مهران دبیرسپهری

چند ماهی است که بازار خرید و فروش مسکن در رکود به سر می‌برد.اولین کسانی که این رکود را لمس کرده‌اند افرادی هستند که قصد تبدیل به احسن ملک خود را دارند. رکود بازار مسکن در آینده می‌تواند تبعات مخربی همچون گسترش بیکاری را به همراه آورد و ... ... به همین دلیل ضروری است هر چه سریع‌تر موانعی را که موجب این رکود شده از سر راه برداشت. در اینجا به بررسی اجمالی معضل فوق می‌پردازیم.

در یک وضعیت فرضی تعادلی که خرید و فروش مسکن نه در شرایط رونق باشد و نه در رکود، معمولا فروشندگان مسکن، هر یک خریدار مسکن نیز هستند. یعنی زمانی که یک ملک، معامله می‌شود فروشنده با پول آن و پس‌اندازی که جمع کرده اقدام به خرید یک مسکن بهتر می‌کند. برعکس هم ممکن است، یعنی فروش ملک بزرگتر (گران‌تر)، منجر به خرید چند ملک کوچکتر (ارزان‌تر) شود. به عبارت دیگر بدون ورود(خروج) سرمایه از بازار مسکن، هر معامله‌ای می‌تواند همانند بازی دومینو، زنجیره‌ای از معاملات را شکل دهد. البته در واقعیت، ورود و خروج سرمایه نیز در این بازار وجود دارد که در شرایط تعادلی میزان آنها برابر است.

حال وضعیتی را تصور کنید که انبوهی از نقدینگی وارد بازار مسکن شده و موجب افزایش تقاضا و افزایش قیمت شود. این اتفاقی بود که در سال‌های ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ افتاد و حجم عظیم نقدینگی خلق شده، بازار مسکن را در میان دیگر بازارها انتخاب کرده و وارد آن شد. بر اساس رفتار بانک مرکزی به نظر می‌رسد دولت درصدد اصلاح سیاست‌های خود برآمده زیرا تا حدودی یک سیاست انقباض پولی را در پیش گرفته است و ریاست محترم این بانک اعلام نمود که چاپخانه بانک مرکزی را سه قفله کرده‌اند. از آنجا که داده‌های سیاست مالی دیرتر از داده‌های سیاست پولی در اختیار افکار عمومی ‌قرار می‌گیرد هنوز دقیقا از عملکرد مالی دولت در سال گذشته مطلع نیستیم اما عملکرد بودجه عمومی‌ دولت در سال ۱۳۸۵ نسبت به ۱۳۸۳ رشدی هشتاد و چهاردرصدی را نشان می‌دهد که برای یک دامنه دو ساله، بسیار بالا است و همین انبساط شدید مالی در کنار تسهیلات تکلیفی بانک‌ها، موجب رشد بی‌سابقه حدود ۴۰‌ درصدی نقدینگی در سال ۱۳۸۵ شد.در هر صورت سیاست بانک مرکزی در ماه‌های اخیر مبنی بر مهار رشد افسارگسیخته نقدینگی، افزایش قیمت مسکن را متوقف کرده و افراط در اِعمال سیاست‌های کنترلی در بازار مسکن موجب رکود مطلق در این بخش می‌شود زیرا ورود سرمایه به این بازار متوقف شده است. از طرف دیگر می‌دانیم که بخش مسکن بیشترین میزان اشتغال را در کشور ما به خود اختصاص می‌دهد و اگر سازنده مسکن نتواند تولید خود را به‌فروش برساند ساخت و ساز هم کاهش خواهد یافت. بنابر این می‌توان پیش‌بینی کرد که رونق کنونی اشتغال در این بخش به زودی جای خود را با رکود و بیکاری عوض کند. اما راه‌حل چیست؟ به نظر می‌رسد برداشتن منع اعطای تسهیلات بانک‌های خصوصی برای خرید مسکن بتواند رکود خرید و فروش مسکن را از بین برده و به حالت تعادل برساند که در این صورت همان طور که شرح آن رفت، حتی یک وام مسکن هم می‌تواند زنجیره‌ای از معاملات مسکن را در پی داشته باشد.

این تسهیلات به هیچ وجه موجب افزایش قیمت مسکن نمی‌شود همانگونه که در دولت‌های قبل هم این بانک‌ها تسهیلات خرید مسکن را پرداخت می‌کردند، در بسیاری از کشورها نیز بانک، تا ۹۰‌درصد قیمت مسکن را وام می‌دهد و همان طور که می‌دانیم اصولا تورم ناشی از رشد افسارگسیخته نقدینگی است و با چاپ بی رویه پول، اگر هم بتوان در یک بخش، جلوی افزایش قیمت‌ها را گرفت در بخش دیگری دیو تورم خود را نشان خواهد داد. در همین خصوص مدیر سازمان تولید اسکناس و مسکوک در گفت‌وگو با خبرگزاری فارس (۶/۶/۸۷) از رشد دو برابری چاپ اسکناس طی سه سال گذشته با رکورد ۴/۱‌میلیارد قطعه خبر داد. اما آیا قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش یافته است؟ در این خصوص خیلی نمی‌توان اظهارنظر کرد. زیرا در وضعیت رکودی، اصولا خرید و فروشی صورت نمی‌گیرد تا بتوان از طریق آن، قیمت بازار را کشف کرد و تعداد اندک معاملات هم بیشتر ناشی از کسانی است که در بازار مسکن به افراد «پول لازم» معروفند که مجبور به فروش ارزان تر هستند تا مثلا بدهی خود را به بانک بدهند یا چک‌های سر رسید شده را پرداخت کنند. در هر صورت وظیفه دولت‌ها تلاش برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها یا به عبارت دیگر ثبات قیمت‌ها است نه کاهش قیمت‌ها، اگر چه در وضعیت کنونی چنین کاهشی قابل تصور نیست. بر اساس تجربیات دیگر کشورها رکود اقتصادی عموما پس از رشد منفی نقدینگی اتفاق می‌افتد و البته هم اکنون در بازار مسکن کمبود نقدینگی کاملا محسوس است. حال این سوال مطرح است که آیا می‌خواهیم‌ درصدی از شاغلان کنونی بخش مسکن، که عمده‌ترین قسمت بخش خصوصی اقتصاد ایران محسوب می‌شود را به خیل بیکاران اضافه نماییم؟