بهروز ملکی

بخش مسکن در حال حاضر با ۸ چالش اصلی روبه‌رو است که برخی از آنها همچون تقاضای بالا برای مسکن اجاره‌ای، وابستگی شدید به روش سنتی تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و بهره‌وری پایین زمین به عنوان مشکلات پایه‌ای بخش، مطرح است. بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران می‌باشد که به لحاظ داشتن ارتباط گسترده پسین و پیشین با سایر بخش‌ها، از موقعیت ویژه‌ای برخوردار است؛ ضمن اینکه سهم بخش مسکن از تشکیل سرمایه، یک چهارم، از اشتغال، یک دهم و از تسهیلات بانکی، یک پنجم می‌باشد؛ همچنین مسکن، گران‌ترین کالایی است که خانوارها در طول زندگی خریداری می‌کنند. اما این بخش واجد مشکلات مزمنی است که رفع آنها نیازمند شناخت می‌باشد.

ساختار سنتی تولید

تولید سنتی مسکن، مشکلات عدیده‌ای را برای این بخش به همراه داشته است که سرعت ساخت پایین، انرژی بری بالا در زمان ساخت و بهره برداری، وجود حجم زیاد نخاله‌های ساختمانی، بازگشت کند سرمایه، سنگین بودن سازه، کیفیت و طول عمر پایین، خطرات حین ساخت، عدم بهره‌مندی از صرفه‌های مقیاس، آلودگی محیط شهری در زمان ساخت، استفاده غیرمنطقی از آب شرب شهری در زمان ساخت از جمله این مشکلات است.

بر این اساس پیش‌بینی شده تا انتهای برنامه پنجم توسعه، ۲۰ درصد تولید مسکن به‌صورت صنعتی صورت پذیرد. شواهد نیز حاکی از تحقق اهداف برنامه، سریع‌تر از زمان مورد انتظار می‌باشد، با این حال موانع و مشکلاتی چون آشنا نبودن سازندگان بخش مسکن با تکنولوژی جدید، نبود راهبرد اجرایی، عدم توجه دانشکده‌های فنی به موضوع صنعتی‌سازی مسکن، مقاومت ساختار سنتی در برابر فناوری نوین و... همچنان فرآروی تولید صنعتی مسکن قرار دارد.

نظام تامین مالی

نسبت ارزش بازار سرمایه به مانده تسهیلات در کشور حدود یک سوم است و این حکایت از اتکای کلی نظام تامین مالی کشور به پول و بخش بانکی دارد. این نقیصه با شدت بیشتری در بخش مسکن نیز مشاهده می‌شود؛ به‌طوری‌که بخش مسکن با داشتن حدود ۵ درصد ارزش افزوده بخش‌های اقتصاد، بالغ بر ۲۰ درصد مانده تسهیلات را به خود اختصاص داده است. روی دیگر این موضوع، کافی نبودن منابع جهت پرداخت تسهیلات به متقاضیان مسکن است. در چنین شرایطی سوال این است که چرا در حالی که بر اساس ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، ظرفیت قانونی مناسب جهت بهره‌مندی از ابزارهای نوین مالی پیش بینی شده است، به این مهم، کم توجهی می‌شود؟

بهره‌وری زمین

عرضه زمین شهری، با هزینه بالا و پس از طی مراحل مطالعات و مکان‌یابی، عملیات تسطیح و ایجاد تاسیسات خدمات شهری و... صورت می‌پذیرد. ارزیابی شاخص تراکم نفر در هکتار شهری نیز گویای این است که شهر تهران به عنوان متراکم‌ترین شهر کشور، از تراکم پایینی نسبت به شاخص‌های شهرسازی برخوردار است. اما به دلیل عدم رعایت اصول شهرسازی، شهر تهران بسیار متراکم به نظر می‌رسد. در این خصوص شهرک اکباتان می‌تواند مثال گویایی باشد. در این شهرک به‌رغم تراکم بالا، به علت رعایت اصول شهرسازی، بار تراکم به هیچ وجه توسط ساکنان احساس نمی‌شود.

از سوی دیگر روشن‌ترین نتیجه کاهش بهره‌وری زمین، افزایش قیمت مسکن است چرا که از نهاده زمین به‌صورت بهینه استفاده نمی‌شود. ضمن اینکه با افزایش بهره‌وری زمین شهری، صرفه‌جویی‌های دیگری به‌دلیل جلوگیری از گسترش بی‌رویه‌ سطح شهر حاصل می‌شود.

البته شاید بلندمرتبه‌سازی در ذهن برخی از افراد، منفی تلقی گردد در صورتی‌که این مساله به خودی خود منفی نمی‌باشد، بلکه عدم توجه به پیش نیازهای آن از جمله تعبیه معابر مناسب، مکانیابی صحیح، رعایت ضوابط فنی، فاصله و جایگیری مناسب نسبت به بافت پیرامونی، رعایت منظر شهری و... موجب کارکرد بعضا منفی آن می‌شود.

مسکن اجاره‌ای

هرچند به دلایل فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی میل به مالکیت در کشور ما بالا می‌باشد، با این حال باید توجه کرد مسکن ملکی و اجاره‌ای، کاملا با یکدیگر جانشین نمی‌باشند لذا کل مساله اجاره‌ را نمی‌توان در بازار مسکن ملکی حل کرد. ضمن اینکه مسکن اجاره‌ای با توجه به انعطاف‌پذیری بالای آن از اهمیت خاصی در تنظیم بازار مسکن برخوردار است. لذا نمی‌توان از مشکلات مسکن اجاره‌ای کشور غفلت کرد. برخی از اهم این مشکلات عبارتند از: فقدان اجاره داری حرفه‌ای، ذهنیت نامطلوب سیاست‌گذاران نسبت به نظام استیجار به سبب تجارب ناموفق گذشته، تقاضای بالا ناشی از هرم جمعیتی جوان، فقدان برنامه استراتژیک بلندمدت برای مسکن اجاره‌ای و وجود رویکرد تحدیدی نسبت به موجرین (نتیجه این سیاست کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای در میان مدت و بلندمدت است).

نوسانات بخش مسکن

از اواخر دهه ۱۳۴۰ با ورود سیل درآمدهای نفتی به اقتصاد ایران و همچنین رشد شهرنشینی، نظام تولید مسکن علاوه بر کارکرد سنتی آن، از کارکرد سوداگرانه برخوردار شد در چنین شرایطی با ورود و خروج ناگهانی سرمایه به این بخش شاهد شکل‌گیری ادوار تجاری با واریانس بسیار بالا بوده‌ایم. مهم‌ترین دلیل این مساله را می‌توان در ساختار نظام تولید و تامین مالی مسکن جست‌وجو کرد.

از آنجا که ساخت‌وساز در کشور ما عمدتا از طریق اشخاص حقیقی صورت می‌پذیرد و این اشخاص نیز تقریبا همه منابع مالی مورد نیاز را از طریق سرمایه شخصی یا منابع پیش فروش تامین می‌کنند لذا تصمیم به سرمایه‌گذاری عمدتا بر اساس شرایط روز شکل می‌گیرد؛ در صورتی‌که اگر ساخت‌وساز به‌صورت حرفه‌ای و به همراه ابزارهای نوین تامین مالی صورت می‌پذیرفت، با جمع‌آوری منابع در دوره رکود و تکمیل واحدهای مسکونی، علاوه بر کاهش نوسانات بخش مسکن، نااطمینانی بازار به حداقل خود می‌رسید.

بافت فرسوده

هرچند وجود بالغ بر ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده گویای گستردگی مشکلات در این خصوص است بااین حال نوسازی هر واحد فرسوده، حدود ۵ واحد جدید ایجاد می‌کند که حاکی از ظرفیت مناسب این حوزه است.

آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده در سازمان‌های مختلف اجرایی مد نظر قرار می‌گیرد، معیارهای سه‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار همگی معیارهای کالبدی بوده و عناصر طبیعی و انسانی در آنها دخالت داده نشده اند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این حوزه می‌باشد.

متفاوت بودن سبک زندگی در بافت‌های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرائم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان دهنده لزوم ورود مباحث اجتماعی، اقتصادی و حقوقی به این مساله است.

سکونتگاه‌های غیررسمی

برآورد می‌شود حدود یک هشتم جمعیت شهری کشور در سکونتگاه‌های غیررسمی مستقر باشند. از آن‌جا که اسکان غیررسمی از زمینه‌ای فراتر از مکان آن نشات می‌گیرد و بر محیطی فراتر از مکان آن نیز تاثیر می‌گذارد، چاره‌جویی این مساله به سیاست‌گذاری و اقداماتی نه فقط در سطح محلی آن، بلکه در سطح ملی نیاز دارد.

در این راستا هر چند مشکلات حاکم بر این مناطق صرفا فیزیکی و کالبدی نیست، اما بهبود بخشیدن به شرایط کالبدی، ابتدایی‌ترین اقدام در جهت ساماندهی این نقاط است.

عمر مفید مسکن

عمر مفید مسکن در کشور حدود ۳۰ سال است. این در حالی است که این رقم در کشورهای توسعه یافته بالغ بر ۱۰۰ سال می‌باشد. اهم عوامل تاثیرگذار بر عمر پایین مسکن شامل نظارت غیرموثر، حضور سازندگان غیرحرفه‌ای، استفاده از مصالح ساختمانی غیراستاندارد در مصالحی چون آجر، شن و ماسه، پایین بودن تکنولوژی ساخت و تخریب بسیاری از مسکن‌های بادوام جهت افزایش تراکم است.