رسد توافق اولیه برای راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن ایجاد شده است. سابق بر این و حتی در حال حاضر به‌رغم ایجاد این توافق اولیه، اما و اگرهایی برای راه‌اندازی این نهاد تامین مالی در بخش مسکن وجود داشت. اما باید تاکید کرد که لیزینگ مسکن هم‌اکنون برای تامین مالی و کمک به افزایش قدرت خرید بخشی از متقاضیان خرید ملک به‌خصوص واحدهای مسکونی یکی از نیازهای مهم در این بخش محسوب می‌شود.

واقعیت دارد که لیزینگ سودی بالاتر از سایر تسهیلات به‌خصوص تسهیلات بانکی دارد، ولی از سوی دیگر با توجه به محدودیت منابع بانکی که عملا باید در خدمت تامین مسکن گروه‌های با درآمد پایین‌تر یا اقشار متوسط جامعه قرار بگیرد، لیزینگ مسکن و تسهیلات ناشی از آن با پوشش سقف بالاتری از تسهیلات، کارآیی خاص خود برای تامین مالی بخشی از بازار مسکن را دارد که متقاضیان آن گروه‌های بالاتر درآمدی با توان بازپرداخت اصل و سود بیشتری از مبلغ تسهیلات را تشکیل می‌دهند. این در حالی است که این پوشش اساسا از کارآیی تسهیلات بانکی خارج است و در واقع لیزینگ مسکن کارآیی خاص خود را دارد که تسهیلات بانکی فاقد این کارآیی است. به این ترتیب در شرایطی که هم‌اکنون افزایش سقف تسهیلات بانکی برای خرید و ساخت مسکن دهک‌های درآمدی متوسط جامعه عملیاتی شده است، راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن می‌تواند مکملی برای پوشش‌دهی نیازهای موجود بخش مسکن به‌منظور تامین مالی محسوب شود. به این ترتیب، بانک مسکن هم برای راه‌اندازی بازار لیزینگ طی دو سال گذشته درخواست‌هایی به بانک مرکزی ارائه کرد تا با چاره‌اندیشی برای حل یکسری محدودیت‌ها که شرکت‌های لیزینگ برای فعالیت در عرصه تامین مالی بخش مسکن با آن مواجه بودند، بتواند از توان این نهاد مالی برای تقویت قدرت خرید در بازار مسکن و کمک به تسریع رونق بخش مسکن استفاده کند.

این در حالی است که مطابق با تاکیدهای موجود قانونی از جمله تکلیف تعیین شده در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، که پیش‌بینی و تکلیف شده بود لیزینگ‌ها در حوزه مسکن هم فعال شوند؛ از زمان تصویب این قانون در سال 87 تاکنون این موضوع عملیاتی و اجرایی نشده است. علت عمده عدم اجرای این قانون هم در نهایت به محدودیت‌هایی برمی‌گردد که بانک مرکزی طی سال‌های گذشته برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن همواره بر آن تاکید می‌کرد. طی دو سال اخیر خواسته بانک مسکن از بانک مرکزی دراین‌باره بیشتر به راه‌اندازی نهاد لیزینگ مسکن به‌عنوان نهادی کمکی ارائه تسهیلات و تامین مالی معطوف ‌شد. این در حالی است که هم‌اکنون بانک مرکزی توافق برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن را منوط به استفاده این شرکت‌ها از منابع داخلی خودشان کرده است، چرا که اگر قرار باشد شرکت‌های لیزینگ هم برای تامین مالی بخش مسکن از تسهیلات بانکی استفاده کنند، عملا دیگر کمکی به بازار مسکن و بانک‌ها صورت نگرفته است. بنابراین اینکه بانک مرکزی یکی از شروط خود برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن را به تامین منابع از سوی خود شرکت‌های لیزینگ منوط کرده است به نظر شرط درست و اصولی با توجه به شرایط فعلی خواهد بود.

به این معنا که اگر قرار باشد شرکت‌های لیزینگ هم برای تامین منابع مورد نیاز خود به تسهیلات بانکی متوسل شوند جز اینکه همان تسهیلات محدود با نرخ سود بالاتر و اقساط بیشتر به متقاضیان پرداخت شود اثر دیگری به شبکه بانکی و متقاضیان واقعی نخواهد رسید. اما در صورتی که این شرکت‌ها به صورت مستقل و با تکیه بر منابع داخلی خودشان فعالیت کنند می‌توانند کمک بسیار موثری برای بازار مسکن باشند؛ در غیر این‌صورت اثرات مخربی هم بر جا خواهند گذاشت. بررسی‌ها در زمینه روش‌های نوین تامین مالی در کشورهای دنیا نشان می‌دهد در اغلب کشورهای پیشرفته تامین مالی بخش مسکن بیش از آنکه متکی بر هر نهاد و ابزار دیگری باشد، از طریق بازار سرمایه انجام می‌شود. در این میان سهم بازار بدهی از تامین مالی در بخش مسکن هم سهم قابل توجه و مهمی است و به همین خاطر است که این ابزارها از وزنه قابل‌توجهی برای تامین مالی مسکن اقشار مختلف جامعه در این کشورها برخوردار است.