روندهای دو سمت عرضه و تقاضا
عرضه: با نگاهی کوتاه به بخش عرضه مشخص می‌شود، بر اساس آمار و اطلاعات موجود، به جز دوران اوج ساخت مسکن مهر که حضور رسمی دولت به حداکثر خود رسید، بیشترین حجم فعالیت بر دوش بخش‌خصوصی بوده و این بخش پرچمدار سرمایه‌گذاری و تولید مسکن و ساختمان بوده است. به جرات می‌توان گفت این صنعت از معدود بخش‌های اقتصاد کشور است که قواعد واقعی بازار در آن جریان دارد. بنابراین قیمت نهاده‌‌‌های تولید مانند قیمت محصول تولیدی، خارج از زمین بازی دولت تعیین می‌شود. چهار نهاده اصلی در فرآیند تولید، تعیین‌کننده هزینه تمام شده و قیمت عرضه هستند، که عبارتند از: زمین، مجوزهای قانونی، مواد و مصالح و دستمزد اجرا.
زمین: امروز کمتر کسی است، که به محدودیت عرضه زمین‌‌‌های قابل ساخت‌وساز در محدوده‌‌‌های قابل سکونت شهری اذعان نداشته باشد. این نهاده ارزشمند، که در بسیاری از مناطق مرغوب شهرها، به مرور زمان ارزشمندتر نیز خواهد شد، با عرضه بسیار کم در بازار روبه‌رو بوده و با توجه به وضعیت مالکیت این نهاده در سبد دارایی خانوارها، امکان کاهش قیمت نیز برای آن متصوراست. میزان عرضه این نهاده معمولا، با در نظر گرفتن بیشترین سود ممکن یا قابلیت جایگزینی مناسب از طرف مالکان انجام می‌شود.
مجوزهای قانونی: به صورت معمول و سنتی، هزینه‌‌‌های مجوزهای قانونی به صورت مستمر طی سال‌های گذشته با افزایش تعرفه‌‌‌ها روبه‌رو شده‌‌‌اند که این میزان به صورت میانگین حداقل ۲۰درصد بوده است. بنابراین طی سال آینده نیز به صورت قطع و یقین، افزایش هزینه تمام شده مجوز‌‌‌ها به صورت مستقیم و غیرمستقیم در این بخش متصور است.
مواد و مصالح: اما نکته مهم و تاثیرگذار، در میزان افزایش هزینه مواد و مصالح است که علاوه بر تبعیت از تورم عمومی، وابستگی مستقیمی به قیمت و هزینه حامل‌های انرژی دارند. با توجه به تورم بالای سال‌جاری که حداقل ۴۲درصد از سوی نهادهای رسمی اعلام شده است، و برای سال آینده هیچ برآوردی کمتر از این میزان را پیش‌بینی نمی‌‌‌کند، حداقل افزایش هزینه‌‌‌ها در این بخش به حدود ۵۰درصد خواهد رسید و در صورت تغییر قیمت حامل‌های انرژی، با توجه به فرآیند تولید و توزیع این مواد و مصالح که تولید آنها انرژی‌بر بوده و وابستگی زیادی به هزینه حمل‌ونقل دارند، ممکن است اثر تورمی آن به چند برابر تورم عمومی برسد. در این‌صورت هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز، بسیاری از پروژه‌‌‌های ساختمانی بخش‌خصوصی را از وضعیت صرفه اقتصادی خارج می‌‌‌کند و باعث کاهش حجم میزان ساخت‌وساز در کشور خواهد شد.
دستمزد: در بخش دستمزد اجرا و هزینه‌‌‌های نیروی انسانی نیز حداقل افزایش به میزان تورم خواهد بود. این بخش از تغییرات نهاده‌‌‌های تولید، سریع‌‌‌ترین اثر را روی قیمت تمام شده پروژه‌‌‌های ساختمانی خواهد داشت. انطباق بخش دستمزد، معمولا بلافاصله در هزینه کلیه پروژه‌‌‌های ساختمانی قابل مشاهده است.
در صورت در نظر گرفتن فرض‌های حداقلی تورم برای سال آینده و با محاسبات ساده خطی، مشخص می‌شود، در صورت افزایش ۲۰درصدی قیمت نهاده زمین و در نظر گرفتن حداقل افزایش هزینه‌‌‌های سایر نهاده‌‌‌های تولید، قیمت تمام شده متوسط واحدهای مسکونی در شهری مانند تهران، به میزان ۳۰درصد افزایش خواهد یافت. هرچه نسبت قیمت زمین، در قیمت تمام شده پروژه یا ساختمانی کمتر باشد، میزان افزایش قیمت تمام شده بیشتر دیده خواهد شد و ممکن است به حدود ۵۰درصد، در آپارتمان‌های ارزان‌قیمت برسد. در نتیجه با توجه به ماهیت ساخت‌وساز که عمده تامین مالی هزینه‌‌‌ها از محل دارایی سازندگان انجام می‌شود، با افزایش هزینه ساخت‌وساز، قابلیت ساخت بر حسب واحد متراژ، کاهش یافته و باعث می‌شود که زمان ساخت واحدهای مسکونی طولانی‌تر شده و میزان عرضه با کاهش روبه‌رو خواهد شد. هرچند با تغییر دولت و استقرار دولت سیزدهم، مجموعه‌‌‌ای از وعده‌‌‌ها از سوی وزرای محترم در قالب برنامه‌‌‌های اجرایی ارائه شد، که به عقیده بسیاری از کارشناسان امکان تحقق بسیاری از آنها وجود نداشت. فارغ از میزان فعالیت انجام شده در جهت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، با توجه به ماهیت این صنعت و نیاز حداقل زمان ۱۸ تا ۲۴ ماهه برای شروع و تکمیل واحدهای مسکونی در پروژه‌‌‌های انبوه سازی، می‌توان گفت این وعده در عرضه واحدهای مسکونی برای سال ۱۴۰۱ هیچ‌گونه اثری نخواهد داشت. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت، کاهش عرضه در بازار از سوی تولیدکنندگان مسکن برای سال آینده متصور بوده و محصولات با افزایش قیمت تمام شده روبه‌رو خواهند شد، که نتایج این امر مسیری جز رکود تورمی در بازار نمی‌تواند باشد.
تقاضا: در سمت تقاضا، مصرف‌کنندگان از ضعف مفرط توانمندی برای خرید واحدهای مسکونی برخوردار هستند که این موضوع ادامه‌دار خواهد بود. بنابر محاسبات خطوط توانمندی، متاسفانه، خانوارهای ایرانی سال‌های فراوانی را باید منتظر باشند تا امکان خرید مسکن برایشان فراهم شود. در حال حاضر تقاضای مصرفی با تاخیر ۱۰ تا ۱۵ ساله وارد بازار می‌شود و حضور این خانواده‌‌‌های میانسال در بازار، باعث ایجاد حداقل تقاضای مصرفی است. این میزان از تقاضا، باعث شکل‌گیری حداقل معاملات مصرفی در سال آینده خواهد بود، هر چند اولویت اصلی این خریداران، پس از سال‌ها صبر و تحمل سختی پس‌انداز، واحدهای نوساز نخواهد بود.
شرایط مذاکرات: در زمینه وضعیت متغیرهای بین‌المللی، به صورت واضح مذاکرات هسته‌‌‌ای هنوز به نتیجه قطعی نرسیده، اما ارسال سیگنال توافق و احتمال مذاکره مستقیم با آمریکا، از طیف اصولگرای کشور که همواره، همچون دیواری مستحکم مخالفت صریح خود را با این امر اعلام کرده بودند، می‌تواند باعث ایجاد بارقه‌‌‌های امید در روند تصمیمات عقلایی کشور شود. در مقابل اما ساختار اقتصادی دولت که بسیار سنگین و پر هزینه است، امکان اصلاح نرخ ارز را در میان‌مدت و حتی کوتاه‌مدت نخواهد داد. بنابراین سایر بازارهای موازی برای سرمایه‌گذاری می‌تواند برای سرمایه‌گذاران، علاوه بر بازار مسکن جذاب باشد.
بازارهای موازی: با وجود اینکه سرمایه‌گذاران از سایر بازارهای موازی، مانند بورس، طلا، سپرده‌‌‌های بانکی یا ارز اطمینان کافی ندارند، و هر چند ممکن است، بر سر حضور در بازار مسکن و ساختمان با علامت سوال‌هایی روبه‌رو شوند، اما قطعا بازارهایی مانند سهام تا سال‌ها، دیگر جذابیتی برای بسیاری از مردم نخواهد داشت. به نظر می‌‌‌رسد، بخش مسکن و ساختمان همواره پناهگاهی امن و با کمترین ریسک برای خانوارها بوده است و این موضوع برای سال‌های نزدیک آینده نیز صادق است. در پایان به صورت خلاصه می‌توان نتیجه‌‌‌گیری کرد، بخش مسکن سال آینده نیز دچار تورم مزمن و خزنده در بخش عرضه خواهد بود. سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز نیز به حضور خود در بازار ادامه خواهند داد و تمایلی به تغییر سبد دارایی خود نخواهند داشت. با توجه به عملکرد دولت محترم در حوزه اقتصادی، مصرف‌کنندگان نیز سعی در خرید سریع‌تر واحد موردنیاز خود خواهند داشت و به احتمال زیاد بازار شرایط رکود تورمی تا پایان سال ۱۴۰۱ را تجربه خواهد کرد.
