دخل و خرج بنگاهداران
گزارش تحلیلی «دنیای‌اقتصاد» از دخلوخرج بنگاههای مسکن: سود هر بنگاه سالانه چقدر است؟
درآمد کم‌سابقه مشاوران‌املاک
«فروش آپارتمان» رتبه اول درآمدزایی بنگاهها
تعداد بنگاههای مسکن در دولت محمود احمدی‌نژاد دو برابر شد
«اجاره آپارتمان» بیشترین فعالیت مشاوران‌املاک
گروه مسکن- فرید قدیری: گوش‌به‌گوش شدن درآمد مشاوران‌املاک در سال‌هایی که خرید و فروش آپارتمان در غیاب قیمت‌های حبابی، به راحتی انجام می‌شد، تعداد بنگاهها را به حدی رسانده که در حال حاضر میانگین سود سالانه هر بنگاه معاملات ملکی در کل کشور به 8 میلیون و 600 هزار تومان تنزل پیدا کرده است.
مدیران آژانس‌های املاک با این میزان درآمد همان قدر از شغل‌شان عایدی دارند که یک کارمند ساده دولت. اما با این حال میل و اشتیاق برای تاسیس بنگاه‌مسکن به خصوص در کلانشهری همچون تهران، روز به روز در حال افزایش است.
در آخرین دوره رونق معاملات مسکن -سالهای84 تا 85- زمانی که قدرت خرید، از طریق دریافت وام‌های بانکی، توان پذیرش قیمت‌‌ها را داشت و با اخذ یک فقره وام 30 تا 40 میلیون تومانی عملا بیش از نیمی از هزینه خرید یک واحدمسکونی متراژ متوسط نوساز تامین می‌شد؛ شغل واسطه‌گری ملکی جزو یکی از معدود صنوف پردرآمد در کشور به حساب می‌آمد.
آن زمان سود مناسب واسطه‌گرها تحت تاثیر فراوانی معاملات از یک‌سو و البته رابطه فوق‌العاده صمیمی بین دولت و صنف مشاوران‌املاک از سوی دیگر دست به دست هم داد تا در فاصله ۷ سال، تعداد بنگاههای مسکن در سراسر کشور با ۱۱۸ درصد افزایش از ۳۳ هزار واحد صنفی در ابتدای سال۸۵ به ۷۲ هزار واحد صنفی در سال۹۱ افزایش یابد.
تا پیش از رشد خیره‌کننده جمعیت مشاوران‌املاک، اگر چه حق‌کمیسیون مشاوران -که براساس نسبتی از ارزش آپارتمان است- از هر معامله با میانگین قیمت متری 700 هزار تومان، ناچیز بود اما تعدد و تیراژ بالای مبایعه‌نامه‌هایی که 6 سال پیش در بنگاهها صادر می‌شد، درآمد خالص مشاوران‌املاک را بصورت تصاعدی افزایش داد.
حالا اما رکود دست‌کم سه‌ساله معاملات مسکن و تعداد زیاد بنگاهها، باعث شده سهم هر آژانس از حجم کل معاملات، به ۳ فقره قرارداد در ماه برسد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» نتایج آمارگیری از فعالیت بنگاههای مسکن در سراسر کشور توسط مرکز آمار ایران نشان می‌دهد: پروانه فعالیت بیش از نیمی از بنگاههای املاک، در طول دو دولت محمود احمدی‌نژاد صادر شده است. از ابتدای سال85 تا پایان سال90، برای 39 هزار بنگاه‌مسکن جواز صادر شده که این تعداد آژانس 5/54 درصد کل آژانس‌های موجود در حوزه املاک را تشکیل می‌دهد طوریکه صدور این تعداد پروانه کسب برای مشاوران‌املاک در تاریخ فعالیت این صنف بی‌سابقه بوده است.
با افزایش تعداد بنگاههای املاک، نیروی شاغل در صنف مشاوران املاک نیز تقریبا دو برابر شده و از ۶۰ هزار نفر کارکن به ۱۱۷ هزار نفر در سال۹۰ رسیده است. اما آنچه درباره اشتغالزایی این صنف قابل‌تامل به نظر می‌‌رسد، تعداد جمعیت حقوق‌بگیر در بنگاهها است.
10 درصد مشاوران‌املاک حقوق بگیرند
مرکز آمار ایران تعداد نفرات حقوق‌بگیر در بنگاههای املاک سراسر کشور را ۱۱ هزار نفر یعنی معادل ۱۰ درصد کل نیروی انسانی بنگاهها اعلام کرده است.
آیا با استناد به این آمار باید نتیجه گرفت که 90 درصد نیروی انسانی فعال در بنگاههای مسکن که در نقش بازاریاب یا همان مشاور‌املاکی مشغول به کار هستند، هیچ دستمزدی از مدیر آژانس دریافت نمی‌کنند؟
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران‌املاک تهران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بازاریاب‌ها از محل معامله‌ای که زمینه عقد آن را در بنگاه ایجاد می‌کنند، درصدی از ارزش معامله را تحت عنوان حق‌کمیسیون از مدیر آژانس دریافت می‌کنند و چون حقوق و دستمزد ثابت و ماهانه ندارند، در آمارگیری‌ها به عنوان فرد کارکن غیرحقوق‌بگیر معرفی می‌شوند.
نکته جالبی که در گزارش مرکز آمار به چشم می‌خورد کاهش تعداد حقوق‌بگیرهای فعال در بنگاههای مسکن ظرف سالهای اخیر به رغم افزایش تعداد بنگاهها و همچنین افزایش تعداد کل مشاوران‌املاک است. در سال 86 از 60 هزار مشاور املاک، 17 هزار نفر حقوق‌بگیر بودند یعنی 27 درصد کل مشاوران‌املاک. اما در حال حاضر تعداد حقوق‌بگیرها به 11 هزار نفر رسیده، طوری که حداکثر 10 درصد کل مشاوران‌املاک دارای حقوق ثابت هستند.
روزی مشاوران‌املاک مدیون اجاره‌نشین‌ها یا خریداران؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اجاره آپارتمان مسکونی بیشترین فعالیت به سرانجام رسیده مشاوران‌املاک را در سال90، تشکیل می‌دهد.
وقت و توان مشاوران‌املاک در نقش بازاریاب عمدتا برای فروش واحدهای مسکونی و ارتباط‌گیری با متقاضیان خرید، صرف می‌شود در حالی که نتایج عملکرد این صنف نشان می‌دهد بازدهی بازاریابی در بازار اجاره دو برابر بیشتر از بازار فروش است.
آنطور که مرکز آمار اعلام کرده، در سال90 حجم معاملات انواع ملک -مسکونی و غیرمسکونی- در بنگاههای املاک سراسر کشور معادل 3 میلیون فقره قرارداد بوده است که از این تعداد، یک میلیون و 500 هزار فقره قرارداد در قالب اجاره‌نامه واحدمسکونی برای مستاجر و موجر تنظیم شده است.
سهم قراردادهای خرید و فروش واحدمسکونی نیز ۸۰۰ هزار فقره مبایعه‌نامه بوده است.
به این ترتیب در سال90 کمتر از 27 درصد معاملات ملک در خرید و فروش آپارتمان و 50 درصد نیز در اجاره آپارتمان خلاصه شد.
تحلیلی که درباره علت دو برابر بودن سهم معاملات اجاره در مقایسه با معاملات خرید می‌توان ارائه کرد به راحتی مسیر اجاره‌نشینی در مقایسه با مسیر صاحب‌خانه شدن برمی‌گردد.
در سال90 اگرچه اجاره‌بها جهش کرد و رکورد بی‌سابقه‌ای از افزایش نرخ را به ثبت رساند اما با این حال، عمده متقاضیان مسکن مجبور شدند برای تامین سرپناه، اجاره‌نشینی را انتخاب کنند.
با این حال اگرچه حجم معاملات اجاره در سال۹۰ دو برابر بیشتر از معاملات خرید بوده، اما درآمد مشاوران‌املاک از محل بازاریابی برای اجاره‌نشین‌ها نصف بازاریابی برای خرید و فروش واحدمسکونی بوده است.
درآمد سال90 بنگاهها: 832 میلیارد تومان
مرکز آمار درآمد ناخالص -دریافتی مشاوران‌املاک بدون کسر هزینه- بنگاههای املاک کل کشور در سال۹۰ را مبلغ ۸۳۲ میلیارد تومان اعلام کرده است که ۴۲۰ میلیارد تومان از محل خرید و فروش واحدمسکونی برای متعاملین و ۲۴۵ میلیارد تومان از محل اجاره آپارتمان برای موجر و مستاجر و مابقی از محل بازاریابی زمین و ساختمان‌های غیرمسکونی عاید مشاوران‌املاک شده است.
به این ترتیب اگر چه حجم معاملات اجاره مسکن در بنگاهها 50درصد بیشتر از معاملات خریدوفروش است؛ اما به خاطر بزرگی حق‌کمیسیون حاصل از معاملات خریدوفروش، درآمد بنگاهها از این محل به مراتب بیشتر از معاملات اجاره است.
سود ۶۱۶ میلیارد تومانی
بنگاههای املاک سراسر کشور در مقابل 832 میلیارد تومانی که در سال90 به عنوان درآمد به دست آورده‌اند، 216 میلیارد تومان برای مواردی همچون اجاره محل کسب، آب و برق و گاز و... هزینه کرده‌اند که در نتیجه سود حاصل از فعالیت صنف مشاوران‌املاک در سال90 رقمی معادل 616 میلیارد تومان از سوی مرکز آمار برآورد شده است.
با احتساب تعداد بنگاهها، مشخص می‌شود در سال۹۰ مدیر هر بنگاه مسکن در کشور به طور میانگین ۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان سود خالص به دست آورده است.
سود دلالی در تهران 5/2 برابر سایر شهرها
دخل و خرج مشاوران‌املاک در تهران تاحدود زیادی متفاوت از سایر استان‌ها است همان‌طور که قیمت مسکن در تهران چند برابر میانگین کشوری است.
بنگاههای املاک در تهران در سال90 به طور میانگین 21 میلیون تومان درآمد خالص -سود- کسب کرده‌اند که 5/2 برابر درآمد کشوری محسوب می‌شود.
افت شدید درآمد
درباره گزارش مرکز آمار ایران از دخلوخرج بنگاههای مسکن، رییس اتحادیه مشاوران‌املاک اعلام کرد: داده‌های این گزارش از منابع اطلاعاتی رهگیری استخراج شده و کاملا رکود در معاملات مسکن را بازگو می‌کند.
مصطفی قلی‌خسروی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: ارقامی که در این گزارش به عنوان هزینه و درآمد بنگاههای مسکن اعلام شده نشان می‌دهد غالب مشاوران‌املاک عایدی حداقلی در این بازار دارند و برخی توهمات درباره درآمدهای آنچنانی صحت ندارد.
عطش تاسیس بنگاه، چرا ؟
بنگاههای املاک «پاتوق‌اجتماعی» افراد است
حسام عقبایی، معاون بازرسی اتحادیه مشاوران‌املاک تهران در پاسخ به این پرسش که «چرا به‌رغم درآمد ناچیز بنگاههای املاک طبق یک آمار رسمی، این همه عطش برای اخذ جواز کسب در این صنف وجود دارد؟» گفت: خوشبختانه با انتشار این گزارش از سوی مرکز آمار ایران و همچنین شفافیتی که در بنگاهها به واسطه صدور کد رهگیری برای معاملات مسکن به وجود آمده، کاملا درآمد و هزینه مشاوران‌املاک مشخص شده است. برخلاف آنچه درباره درآمد رویایی بنگاههای املاک مطرح است، بیش از ۹۹ درصد مشاوران‌املاک در وضعیت فعلی که رکود در معاملات برقرار است از حداقل درآمد ممکن برخوردارند و فقط ۵/۰ درصد بنگاهها درآمد قابل‌‌توجهی در مقایسه با توده بنگاهی‌ها دارند.
وی افزود: بعضی از بنگاهها در حال حاضر حتی یک مبایعه‌نامه هم در ماه صادر نمی‌کنند و میانگین صدور مبایعه‌نامه در تهران به سالی 20 فقره رسیده که رقم خیلی پایینی است.
عقبایی تاکید کرد: ویژگی این حرفه نوعی «پاتوق‌اجتماعی» برای افراد بازنشسته محسوب می‌شود که این افراد در بنگاهها بیشتر از آنکه به فکر درآمد باشند در محیط بنگاه، با یکدیگر ارتباط اجتماعی برقرار می‌کنند.
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران‌املاک تصریح کرد: در حال حاضر مدیران آژانس‌های املاک در تهران ماهانه 4 تا 5 میلیون تومان بابت درج آگهی فایل‌های فروش در یکی از روزنامه‌های سراسری، هزینه پرداخت می‌کنند و 27 تا 40 درصد آنچه از معاملات عایدشان می‌شود را به مشاوران خود پرداخت می‌کنند.
ارسال نظر