در نخستین گزارش رسمی تحلیل شد
تحولات بازار مسکن در سال ۸۵
رشد بیشتر قیمت زمین در مقایسه با آپارتمان
از رشد ۶درصدی تا جهش ۹۴درصدی
دنیای اقتصاد- براساس نخستین گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن در سال ۸۵ که در نشریه معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی درج شده است، اوج افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، در زمستان ۸۵ بوده است که رشد قیمتی بالغ بر ۴۷درصد نسبت به زمستان ۸۴ در این فصل مشاهده می‌شود.
براساس این گزارش، متوسط قیمت فروش یک متر آپارتمان در شهر تهران در زمستان سال ۸۴ حدود ۶۵۰هزار تومان بود که در زمستان سال ۸۵ با رشدی بالغ بر ۷/۴۶درصد به یک‌میلیون و دوهزار تومان افزایش یافته است.
رشد بیشتر قیمت زمین در مقایسه با آپارتمان
از رشد 6درصدی تا جهش 94درصدی
دنیای اقتصاد- براساس نخستین گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن در سال ۸۵ که در نشریه معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی درج شده است، اوج افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، در زمستان ۸۵ بوده است که رشد قیمتی بالغ بر ۴۷درصد نسبت به زمستان ۸۴ در این فصل مشاهده می‌شود.
براساس این گزارش، متوسط قیمت فروش یک متر آپارتمان در شهر تهران در زمستان سال 84 حدود 650هزار تومان بود که در زمستان سال 85 با رشدی بالغ بر 7/46درصد به یک‌میلیون و دوهزار تومان افزایش یافته است.
البته همین گزارش حاکی از آن است که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران در بهار ۸۵ به ۷۲۴هزار تومان، در تابستان به ۷۷۶هزار تومان، در پاییز به ۸۸۰هزار تومان و بالاخره در زمستان به یک میلیون و دویست هزار تومان رسیده که متوسط قیمت آن را در سال ۸۵ حول‌وحوش رقم ۸۳۱هزار تومان قرار می‌دهد که نسبت به متوسط قیمت ۶۵۰هزار تومان برای سال ۸۴ حدود ۲۴درصد افزایش دارد.
جهش 94درصد در منطقه پنج تهران
بر اساس این گزارش، منطقه پنج تهران بیشترین افزایش قیمت‌ها را در بازار مسکن سال ۸۵ تجربه کرده است اگرچه رکورد بالاترین قیمت مسکن همچنان از آن منطقه ۳ تهران است. متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در سال ۸۴ در منطقه پنج تهران ۷۴۳هزار تومان بوده است که در بهار ۸۵ به ۸۶۵هزار تومان، در تابستان به ۹۱۳هزار تومان، در پاییز به یک میلیون و یکصد هزار تومان و در زمستان به یک میلیون و ششصدهزار تومان افزایش یافته است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع در این منطقه در زمستان ۸۴ حدود ۸۲۶هزار تومان بوده است. به همین دلیل، رشد قیمت‌ها در منطقه پنج تهران در زمستان ۸۵ نسبت به زمستان ۸۴ حدود ۷/۹۳درصد بوده است که بالاترین رشد در کل کشور محسوب می‌شود. البته متوسط قیمت سال ۸۵ نسبت به متوسط قیمت سال ۸۴ در منطقه پنج حدود ۷/۴۲درصد رشد دارد که همین شاخص در منطقه چهار تهران ۲/۴۵درصد رشد داشته و از این زاویه منطقه چهار رکوردار است. در عین حال، جهش قیمت مسکن در زمستان ۸۵ در منطقه چهار تهران نیز با رشدی بالغ‌بر ۸۵درصد نسبت به زمستان ۸۴ به چشم می‌خورد که سکوی دوم را نصیب این منطقه کرده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه
چهار تهران در زمستان ۸۴ معادل ۵۹۹هزار تومان بوده است که در زمستان ۸۵ به یک میلیون و یکصد هزار تومان افزایش یافته است.
بالاترین قیمت‌ها در بازار مسکن
متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه سه تهران حدود دو میلیون و ۱۴۰هزار تومان در زمستان ۸۵ بوده است که بالاترین قیمت ثبت شده مسکن در این مقطع زمانی است. این شاخص در همین مقطع برای منطقه یک معادل یک میلیون و ۸۵۰هزار تومان، برای منطقه پنج معادل یک میلیون و ۶۰۰هزار تومان و برای منطقه شش معادل یک میلیون و ۲۱۲هزار تومان بوده است که به ترتیب سکوهای بعدی بالاترین قیمت‌ها را به خود اختصاص داده‌اند.
منطقه شش تهران، رکورددار بازار زمین
در حالی که متوسط افزایش هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۸۵ نسبت به سال ۸۴ معادل ۲۸درصد گزارش شده است، همین شاخص در بازار زمین حدود ۱/۳۱درصد اعلام شده است. بنابر گزارش منتشر شده، قیمت یک مترمربع زمین معامله شده در سال ۱۳۸۴ در تهران برابر ۶۴۸هزار تومان بوده که نسبت به سال قبل ۲/۷درصد افزایش یافته بود ولی همین شاخص در سال ۸۵ به ۸۴۹هزار تومان بالغ شد. بالاترین قیمت زمین در زمستان ۸۵ با یک میلیون و ۹۶۴هزار تومان در منطقه شش تهران گزارش شده است و در رتبه‌های بعدی، منطقه سه با یک میلیون و ۵۸۶ هزار تومان و منطقه پنج با یک میلیون و ۵۴۳هزار تومان بوده است.
عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن
نشریه معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی طی مقاله‌ای در خصوص تحولات بازار مسکن، علل افزایش قیمت در این بازار را در ۹بند به شرح زیر اعلام کرده است.
1 - طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال‌های 1381 الی 1384) و عقب ماندن شاخص بهای مسکن از شاخص تورم. رکود قبلی بخش مسکن از سال 1381 آغاز و به مدت 4 سال تداوم یافت. براین اساس در مقطع پایانی سال 1384 شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم عقب‌تر بوده است. (در پایان سال 1384 شاخص تورم به حدود 1700رسیده در حالی که شاخص قیمت مسکن تهران در حدود 1430 قرار داشته است).
۲ - تداوم دوره رکود در بازار سرمایه و رها شدن نقدینگی از این بازار طی سال‌های ۱۳۸۳ و ۱۳۸۴. طبق گزارش‌های سازمان بورس طی این دوره سرمایه‌گذاری در این بازار با ۳۵درصد بازدهی منفی مواجه بوده است. ارزش معاملات بورس از ۱۰۳۷۰۵میلیارد ریال در سال ۱۳۸۳ به رقم ۸/۵۶۵۲۸میلیارد ریال در سال ۱۳۸۴ کاهش یافته و در سه‌ماه اول ۱۳۸۵ به ۹۸۱۶میلیارد ریال رسیده است (به قیمت جاری).
3 - جذب نشدن نقدینگی مازاد جامعه توسط سایر بازارها مانند طلا، سکه، ارز، اتومبیل و نظیر اینها طی سال‌های اخیر و حتی خروج نقدینگی از این بازارها.
۴ - کاهش تقاضا برای تولید مسکن (صدور پروانه‌های ساختمانی) طی سال‌های ۱۳۸۱ تا ۱۳۸۳ در نتیجه موجب کاهش عرضه در سال‌های ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵ شده است.
5 - تاخیر در شروع برنامه‌های تامین مسکن در سال‌های 1384 و 1385 به علت تاخیر در تخصیص اعتبارات مصوب مربوط.
۶ - سیاست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدینگی توسط اقتصاد زیرزمینی.
7 - افزایش ناگهانی و شدید قیمت نهاده‌های تولید مسکن به ویژه فولاد، سیمان، دستمزد و مجوز‌های قانونی در سال‌جاری که به مثابه عامل اولیه و شوک‌دهنده عمل کرده است.
۸ - تداوم رشد نقدینگی طی سال‌های ۱۳۸۰ الی ۱۳۸۵. طی این دوره نقدینگی به طور متوسط سالانه بیش از ۳۰درصد رشد داشته است.
9 - وابستگی درآمدی برخی از دستگاه‌های اجرایی به ساخت‌وسازهای مسکونی موجب شده است سازمان‌ها به جای مالیات بر مصرف به علت سهل‌الوصول بودن، اخذ مالیات بر تولید را انتخاب کرده‌اند. نمونه بارز این ادعا درباره شهرداری‌ها صادق است که به جای تامین درآمد‌های خود از محل‌هایی همچون عوارض نوسازی و مانند آن، منبع اصلی درآمدشان عوارض پروانه، تراکم، پایان کار و مانند اینها است. در مجموع باید اذعان کرد از دو عامل اصلی تورم یعنی فشار ناشی از هزینه (عرضه) و فشار ناشی از تقاضا، در افزایش اخیر قیمت‌ها، فشار ناشی از هزینه به عنوان عامل اولیه عمل کرده، اما فشار ناشی از تقاضا (از نوع سرمایه‌ای) به عنوان عامل ثانویه و تشدیدکننده موثر بوده است. با توجه به این نکات، جریان مازاد نقدینگی ایجاد شده طی سال‌های اخیر به سوی بخش مسکن در مقطع سال 1385 اجتناب‌ناپذیر بوده است و به علت فرابخشی بودن عوامل موثر بر آن، باید راه‌حل‌های آن را نیز در چارچوب سیاست‌های کلان اقتصادی جست‌وجو کرد.
جزئیات بیشتر این گزارش را در روزهای بعد در صفحات ضمیمه مسکن بخوانید
ارسال نظر