تعریف مشوق‌های جدید

مجید پاکساز

کارشناس ارشد شهرسازی و معماری

نوسازی بافت فرسوده شهرها و به‌طور اخص بافت فرسوده شهرهای بزرگ از جمله اولویت‌های مهم مدیران شهری و دولتی در چند سال اخیر پس از وقوع زلزله بم در سال ۸۲ قلمداد می‌شود. در طرح جامع شهر تهران مصوب سال ۸۵ برای اولین بار نوسازی بافت‌های فرسوده در دستور کار قرار گرفت و برای آن تسهیلاتی اعمال شد.این در حالی است که دولت نیز به موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده طی برنامه ۵ ساله چهارم و پنجم توسعه پرداخته است. براساس برنامه‌های مذکور باید سالانه ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری نوسازی و احیا شود. موارد فوق به خوبی دلالت بر دو مقوله ضرورت و پیچیدگی نوسازی بافت‌های فرسوده دارد و بر اهمیت دو نهاد دولت و شهرداری برای نیل به این منظور حکایت دارد.

سازمان نوسازی شهر تهران به‌عنوان متولی بافت‌های فرسوده شهر و با ماموریت نوسازی این بافت ها، در سال ۸۴ و با رویکرد انجام اقدامات متمرکز در محله شهید خوب بخت-به‌عنوان پایلوت- فعالیت‌های خود را آغاز کرد. «طرح فروش‌متری مسکن» خروجی یکی دیگر از رویکرد‌های سازمان طی سال‌های ۸۷ به بعد بود. اجرایی شدن این طرح‌ها به دلیل پاره‌ای مشکلات در روند اجرا نتوانست به موفقیت چشمگیری دست یابد. «تاسیس دفاتر تسهیل‌گری» آخرین اقدامی است که این سازمان با رویکرد مشارکتی در حال حاضر در دستور کار خود دارد. تمامی این تجارب حکایت از پیچیده بودن امر نوسازی داشته و دارد که مولفه‌های آن مجموعه مسائل روانشناختی، کالبدی، اجتماعی، اقتصادی، مالی و مدیریتی را در بر می‌گیرد.مطابق با آخرین آمار، محدوده ۳ هزار و ۳۲۶۷ هکتار بافت فرسوده مصوب دارای سه شرط -ریزدانگی، نفوذناپذیری، ناپایداری- است که ۵ درصد از کل مساحت شهر و ۱۵ درصد جمعیت پایتخت را در خود اسکان داده است. تا این تاریخ به‌طور تقریبی ۳۶ درصد این بافت- معادل ۷۵ هزار پارسل از مجموع ۲۰۵ هزار پلاک موجود در بافت- در قالب انفرادی و تجمیعی، نوسازی شده‌اند. ارقام مذکور حکایت از انحراف از برنامه چهارم و پنجم توسعه است. براساس برنامه باید سالانه ۲۰ هزار پلاک مسکونی فرسوده تخریب و نوسازی ‌شود. این در حالی است که آمارها در بهترین شرایط سخن از نوسازی سالانه ۵/ ۷ درصد را دارد که آن هم در سال ۹۲ محقق شد و در سایر سال‌ها این رقم از سطح پوشش ۵ درصد تجاوز نکرد.

رکود ساخت و ساز مسکن، عدم پایبندی در اعطای تسهیلات بافت فرسوده و به‌طور مشخص وام (عدم همکاری بانک‌ها در ارائه تسهیلات مصوب ساخت مسکن و عدم کفاف سقف وام در پوشش هزینه‏ نوسازی) را می‌توان از مهم ترین عوامل به شمار آورد. در صورتی که وضع به همین منوال ادامه یابد، بازسازی بافت فرسوده شهر تهران ۲۰ سال دیگر محقق خواهد شد، این در حالی است که محدوده فعلی بافت فرسوده شهر تهران که عمدتا در مناطق جنوبی شهر متمرکز است، براساس ضوابط موجود و سیاست توسعه درونی شهرها و نیز با توجه به قیمت پایین زمین، پاسخگوی تولید تقریبا ۸۰ هزار واحد مسکونی با قیمت‌های متوسط و کم ویژه اقشار کم درآمد خواهد بود که شرایط را برای خانه دار شدن طبقات کم درآمد و نیز تعدیل قیمت مسکن (براساس قانون عرضه و تقاضا) فراهم خواهد کرد. مشاهده‌ها حاکی از آن است که عملکرد سازمان نوسازی شهر تهران، پس از کسب تجارب اخذ شده در سال‌های اخیر و نیز مدل کنونی در حوزه نوسازی که بر مبنای جلب مشارکت و هدفمند کردن تسهیلات تشکیل شده است، از موفقیت قابل توجهی برخوردار بوده است.به تعبیر دیگر تغییر رویکرد نوسازی در بافت‌های فرسوده و نیز ارائه بسته هدفمند تشویقی نوسازی (نظیر تخفیف ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت، تامین رایگان هزینه طراحی و اجرای نما و پرداخت یارانه ۹ درصدی نرخ سود وام نوسازی) نشان دهنده قدم برداشتن در مسیر جدیدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده پایتخت است. با این حال آنچه از ضرورت نوسازی خانه‌های کلنگی شهر بر می‌آید، این است که اقدامات باید محتاطانه و بر مبنای رصد تسهیلات و بسته‌های تشویقی جدید به منظور هر چه کارآمدترین کردن آنها صورت پذیرد تا بتوان درآینده‌ای نزدیک شاهد نوسازی این بافت‌ها مطابق با برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه بود.