براساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۹۳ قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به‌صورت رسمی از طریق اسناد رسمی با درج اسم و مشخصات طرفین اعم از حقیقی یا حقوقی _ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک _ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری _ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است، تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود. در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود، باید میزان سهم هریک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسناد رسمی مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود. مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی، محکوم می‌شوند. ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود. در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت (البته با توجه به نوسانات قیمت ملک امکان دارد طرفین توافق دیگری در این مورد داشته باشند) لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند. در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طریق مقتضی دیگر (دفاتر خدمات الکترونیک قضایی) اعلام فسخ کنند. بدیهی است کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوط انتخاب می‌شود. گاهی اوقات به هر دلیلی پیش فروشنده (علی‌الاصول سازنده ملک) قادر به ادامه پروژه نیست؛ از این رو تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان، می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش‌خریدار نیز باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ کند والا مسوول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود‌. رضایت مذکور باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

پاورقی:

۱- مطالب ستون بایسته‌های حقوق در بازرگانی شنبه و سه‌شنبه هر هفته در صفحه ۵ چاپ می‌شود.

اخبار مرتبط