علیرضا کدیور

از اواسط هفته قبل، امتیاز تسهیلات مسکن در فرابورس قابل معامله شد. این اوراق پیش‌تر در شعب بانک مسکن و تحت یک بازار غیرمسنجم معامله می‌شد که پس از پذیرش این اوراق در فرابورس، در عمل معامله این اوراق شکلی رسمی و ضابطه‌مند به خود گرفت. این اوراق یکی از انگیزه‌هایی است که بانک مسکن به سپرده‌گذاران خود برای افزایش جذابیت سپرده‌گذاری در این بانک اعطا می‌کند؛ به این صورت که نرخ سود سپرده کوتاه مدت در بانک‌های عادی تجاری سالانه معادل ۷ درصد است؛ در حالی که سپرده‌گذاران در حساب سپرده‌ کوتاه‌مدت بانک مسکن در ازای سپرده‌گذاری خود، دو درصد سود بیشتر معادل ۹ درصد در سال کسب می‌کنند. همچنین بانک مسکن در صورت سپرده‌گذاری حداقل به مدت سه ماه و به شرط آنکه میانگین سپرده سرمایه‌گذار، حداقل معادل ۲۷ میلیون تومان باشد، پس از سه ماه برای هر ۲۷ میلیون تومان، سه برگه امتیاز تسهیلات مسکن و از ماه‌‌های پس از آن، هر ماه یک برگه امتیاز به سپرده‌گذار اعطا می‌کند. وضعیتی که باعث می‌شود سپرده‌گذار در پایان یکسال، علاوه بر سود ۹ درصدی، ۱۲ برگه امتیاز تسهیلات مسکن در اختیار داشته باشد.

اما کارکرد این برگه‌های امتیاز تسهیلات مسکن علاوه بر دارا بودن ارزش‌زایی و قابلیت معامله و واگذاری به غیر این است که هر شخص با خرید یک برگه از این اوراق می‌تواند نسبت به اخذ تسهیلات خرید از بانک مسکن تا سقف حداکثر ۲۰ میلیون تومان برای هر واحد اقدام کند. تسهیلاتی که در قالب وام خرید حداکثر برای دوره ۱۵ ساله و با نرخ سالانه ۱۲ درصد قابل اخذ است. حال این اوراق از هفته قبل به واسطه پذیرش در فرابورس، از قابلیت نقدشوندگی و شفافیت بالاتری به لحاظ معاملاتی نسبت به ادوار گذشته برخوردار است. تنها تفاوت اوراق پذیرفته شده در فرابورس با اوراق پیشین قابل معامله در شعب این است که هر یک از اوراق فعلی، امکان اخذ ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را برای خرید فراهم می‌کند که به همین دلیل قیمت این اوراق در فرابورس، نصف قیمت معامله اوراق در شعب و طی معاملات روز گذشته معادل ۸۵ هزار تومان است. به بیان دیگر خرید این اوراق می‌تواند حداکثر تا ۴۰ برگه برای خرید یک واحد مسکونی اختصاص دهد.اما برای آشنایی بیشتر با ابزار نوین حاضر در بازار سرمایه، مقایسه سود سپرده‌گذاران و تسهیلات گیرندگان این اوراق تا حد زیادی می‌تواند ابعاد این ابزار سرمایه‌گذاری را مشخص کند. همان طور که پیش‌تر نیز گفته شد، سپرده‌گذاران در این طرح علاوه بر سود ۹ درصدی سالانه، در پایان هر سال ۲۴ برگه اوراق ۵۰۰ هزار تومانی دریافت می‌کنند که با توجه به قیمت ۸۵ هزار تومانی روز گذشته در فرابورس، سود سپرده‌گذاری در این طرح به ۶/۱۶ درصد بالغ می‌شود.

در سمت مقابل تسهیلات گیرندگان با خرید ۴۰ برگه از این اوراق به قیمت ۸۵ هزار تومان، به طور خالص صاحب ۱۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان (پس از کسر ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان هزینه خرید برگه امتیاز تسهیلات از ۲۰ میلیون تومان) وام مسکن می‌شوند؛ وامی که با فرض دوره ۱۵ ساله، از اقساط ماهانه‌ای معادل ۲۴۱ هزار و ۲۰۰ تومان برخوردار است که در عمل براساس روش علی‌الراس، نرخ سود سالانه این وام با فرض نبود هزینه خرید برگه امتیاز تسهیلات مسکن به ۶/۱۵ درصد و با احتساب هزینه خرید امتیاز تسهیلات (هزینه واقعی) به ۵/۲۱ درصد بالغ می‌شود. رقمی که در مقایسه با تسهیلات اعطایی بانک‌های دولتی به تازگی خصوصی شده نیز بالا است و به همین علت دیروز این اوراق در قیمت ۸۵ هزار تومان در فرابورس دچار صف فروش شد.

اما با فرض قیمت ۷۳ هزار تومان برای هر یک از این اوراق در فرابورس، سود سپرده‌گذار در این طرح به ۴/۱۵ درصد و هزینه واقعی تسهیلات برای وام‌گیرنده به ۵/۲۰ درصد می‌رسد. ارقامی که به نظر می‌رسد در شرایط فعلی حاکم بر بازارهای مالی و پولی ایران، می‌تواند رقمی معقول برای این اوراق تلقی شود.

در این میان هیجان روزهای آغازین معاملات این اوراق در فرابورس به واسطه تصور نادرست برخی افراد نسبت به امکان اخذ یک میلیون تومان وام در ازای خرید هر یک از این اوراق در فرابورس، به نظر می‌رسد این هیجان در حال اصلاح و فروکش کردن است.

به هر روی فارغ از قیمت معاملاتی و سود و زیان سرمایه‌گذاران و خریداران این اوراق، ورود اوراق امتیاز تسهیلات مسکن به فرابورس (به عنوان یک بازار متشکل و شفاف) قابلیت‌های بورس‌ها را در شفاف‌سازی، عادلانه کردن و رقابتی کردن بازارها بیش از پیش نشان می‌دهد. بازاری که این بار پذیرای ابزاری از رقیب دیرینه خود، بازار مسکن است.