نگاه تک‌بعدی به بازار مسکن

یاشار حیدری

آنچه اواخر سال گذشته در بازار مسکن روی داد، شوک بزرگی به بدنه سیاست‌گذاری کشور وارد کرد. به طوری که انتظار می‌رفت با وجود شرایط پیش‌آمده، نوعی تغییر رویه به سمت سیاست‌گذاری اقتصادی علمی‌تر در دستگاه تصمیم‌گیری ایجاد شود. افزایش شدید بهای خرید و اجاره مسکن به ویژه در کلان‌شهرها شدیدا اوضاع اقتصادی شهروندان خصوصا دهک‌های پایین درآمدی را تحت تاثیر قرار داده و سبب شد کمیته‌هایی برای علت‌یابی و چاره‌جویی در این مورد تشکیل شود.

هر چند که پیش از بروز این پدیده نامیمون و در واکنش به سیاست‌های انبساطی بی‌سابقه دولت، بسیاری از اقتصاددانان چه در بدنه تصمیم‌گیری و چه در حوزه دانشگاهی، هشدارهایی را مبنی بر خطر جهش قیمت در بازار مسکن مطرح نمودند اما ظاهرا در کشور ما، به طور سنتی، جدی نگرفتن هشدار اقتصاددانان بخشی از فن کشورداری تلقی می‌شود.

عواملی که در سال گذشته سبب جهش قیمت‌ها در بازار مسکن شدند چندان هم متنوع نیستند و رویه سیاست‌گذاری‌های دو سال اخیر که البته میراثی، هرچند کمرنگ، از گذشته را نیز در بر داشت پیش‌بینی چنین وضعی را آسان ساخته بود. رشد ناگهانی نقدینگی، تزریق درآمدهای نفتی در قالب مخارج جاری و عمرانی دولت، کاهش نرخ بهره، تثبیت نرخ ارز همچنین رویدادهایی از قبیل سقوط بازار بورس اوراق بهادار، دخالت دولت در بازار طلا و ... همگی موجب حرکت منابع مالی به سمت بازار مسکن از یک سو و هویدا شدن آثار بیماری هلندی از سوی دیگر شد.

اما طرح جدیدی که چه در دولت و چه در مجلس طرفدارن متعددی دارد، اجرای سیاستی است که بر مبنای آن دولت با دخالت در بازار مسکن در قالب اثرگذاری بر قیمت زمین، افزایش عرضه واحدهای مسکونی توسط دولت و اعمال کنترل در قالب اجبار ساخت زمین‌های بدون‌ استفاده در سطح کلان‌شهرها موجبات کاهش، به زبان طرفداران، شکسته شدن، قیمت‌های مسکن را فراهم می‌کند. به نظر می‌رسد مطرح شدن چنین ایده‌ای در بدنه تصمیم‌گیری کشور برآمده از نگاه تک‌بعدی حامیان آن به بازار مسکن باشد. البته حتی تئوری اقتصاد خرد نیز این گزاره را تایید می‌کند که در صورت افزایش ناگهانی عرضه یک کالا و یا کاهش ناگهانی قیمت عوامل تولید آن، قمیت بازار تقلیل خواهدیافت. اگر سیاست پیشنهادی در مورد بازار مسکن نیز مبتنی بر چنین فروضی باشد می‌توان گفت اشتباه دیگری در حوزه سیاست‌گذاری در بازار مسکن به مرحله وقوع نزدیک می‌شود.

بیش از دو دهه است که حتی در اقتصادهای توسعه‌یافته طرحهای مطالعاتی فراوانی در مورد نقش مسکن در سبد دارایی افراد انجام می‌گیرد بدین معنی که علاوه بر در نظر گرفتن مسکن به عنوان یک کالای مصرفی بادوام، نقش دارایی سرمایه‌ای نیز برای آن منظور می‌شود. مبنای نظری اکثر این مطالعات بر این اصل ساده استوار است که تقاضا برای مسکن بر اساس دو مولفه اصلی شکل می‌گیرد؛ اول، میزان درآمد اجاره- یا ارزش خدمات معادل آن در صورت سکونت مالک- واحد مسکونی و دوم، میزان تغییرات قیمتی که دارنده واحد مسکونی انتظار وقوع آن را در آینده دارد. آحاد اقتصادی در فرایند یادگیری که در طول عمر خود از حضور در بازارهای مختلف تجربه می‌کنند، برای هر بازار مولفه‌هایی را به عنوان تعیین‌کننده‌های قیمت به ذهن سپرده و بر اساس رفتار این متغیرها انتظارات و در نتیجه تصمیمات خود را شکل می‌دهند. لذا در بازار مسکن که در تمامی کشورها تغییرات قیمت قابل توجهی را تجربه می‌کند، وجود این مکانیزم تصمیم‌سازی موجب بروز رفتار سوداگرانه در انتخاب موجودی دارایی مسکن توسط افراد می‌شود. از سوی دیگر، بر اساس نظریات بازارهای مالی در بسیاری از مواقع توابع تقاضای دارایی‌های مالی نسبت به قیمت‌ها روند صعودی می‌یابند، بدین معنی که با افزایش قیمت دارایی، تقاضا برای آن افزایش می‌یابد و به عبارتی قانون تقاضایی که در مورد کالاهای مصرفی معمولی صادق است در مورد دارایی‌ها لزوما برقرار نیست. در این خصوص نیز مطالعات بسیاری در کشورهای مختلف صورت گرفته‌است که وجود رابطه مثبت بین تعداد مبادلات در بازار مسکن و شاخص قیمت این کالا را تایید می‌کنند.

نکته دیگری که در مورد مسکن، و در برخی مواقع، سایر کالاهای بادوام، قابل ذکر است، امکان حفظ قدرت خرید در صورت تملک آن است. بدین معنی که در شرایط تورمی، آحاد اقتصادی برای گریز از آثار منفی تورم بر قدرت خریدشان اقدام به خرید مسکن نموده و دارایی خود را تا جایی که ممکن باشد از حالت نقدی خارج می‌کنند. چنین رفتاری در اقتصاد ایران با توجه به شرایط کلی حاکم که گزینه‌های دیگر را برای تبدیل دارایی(سپرده، سهام، اوراق قرضه و امتیازات خرید و فروش آتی)، حذف کرده است بسیار محتمل‌تر به نظر می‌رسد.

باز گردیم به بازار مسکن و سیاست مطرح شده برای بهبود شرایط در آن. در اینکه شرایط فعلی بازار مسکن چندان پایدار نیست، احتمالا شبهه‌ای وجود ندارد، لذا باید در مورد سیاست‌گذاری در این بازار جانب احتیاط به طور جدی رعایت شود. آنچه در مورد ویژگی‌های مسکن بدان اشاره شده می‌تواند مبنای توصیف وقایعی باشد که در سال گذشته در بازار مسکن روی داد. افزایش نقدینگی در کنار قدرت خرید ایجاد شده توسط دولت، افزایش وام مسکن، اقتصاد تورمی و... ابتدا سبب شد که گروهی برای اجتناب از کاهش قدرت خرید به بازار مسکن سرازیر شده و گروهی هم که عموما شامل قله جمعیتی به سن ازدواج رسیده‌اند برای تهیه سرپناه، وارد بازار شوند. اما کم‌کشش بودن عرضه مسکن سبب شد که این افزایش ناگهانی تقاضا، خود را در افزایش قیمت نشان دهد و این افزایش قیمت نیز، با توجه به تجربه آحاد اقتصادی از افزایش‌های ادوار پیشین، سبب آغاز رفتار سوداگرانه و سرازیر شدن منابع بیشتری به این بازار گردید. بدیهی است که مجموعه این شرایط به رشد سریع قیمت‌ها می‌انجامد.

آنچه در بالا آمد، تحلیلی مختصر بر تحرکات سمت تقاضای مسکن در ماه‌های اخیر بود اما با توجه به این که در حال حاضر، سیاست پیشنهادی سمت عرضه را هدف گرفته است بد نیست سناریوهایی که ممکن است دولت در صدد اجرای آنها برای متاثر کردن قیمت باشد را مورد بررسی قرار دهیم. البته در این بررسی باید به این نکته اساسی توجه شود که در اقتصاد ایران، ۹۰درصد فعالیت‌های موجود در بخش مسکن توسط بخش خصوصی صورت می‌گیرد و این بخش را می‌توان به جرات تنها بخش قابل ملاحظه اقتصاد دانست که دولت در آن فاقد نیروی غالب است.

۱. کاهش قیمت زمین‌: ممکن است، یک گزینه این باشد که با کاهش سهم هزینه زمین در تولید مسکن، موجبات کاهش قیمت آن پدید آید. این سناریو از دو جنبه قابل‌بررسی است، جنبه اول اقتصادی است، بدین معنی که دولت با عرضه زمین در مقیاس بزرگ سبب کاهش قیمت زمین شده و در نتیجه از قیمت مسکن نیز بکاهد. افزایش اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن سبب ایجاد صرفه اقتصادی تولید مسکن جدید و آغاز فعالیت‌های تولیدی وسیعی در این بازار شده‌است، لااقل در شهر تهران نگاهی سطحی این موضوع را تایید می‌کند. اجرای سیاست اثرگذاری بر قیمت زمین، توجیه اقتصادی بسیاری از این طرح‌های تازه آغاز شده را از بین می‌برد چرا که تمامی آنها بر مبنای پرداخت قیمت‌های فعلی زمین برنامه‌ریزی شده‌اند. این مسئله سبب آن می‌شود که زیان فراوانی متوجه فعالان بازار زمین و مسکن شود که لزوما از انبوه‌سازان و سوداگران این بازار نیستند، در شرایط حاضر هر فردی که منابع مالی هرچند اندکی در اختیار داشته‌باشد قطعا بازار مسکن را به عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری مد نظر قرار می‌دهد. از سوی دیگر کاهش ناگهانی قیمت‌ها در بازار مسکن می‌تواند موجب بدبین شدن آحاد اقتصادی به این بازار شده و خروج منابع مالی از این بازار را به دنبال داشته ‌باشد که با توجه به عدم وجود گزینه سرمایه‌گذاری دیگری، بسیار خطرناک خواهد بود. به نظر می‌رسد که سیاستمداران طرفدار این طرح فراموش کرده‌اند که بخش مسکن تنها بخشی است که کارآفرینان بخش خصوصی در آن به طور جدی به ایجاد اشتغال کمک می‌کنند و سیاست‌گذاری نادرست در این بخش، به گونه‌ای که سبب کند شدن سرمایه‌گذاری در آن شود، برای مدتی اشتغال‌زایی در آن را مختل خواهد کرد. جنبه دوم حقوقی است، دخالت ناگهانی دولت در بازار یک کالای سرمایه‌ای که سبب کاهش قیمت‌ها در بازار آن شود نقض آشکار حقوق مالکیت است، وقتی قیمت دارایی فرد به طور ناگهانی کاهش یابد بدون آنکه قدرت خرید وی در بازاراهای دیگر افزایشی متناسب یافته باشد به یقین زیان اقتصادی شدیدی متوجه وی می‌شود. اگر این رویداد ناشی از کردار سیاست‌گذار باشد مسلما بی‌توجهی سیاست‌گزار به حقوق مالکیت را نشان می‌دهد.

۲. تولید مسکن توسط دولت‌: سناریوی دوم می‌تواند این باشد که دولت با دخالت گسترده در تولید مسکن و عرضه مسکن آماده، موجب کاهش قیمت در بازار شود. در صورت طرح چنین گزینه‌ای باید توجه شود که اولا، این گزینه نمی‌تواند آن گونه که طراحان ادعا می‌کنند به شکسته شدن قیمت در بازار مسکن منجر شود چراکه از یک سو، تولید مسکن زمان‌بر است و از سوی دیگر تجربیات و نظریات اقتصادی موید طولانی اجرا شدن طرح‌های اقتصادی توسط بخش دولتی هستند. ثانیا تجربیات بسیاری از کشورها مانند مالزی این پیام مهم را در بر دارد که به دلیل عدم تخصیص بهینه منابع در بخش دولتی، هزینه تولید مسکن دولتی بالاتر از همتای خصوصی آن تمام شده در نتیجه برای دولت مشکل کسری بودجه پدیدی می‌آید، با توجه به اینکه کسری بودجه یکی از مشکلات مزمن اقتصاد این کشور است اضافه شدن منبع جدیدی برای تولید آن منطقی به نظر نمی‌رسد. از سوی دیگر، طولانی شدن طرح‌های دولتی در این بازار که به معنی تخصیص نهاده‌ها به بخش دولتی است نتیجه‌ای‌ جز کمبود نهاده در بخش خصوصی نخواهد داشت که آثار واضح آن افزایش قیمت نهاده‌ها از یک سو و ایجاد رانت‌های اقتصادی از سوی دیگر خواهد بود که این وضعیت خود به افزایش قیمت مسکن منجر خواهد شد.

چشم‌انداز آتی بازار مسکن و استراتژی میان‌مدت

باز گرداندن اوضاع مسکن به شرایط مثلا یک سال پیش، هدفی کاملا غیرمنطقی است که به نظر می‌رسد با سیاست‌گذاری اقتصادی نیز ممکن نباشد. آنچه مهم است شرایط بسیار بغرنجی است که طی کمتر از ده سال آتی بر بازار مسکن حاکم خواهدشد و سیاست‌گذاری اقتصادی باید سمت و سوی هدفگذاری برای آن را داشته‌باشد.

نزدیک شدن قله جمعیتی متولدین نیمه اول دهه ۱۳۶۰ به سن تشکیل خانواده، خبر از افزایش تقاضای مسکن به صورت چشمگیر در آینده نه چندان دور می‌دهد. چنین تجربه‌ای تقریبا در تمامی کشورهای توسعه‌یافته به وقوع پیوسته و در اکثر کشورهای اروپا و امریکای شمالی در دهه‌های ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ میلادی رشدهای شدید قیمت مسکن، به رغم اجرای استراتژی‌های بلندمدت بازار مسکن، مشاهده شده‌است و جالب این که مطالعات تجربی نشان می‌دهند در تمامی آنها تغییرات نسبت‌های جمعیتی از عوامل اصلی رشد قیمت هستند.

به نظر می‌رسد آنچه بدنه سیاست‌گذاری می‌باید در مورد بازار مسکن در نظر داشته‌باشد، طراحی استراتژی است که از بروز مسائل اقتصادی و اجتماعی ناشی از رشد قطعی قیمت‌های بازار مسکن در آینده جلوگیری شود. چنین استراتژی فقط از نقطه‌نظر اقتصادی قابل طراحی است و باید با هدف گرفتن بازار نهاده‌های تولید مسکن مانند سیمان، آهن و سایر مصالح ساختمانی، شرایط تولید این محصولات را به گونه‌ای فراهم کند که با توجه به دیر بازده بودن تولید آنها، تا چند سال دیگر حجم متناسبی به ظرفیت تولید این نهاده‌ها افزوده شود. البته این استراتژی باید در قالب ایجاد بستر فعالیت بخش خصوصی در بازار نهاده‌ها طراحی شود تا حداکثر کارائی را به همراه داشته‌باشد، بنابراین، از دید اقتصادی، آنچه دولت در این حوزه ملزم به پیگیری آن است سیاست‌هایی از قبیل آزادسازی قیمت نهاده‌ها و پیشنهاد معافیتهای مالیاتی برای تولیدکنندگان چنین محصولاتی است تا انگیزه لازم برای فعالیت بخش خصوصی در این حوزه ایجاد شود.

منبع:‌ www.Rastak.com