ماهیت مشکلات بخش مسکن در ایران
حسین صبوری
به منظور شناخت مسائل و معضلات کنونی بخش مسکن و آسیب‌شناسی دقیق آن لازم است که درک صحیحی از مجموعه سیاست‌های تاثیرگذار در این بخش و رابطه این سیاست‌ها با یکدیگر داشته باشیم.

کلان‌ترین سیاست‌هایی که در بخش مسکن موثر است، سیاست‌های آمایش سرزمین است که بیان کننده توزیع جمعیتی در پهنه کشور و ماموریت شهرهاست. این سیاست‌ها در سطح استراتژیک کشور اتخاذ شده و به عنوان یک سیاست بالادستی، تاثیر زیادی بر بخش مسکن دارند.
سطح بعدی، سیاست‌های اقتصادی مسکن است که ضمن تبیین سیاست‌های مربوط به بازارهای پایه سرمایه، کار و زمین و پرداختن به سیاست‌های مالیاتی، تسهیلات مالی و امثال آنها، به تبیین نقش دولت و بخش‌های غیر دولتی در تنظیم عرضه و تقاضای مسکن، می‌پردازد.
سطح سوم، سیاست «عمران شهری و روستایی» است که سیاست‌های عمران، معماری و شهرسازی را در بر می‌گیرد که تاثیرات مهمی‌بر مقاوم سازی و هویت فرهنگی دارد.
تفکیک این سطوح سیاستی در بخش مسکن و بررسی جداگانه آنها، معضلات هر یک از این سطوح را آشکار ساخته و شناسایی نقاط کور معضل مسکن را ممکن خواهد ساخت.
طی سالیان گذشته سیاست‌های اقتصادی مسکن به عنوان حلقه واسط سیاست‌های آمایش سرزمین و عمران شهری و روستایی در نزد برنامه ریزان این بخش تا حدودی مغفول باقی مانده است.
این در حالی است که کشورهای موفق در این بخش به سیاست‌های اقتصادی مسکن توجه ویژه داشته‌اند و اصلاح وضعیت مسکن خود را از این سطح آغاز کرده‌اند.
بنابراین با توجه به اهمیت اقتصادی مشکل مسکن کشور، اصلاح سیاست‌های اقتصادی مسکن از اهمیت فراوانی برخوردار بوده و بستر اولیه اصلاح سیاست‌های عمران شهری و روستایی را فراهم می‌کند.
با توجه به ماهیت اقتصادی مشکل مسکن، شناخت اقتصاد مسکن و مشکلات کشور در این زمینه ضروری است.
اقتصاد مسکن شاخه‌ای از اقتصاد کاربردی است که با بهره‌گیری از قواعد اقتصاد کلان و خرد، می‌کوشد مسائل و مشکلات سکونتی جوامع را تحلیل و حل و فصل نماید.
مسکن به عنوان یک کالای اقتصادی، دارای ویژگی‌هایی است که آن را از سایر کالاها متمایز می‌سازد و تحلیل عرضه و تقاضای آن را پیچیده می‌کند.
مسکن یک کالای اساسی است که جانشین ندارد و در عین حال غیر منقول و مقید به مکان است و همچنین متاثر از محیط پیرامون آن و شرایط جغرافیایی، نظیر دسترسی‌ها و سایر عوامل است.
از منظر اقتصاد کلان، بخش مسکن با توجه به ارتباط پسین و پیشین بسیار بالا با سایر بخش‌های اقتصادی یکی از موتورهای محرک اقتصادی محسوب می‌شود که در صورت رونق، اشتغالزایی بالا به همراه رشد اقتصادی را به دنبال دارد.
متاسفانه در حال حاضر به‌رغم وجود عوامل تولید مسکن در کشور، تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه نبوده و رونق در این بخش مقطعی و تورمی‌بوده است.
به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسکن حضور دارند، اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یک زنجیره ارزش کامل و کارا قرار دهد.
بنابراین می‌توان گفت سازوکار بازار مسکن با توجه به سهم 97‌درصدی بخش غیر دولتی در تعاملات آن و علی رغم عدم حضور دولت، منجر به تخصیص صحیح منابع نشده و چرخه بازار نه تنها مساله مسکن را حل نکرده بلکه تامین مسکن به معضلی حاد تبدیل شده است زیرا تورم‌های پلکانی (نمودار 1) در این بخش قدرت خرید خانوار را به شدت کاهش داده و سهم هزینه مسکن را در سبد هزینه خانوار افزایش داده است.
وقوع مشکلات فوق‌الذکر در این بخش، ضرورت حضور کارآمد دولت - در عرصه‌های حاکمیتی و مالکیتی - را در بازار مسکن برای تامین نیازهای اساسی جامعه نمایان می‌سازد. دولت باید سیاست‌هایی اتخاذ کند که بازار مسکن، رونقی پایدار و غیر تورمی‌داشته باشد که این مهم علاوه بر حل معضل مسکن و بازسازی قدرت خرید خانوار، منجر به رشد اقتصادی در کشور شده و اشتغالزایی بالایی را به دنبال خواهد داشت. رونق دائم و غیر تورمی ‌در این بخش، مشکلات مسکن و اشتغال را به عنوان عوامل اصلی فقر اقتصادی کاهش خواهد داد و باعث افزایش کارآمدی سیاست‌های دولت خواهد شد. وجود مشکلات بوجود آمده در بخش مسکن و به تبع آن ایجاد دوره‌های متناوب رکود و رونق تورمی‌در این بخش، اقتصاد مسکن را با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو کرده است.
مقایسه آمار تولید مسکن با نیاز کشور برآورد صحیحی از کمبود مسکن در کشور را نمایان می‌سازد. موجودی فعلی مسکن نسبت به تعداد خانوارهای موجود، بافت‌های فرسوده و مسکن مورد نیاز برای خانوارهای تازه تشکیل شده، عناصر اصلی نیاز مسکن کشور را تشکیل می‌دهند.
کشور ما اکنون با کمبود ۶/۱‌میلیون واحد مسکونی روبه‌رو است. این در حالی است که بیش از ۴۰هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه نشینی در کشور شناسایی شده است که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای که در کشور رخ داده است را ندارند.
همچنین سالانه به طور متوسط حدود 700هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان، به تقاضاهای موجود افزوده می‌شود و این در حالی است که پیک هرمی‌جمعیت کشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش‌بینی‌ها حکایت از این دارد که آمار متقاضیان جدید تا سال 1390، سالانه به 930هزار زوج خواهد رسید.
علاوه بر آن در حال حاضر به دلیل مشکلات اشتغال و تمکن پایین جوانان برای تامین مسکن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان افزایش یافته و بر اساس گزارش‌های سازمان ملی جوانان، بیش از ۵/۱‌میلیون جوان، بالای سن ازدواج قرار دارند که همچنان مجرد هستند. آمار فوق به خوبی نشان از کمبود بالای مسکن و تقاضای مداوم آن در ۲۰ سال آینده دارد.
برای کنترل وضع موجود می‌باید تا 10 سال آینده، سالانه حداقل 4/1‌میلیون واحد مسکونی مناسب ساخته شود تا سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شود.
این در حالی است که براساس آمار وزارت مسکن، بالاترین میزان تولید مسکن در سال ۸۴، ۷۰۰‌هزار واحد بوده است که با توجه به رکود حاکم بر این صنعت، در صورت عدم تغییر نگرش در سیاست‌های این بخش، دست یافتن به تولید ۴/۱میلیون واحد مسکونی در سال غیر ممکن به نظر می‌رسد. قابل ذکر است که باید از آمار ۷۰۰‌هزار واحد تولیدی، آمار واحدهای تخریب شده (استهلاک) را کسر کرد که در این صورت، خالص واحدهای اضافه شده به موجودی مسکن به مراتب از عدد ۷۰۰‌هزار واحد کمتر خواهد بود.
در کشور ما سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری حدود 32‌‌درصد است که این رقم برای دهک‌های پایین درآمدی در کلان شهرها به بیش از 70‌درصد نیز می‌رسد و این بدین معناست که قسمت قابل توجهی از درآمد خانوار از طریق پرداخت اجاره‌بها و یا اقساط خرید مسکن در این بخش هزینه می‌شود. (نمودار 2). این در حالی است که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کشورهای موفق در حل معضل مسکن، به کمتر از 15‌درصد می‌رسد.
بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، منجر به کاهش قدرت خرید خانوار و به تبع آن کاهش هزینه‌های ضروری خانوار از جمله هزینه‌های خوراکی و بهداشتی می‌شود. بنابراین دولت برای تامین اقلام ضروری می‌باید هزینه‌های یارانه‌ای خود را افزایش دهد که بار مالی مضاعفی را بر دولت تحمیل می‌کند. کاهش قدرت خرید خانوار از سوی دیگر منجر به کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه ای در سایر بخش‌ها و بروز آثار رکودی در اقتصاد کشور شده است.
بنابراین ضروری است که کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به عنوان یکی از اهداف اصلی بخش مسکن کشور مد نظر قرار گیرد تا یکی از مؤلفه‌های اساسی فقر و ناتوانی اقتصاد خانوار مرتفع شود.


در دو دهه اخیر جهت‌گیری اصلی سیاست‌های اتخاذ شده در اقتصاد مسکن به سمت تقاضا و آزادسازی بازار زمین و عدم مداخله دولت در این بازار بوده است.
مؤلفه‌های اتخاذ چنین سیاست‌هایی را می‌توان به صورت زیر بیان کرد:
- اتکاء صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن.
- تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن.
- فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزادسازی بازار آن.
- تشویق انبوه‌سازی و کوچک‌سازی.
اجرای سیاست‌های فوق منجر به ایجاد حلقه بسته رکود و رونق تورمی‌شده است و این بدان معناست که به‌رغم نیاز شدید کشور به تولید مسکن، دوران رونق، - که تورمی‌نیز هست - ناپایدار بوده و در بازه‌های متناوب زمانی به رکود می‌انجامد.
در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است. عملکرد این تحریک به گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی ‌از رکود خارج می‌کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را بدنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزء جدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.
در ادامه به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، تقاضای مسکن کاهش می‌یابد. با کاهش تقاضای مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش، رکود بر این بخش حاکم شده و بدلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی، این رکود به اقتصاد ملی نیز سرایت می‌کند. نکته قابل توجه اینکه با تکرار هر دور از این حلقه بسته، به دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسکن، رکود بوجود آمده طولانی‌تر و شدیدتر خواهد بود که رکود طولانی بوجود آمده در این بازار طی دو سال گذشته و ایجاد یک دوره رونق تورمی ‌در این بازار در نیمه دوم سال ۸۵ شاهد این مدعا است و برای ایجاد رونق از طریق تحریک بازار از ناحیه تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانکی، به مراتب بیش تر از گذشته خواهد بود که به دلیل عدم توانایی و کمبود منابع مالی عملا غیر ممکن است. طی دهه اخیر به‌رغم افزایش متناوب وام خرید مسکن، سهم این وام از قیمت نهایی مسکن افزایش نیافته است که این نکته موید ناکارآمدی سیاست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضاست.
مجموعه سیاست‌های اعمالی فوق منجر به عدم کارآیی بازار مسکن شده زیرا تداوم دوره‌های نوسانی رکود و رونق تورمی‌علاوه بر ناتوان کردن چهار دهک اول، دهک‌های متوسط را نیز از دسترسی به مسکن محروم کرده است و تقاضای آنها را به تقاضای غیر مؤثر تبدیل کرده است. شاهد این ادعا این که متوسط توان 40‌درصد خانوارهای کم درآمد شهری برای خرید مسکن با امکانات خود از حدود 16 متر مربع در سال 65 به 6 متر مربع در سال 80 کاهش یافته است و دهک‌های 1 تا 4 جامعه از وام‌های مسکن بی بهره بوده‌اند و تنها دهک‌های 7 تا 10 بیشترین بهره را از اعمال سیاست‌های فوق برده اند که منجر به افزایش شدید فاصله طبقاتی بین دهک‌های درآمدی شده است.