توجیه اقتصادی تسهیلات جدید مسکن

مهدی بهداد

مدرس دانشگاه

بررسی، تحلیل و ارائه راهکار برای حل مشکلات مختلف اقتصادی ایران در بخش‌های مختلف بدون توجه به ساختار کلان اقتصاد در چشم‌اندازهای موجود باعث می‌شود تا در نهایت، تحلیل‌های ارائه‌شده از انسجام کافی برخوردار نبوده یا اقدامات اجرایی طراحی‌شده در راستای سیاست‌های موجود به نتیجه مطلوب منتهی نشود. در روزهای گذشته شورای پول و اعتبار اقدام به تصویب و ارائه مجوزهای لازم برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن در شهرهای مختلف (با مقادیر متفاوت برای هریک از آنها) کرده است. این رقم برای کلانشهری مانند تهران ۱۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. درخصوص ارزیابی کلی میزان تاثیرگذاری این تسهیلات توجه به نکات ذیل ضروری به نظر می‌رسد:

۱- در شهری مانند تهران، مطابق اطلاعات مرکز آمار ایران، حدود ۴۰ درصد از مجموع واحدهای مسکونی احداث‌شده در آن متراژی بین ۵۰ تا ۷۵ مترمربع دارند؛ یعنی متراژی که مطلوبیت بیشتری برای گروه‌های متوسط و پایین درآمدی داشته و با احتمال بالاتری مورد تقاضای این گروه‌های درآمدی قرار می‌گیرند. اگر این اطلاعات متراژی را برحسب مناطق شهری بررسی کنیم ملاحظه می‌شود که بیشترین تعداد واحدهای احداثی با این متراژ در مناطق ۱۵، ۴، ۵، ۱۴، ۱۸، ۱۰، ۸، ۷ و ۱۷ بوده‌اند. یعنی مناطقی که به‌طور نسبی دهک‌های متوسط و پایین شهری در آنها تمرکزی بیشتری دارند. مطابق اطلاعات موجود، میانگین قیمت مسکن در مناطق مورد اشاره طی فصول گذشته به‌ازای هر مترمربع ۲۸۰/ ۳ میلیون تومان بوده است؛ یعنی اگر شخصی اقدام به خرید یک واحد مسکونی ۶۲ متری (به‌عنوان میانگین متراژ واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متری) کند باید حدود ۲۰۰ میلیون تومان هزینه کند که اگر از این رقم ۸۰ درصد آن یعنی حدود ۱۶۰ میلیون تومان را از محل اخذ تسهیلات تامین مالی کند می‌تواند اقدام به دریافت تسهیلات کند. اما نکته قابل‌توجه آن است که کل موضوعات مطرح درخصوص تامین مالی خرید مسکن به اینجا ختم نشده و توان بازپرداخت اقساط نیز موضوع مهمی تلقی می‌شود.

۲- مطابق بررسی‌های صورت گرفته ازسوی برخی موسسات پژوهشی کشور، در سال‌های گذشته در اثر رکود اقتصادی حاکم بر اقتصاد ایران، درآمد سرانه به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۸۳ دچار کاهش شده است. در سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ تولید ناخالص داخلی کشور به قیمت‌های ثابت، ۶/ ۸ درصد کوچک‌تر شده و درآمد ملی نیز ۳/ ۱۹ درصد افت داشته است. با این وضعیت با فرض رشد یک درصدی درآمد ملی در سال ۱۳۹۴ برای رسیدن به درآمد ملی سال ۱۳۹۰، این متغیر باید به‌طور متوسط ۷/ ۷ درصد درسال رشد کند که در سال ۱۳۹۵با بررسی وضعیت و چالش‌های پیش روی متغیرهای شکل‌دهنده سمت تقاضای کل اقتصاد کلان اندکی دور از ذهن به نظر می‌رسد. به همین اعتبار قابل قبول دانستن توان بازپرداخت اقساط تسهیلات دریافت شده خرید مسکن برای گروه‌های متوسط و پایین درآمدی دشوار است.

۳- نکته مهم دیگری که توجه به آن از اهمیت برخوردار است؛ مقایسه نرخ سود تسهیلات اخذ شده برای خرید مسکن با نرخ بازدهی نقدی مسکن است. مطابق اظهارات مدیران بانک مسکن نرخ سود تسهیلات جدید مسکن ۱۷/ ۵درصد است. اگر فرض را بر آن بگذاریم که بانک به‌طور واقعی اقدام به دریافت ۵/ ۱۷درصد نرخ سود تسهیلات کرده و هیچ مبلغی را به‌عنوان کارمزد و عناوین دیگر دریافت نمی‌کند، مقایسه این نرخ با نرخ بازدهی نقدی صنعت ساختمان در تهران قابل‌تامل است.

مطابق برآوردها و محاسبات انجام‌شده، نرخ بازدهی نقدی مسکن نیز در این شهر در سال‌های ۹۱ تا ۹۴ به‌ترتیب ۹درصد، ۱۳درصد، ۱۴درصد و ۱۶درصد بوده است. به تعبیر دیگر اگر شخصی اقدام به خرید مسکن با استفاده از تسهیلات با نرخ ۱۷/ ۵درصد کند و مسکن خریداری‌شده را اجاره بدهد در بهترین حالت در سال جاری، یک‌ونیم درصد نیز زیان خواهد کرد؛ یعنی با نرخ سود درنظرگرفته‌شده برای این تسهیلات، فرد و خانوار نباید رغبتی برای اخذ تسهیلات مسکن داشته باشند. این امر برای گروه‌های پایین‌تر درآمدی که ظاهرا بیش از سایر گروه‌ها مدنظر سیاست‌گذار پولی بوده‌اند مهم‌تر نیز است؛ ضمن توجه به این نکته که هزینه‌های مبادلاتی دسترسی به تسهیلات نیز خود برای گروه‌های متوسط یا پایین درآمدی اهمیت بالایی دارد و در محاسبات آنها لحاظ خواهد شد.