مثلث «تهاتر» در بافت فرسوده

میلاد علی محمدی

دبیر انجمن صنفی دفاتر خدمات نوسازی کشور

طبق قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که در سال ۱۳۸۹ از سوی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده است، طرح‌های احیا، بهسازی و نوسازی، طرح‌هایی در چارچوب طرح‌های توسعه شهری هستند که اجرایشان متضمن تامین خدمات عمومی و زیرساخت‌های شهری، اعم از شبکه دسترسی، خدمات، فضای سبز و... است (ماده ۲، بند ج). تصویب این قانون مقارن با زمانی است که دفاتر خدمات نوسازی شهر تهران در محلات واقع در بافت فرسوده مصوب این شهر، فعالیت خود را آغاز کرده‌اند و از آن زمان تاکنون حدود ۳۶ درصد از بافت‌های فرسوده شهر تهران نوسازی شده‌اند. به تبع این روند نوسازی و اعطای تراکم در نظر گرفته شده در بسته‌های تشویقی نوسازی، ظرفیت جمعیتی محلات نوسازی شده افزایش یافته و در آینده نیز شاهد جذب بیشتر جمعیت در آنها خواهیم بود.

این در حالی است که با وجود تعاریفی که در قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده آورده شد، نوسازی صورت پذیرفته در شهر تهران عمدتا متوجه املاک مسکونی و تجاری بوده و طبق اسناد ویژه توسعه و نوسازی تهیه شده برای محلات از سوی دفاتر خدمات نوسازی، خدمات و زیرساخت‌های عمومی در محلات رشد چندانی نیافته‌ است. در حالی‌که تامین خدمات جزئی لاینفک از وظایف مدیریت شهری در تامین عدالت اجتماعی در شهر است و فقدان آن تهدیدی جدی برای زندگی شهری محسوب می‌شود.در شرح چرایی این امر، مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران و هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران عدم تخصیص بودجه از سوی دولت را به عنوان عامل اصلی مورد اشاره قرار داده‌اند و ضرورت تخصیص ردیفی از بودجه در برنامه‌ ششم توسعه و برنامه بودجه سال ۱۳۹۵به ۳۲ دستگاه دخیل در امر نوسازی برای تامین خدمات بافت‌های فرسوده را متذکر شده‌اند. عدم تخصیص بودجه از سوی دولت حکایت از محدودیت‌ها و تنگناهایی دارد که وجود تحریم‌های اقتصادی در آن بی‌تاثیر نیست و با توجه به آنکه از پایان سال ۱۳۹۲ راهبرد اقتصاد مقاومتی، به معنای تلاش برای خنثی کردن حوزه‌های فشار و تبدیل آنها به فرصت، از سوی مقام معظم رهبری به مسوولان اجرایی کشور ابلاغ شده است، اندیشیدن به چاره‌ای درونزا می‌تواند راهگشا باشد.یکی از راهبردهایی که می‌تواند مورد توجه قرار گیرد، بهره‌مندی از ظرفیت‌های بخش خصوصی است که خود اخیرا در معرض توجه مدیریت شهر تهران قرار گرفته است و از شواهد آن تشکیل کمیته بافت فرسوده شهری و بناهای تاریخی شهر تهران در شورای اسلامی این شهر و تاکید دبیر این کمیته بر همکاری توأمان میان بخش خصوصی، بخش دولتی و شهرداری است. اما پرسش اصلی این است که با توجه به رکود کنونی بازار مسکن، به عنوان اصلی‌ترین موضع مداخله سرمایه‌گذاران خصوصی در نوسازی بافت فرسوده، چگونه می‌توان از ظرفیت در معرض تهدید بخش خصوصی بهره‌مند شد و در سرمایه‌گذاران انگیزه لازم را برای ورود به توسعه خدمات عام‌المنفعه ایجاد کرد.

آن هم در شرایطی که طبق تحلیل دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران، رکود مسکن در کشور رابطه معنی‌داری با تحریم‌های اقتصادی نداشته و در نتیجه با رفع آنها نمی‌توان شاهد رونق این بخش بود . وی عامل اصلی رکود مسکن را سیاست‌های داخلی کشور دانسته است؛ بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که رفع بحران مسکن کشور نیز با سیاستگذاری از درون میسر خواهد بود.ابهام اصلی‌ که در این زمینه وجود دارد چگونگی ترسیم راهکار برای خروج از تنگنایی است که یک سوی آن کمبود خدمات عمومی و فقدان توان تامین آن از سوی مدیریت شهری و سوی دیگر آن رکود بخش مسکن و نبود امکان و انگیزه کافی در سرمایه‌گذاران بخش خصوصی است. به بیان دیگر راهکار پیشنهادی باید دو مانع عمده بر سر راه نوسازی محلات را از میان بردارد. راهکاری که کمیته پژوهش انجمن صنفی دفاتر خدمات نوسازی کشور در این‌باره پیشنهاد می‎کند انجام نوعی تهاتر میان حوزه‌های اصلی درگیر در مساله پیش رو است: مدیریت شهری، سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و مردمی که املاک ایشان معارض طرح‌های توسعه شهری بوده و تملک آنها برای تامین خدمات پیشنهاد شده است. این راهکار شامل دو گام اصلی خواهد بود:

الف) ملک معارض که شهرداری نقدینگی کافی برای تملک آن را در اختیار ندارد، از سوی بخش خصوصی تملک می‎شود و معادل ارزش ریالی آن آپارتمان نوساز و به فروش نرفته به مالک واگذار می‌شود.

ب) ملک معارض آزاد شده در ازای زمین دارای پتانسیل تجمیع و نوسازی تحت تملک شهرداری‌ها یا بخشودگی عوارض نوسازی در پروژه‌های در دست اقدام بخش خصوصی از محل اعتبارات غیرنقد شهرداری‌ها، به مدیریت شهری واگذار خواهد شد.

به نظر می‌رسد با اتخاذ چنین رویکردی نه‌تنها بستر لازم برای رفع معضل کمبود خدمات و زیرساخت در محلات نیازمند احیا، بهسازی و نوسازی فراهم خواهد شد؛ بلکه نتایج سودمند دیگری در زمینه احیای بافت‌های فرسوده به دست خواهد آمد که در این‌باره می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• بازگشت سرمایه بخش خصوصی به بازار مسکن

• رونق بازار مسکن در بافت فرسوده و مناطق جنوبی شهر تهران

• تسریع در فرآیند آزادسازی اراضی معارض طرح‌های توسعه شهری

• ارتقای سطح اعتماد مردم به نظام مدیریت شهری