تحلیل نتایج اقتصادی اعطای یارانه و دخالت دولت در خرید مسکن
مرا به خیر تو امید نیست!
مترجمان: پریسا آقاکثیری، مصطفی جعفری
اگر از مردم ایالات‌متحده بپرسید که خریدن خانه بهتر است یا اجاره کردن آن، به احتمال زیاد اغلب آنها پاسخ خواهند داد که اجاره کردن خانه پول حرام کردن است. تمایل عموم مردم به صاحبخانه شدن تنها به این دلیل نیست که داشتن جایی از آن خود به انسان حس راحتی یا غرور می‌دهد. بلکه برای آمریکایی‌ها، خرید خانه به یک فلسفه سرمایه‌گذاری تبدیل شده است.
مترجمان: پریسا آقاکثیری، مصطفی جعفری
اگر از مردم ایالات‌متحده بپرسید که خریدن خانه بهتر است یا اجاره کردن آن، به احتمال زیاد اغلب آنها پاسخ خواهند داد که اجاره کردن خانه پول حرام کردن است. تمایل عموم مردم به صاحبخانه شدن تنها به این دلیل نیست که داشتن جایی از آن خود به انسان حس راحتی یا غرور می‌دهد. بلکه برای آمریکایی‌ها، خرید خانه به یک فلسفه سرمایه‌گذاری تبدیل شده است.
اما اگر از ادموند فلپس، برنده نوبل اقتصاد از دانشگاه کلمبیا بپرسید، بدون شک با افتخار اعلام می‌کند که اجاره‌نشین است. از نظر فلپس اجاره‌نشین بودن چیز بدی نیست. وی در آگوست۲۰۰۸ به خبرگزاری بلومبرگ گفت: «سابق بر این مردم در آمریکا از راه تجارت، به کسب و کار می‌‌پرداختند، اما حالا از راه صاحبخانه شدن به کسب و کار می‌پردازند». در واقع، بسیاری از اقتصاددانان معتقدند که عشق و علاقه آمریکایی‌ها به صاحبخانه شدن نتایجی به بار خواهد آورد که تا به حال چندان مورد بحث قرار نگرفته‌اند.
با وجود هشدارهای کارشناسان، دولت فدرال همچنان سعی می‌کند که آرزوی عموم مردم برای صاحبخانه شدن را به واقعیت نزدیک کند. از بحران بزرگ به بعد، سیاست‌هایی اتخاذ شده‌اند تا مردم صاحبخانه شدن را هدف خود قرار دهند. حتی در اواخر قرن بیستم، زمانی که تعداد آمریکایی‌های صاحبخانه به حداکثر تاریخی خود رسید، مشوق‌های سیاستی ارائه شده از طرف دولت همچنان ادامه یافت. مثلا در 1995، زمانی که نرخ صاحبخانه بودن (نسبت تعداد خانه‌هایی که توسط صاحبخانه اشغال شده به تعداد کل خانه‌ها یا تعداد خانوارها.م) برابر 65درصد بود، پرزیدنت بیل کلینتون اعلام کرد که یکی از اهداف دولت وی رساندن این نرخ به 5/67درصد تا سال 2000 است. به همین منظور وی به هنری سیسنروس وزیر مسکن و توسعه شهری خود دستور داد تا یک «استراتژی ملی صاحبخانه شدن» را طراحی و ارائه کند. نتیجه چیزی نبود جز تسهیل شرایط وام‌های مسکن.
به زودی بین دو حزب مسابقه‌ای برای تسهیل صاحبخانه شدن به راه افتاد. پرزیدنت جورج دبلیو بوش بدون اینکه هدفی کمی ارائه دهد، وعده داد که نرخ صاحبخانه بودن بین خانوارهای اقلیت افزایش یابد. به عبارت دیگر هدف این بود که «موانعی» که سر راه صاحبخانه شدن قرار داشت، از طریق مبالغی که دولت فدرال به منظور کمک به خانوارهای کم‌درآمد برای پرداخت پیش قسط و تشویق سرمایه‌گذاری با نرخی پایین‌تر از نرخ بازار اختصاص می‌داد، از سر راه برداشته شود.
نکته جالب توجه آن است که در بخش عمده تاریخ کشور، فقط کشاورزان صاحب‌خانه‌ای بودند که در آن زندگی می‌کردند. اما امروزه صاحبخانه شدن به نفع تمام کسانی است که بتوانند وام رهنی دریافت کنند.
نرخ صاحبخانه بودن هم اکنون حدود ۶۸درصد است. بنابراین در حال حاضر مساله این نیست که چرا نرخ صاحبخانه بودن در ایالات‌متحده پایین است، بلکه این سوال مطرح است که چرا باید بخواهیم نرخ صاحبخانه بودن این قدر بالا باشد.
حاشیه‌نشینی در ایالات‌متحده
برای درک اینکه چطور نرخ صاحبخانه بودن افزایش یافت، باید تغییرات این نرخ در ایالات‌متحده را بررسی کنیم. تاریخ صاحبخانه شدن در این سرزمین داستانی است از تغییر دورنمای شهرنشینی، اقتصاد و حاشیه‌نشینی.
رشد حاشیه‌نشینی از دهه 1890 به ناگهان افزایش یافت؛ یعنی حدود همان زمانی که اتومبیل به عنوان ابزاری برای نقل و انتقال بین مناطق اطراف شهرها و مرکز شهر رواج یافت. در ابتدای قرن بیستم و تا دهه 1920، حاشیه شهرها به مناطقی با رشد بالای جمعیت تبدیل شد. با این حال حتی در همان دوره هم صاحبخانه بودن یک پدیده روستایی بود. در سال 1920 نرخ صاحبخانه بودن در بین غیرکشاورزان برابر 41درصد و نرخ صاحبخانه بودن کشاورزان برابر 58درصد بود.
رکود بزرگ بر روند زیست در شهرهای بزرگ هیچ تغییر ریشه‌ای به وجود نیاورد و فقط تعداد کسانی که صاحبخانه بودند را کاهش داد. اما پس از جنگ جهانی دوم، هجوم به حومه شهرها و در نتیجه افزایش نرخ صاحبخانه بودن به شدت افزایش یافت. در حالی که از اواخر قرن نوزدهم تا اوایل قرن بیستم، چهل سال طول کشید تا نرخ صاحبخانه بودن یک افزایش دو واحد‌درصدی نشان دهد، اما طی سال‌های ۱۹۳۰ تا ۱۹۵۰ این نرخ هفت واحد‌درصد افزایش یافت یعنی از ۴۸درصد به ۵۵درصد رسید.
ادوارد گلیسر، اقتصاددان دانشگاه هاروارد معتقد است که می‌توان این افزایش را «قانون مفرغی مسکن» به شمار آورد. مردمی که در مناطق شهری زندگی می‌کنند اغلب اجاره‌نشین هستند و کسانی که در حومه شهرها زندگی می‌کنند صاحب‌خانه‌‌اند. گلیسر ادعا کرده که: «اگر می‌خواهید تفاوت در صاحبخانه بودن را بین شهرهای ایالات‌متحده توضیح دهید، ساختار فیزیکی ساختمان‌ها متغیر اصلی است». به عبارت دیگر، کسانی که در خانه‌های جدا از هم زندگی می‌کنند عموما صاحبِ این خانه‌ها هستند و چنین خانه‌هایی اغلب در مناطق حاشیه‌ای متمرکز شده‌اند.
به عنوان مثال می‌توان دید که نرخ صاحبخانه شدن در بخش پنجم (شامل چند ایالت از جمله واشنگتن) همان روند عمومی را نشان می‌دهد. از دهه ۱۹۵۰، نرخ صاحبخانه بودن در یک منطقه شهری مانند واشنگتن دی سی به شدت کمتر از متوسط ملی آن بود. در همان حال، سطح صاحبخانه بودن در دیگر ایالت‌های این بخش، بیشتر از متوسط بود. رونق بازار مسکن در دهه ۵۰، به افزایش شدید این نرخ به خصوص در کارولینای جنوبی منجر شد. شایان ذکر است که روستایی ترین ایالت این بخش یعنی وست‌ویرجینیا بالاترین نرخ صاحبخانه بودن را دارا بود.
یکی دیگر از داستان‌های فرعی حاشیه‌نشینی، به رشد وام‌های رهنی مربوط می‌شود. در دهه‌های مقدم بر رکود بزرگ، وام رهنی به خریداران مسکن جزو صنایع پررونق به شمار نمی‌رفت. در 1910، فقط یک سوم خانه‌هایی که غیرکشاورزان صاحبِ بودند از طریق وام رهنی خریداری شده بود. این وام‌ها که در آن زمان هم در دسترس بودند از پس‌اندازهای محلی و موسسات وام‌دهنده‌ای که در منطقه جغرافیایی خود ارائه خدمت می‌کردند قابل دریافت بود.
پیش از جنگ، سیاست‌های عمومی خاصی به منظور افزایش اعتباردهی برای خرید خانه در دستور کار قرار گرفت که در نتیجه این سیاست‌ها نرخ صاحبخانه بودن به شدت افزایش یافت. به علاوه، در نتیجه طرح New Deal فرانکلین روزولت در دهه ۳۰ اداره مسکن فدرال (FHA) وام‌های رهنی را بیمه می‌کرد و در واقع به
پس اندازکننده‌ها و وام دهنده‌ها این اجازه را می‌داد که ریسک بیشتری را در پورتفولیوهایشان تقبل کنند. از سوی دیگر، سیستم بانکی وام مسکن فدرال برای موسساتی که وام رهنی اعطا می‌کردند، اعتبار کوتاه‌مدت با نرخ‌های بهره مشمول یارانه ارائه می‌کرد. با خلق اداره ملی رهن فدرال که امروزه با نام فانی می شناخته می‌شود، وام دهنده‌ها این فرصت را یافتند تا وام‌های رهنی شان را به دولت فدرال بفروشند و سرمایه خود را بازیابند؛ سرمایه‌ای که می‌توانستند دوباره وام دهند.
تا دهه ۱۹۶۰ حاشیه‌نشینی و سیاست‌هایی که رشد حاشیه‌نشینی را تسریع می‌کردند فرهنگ و سیاست آمریکا را تحت تاثیر قرار داده بود. از آن پس در بسیاری از سخنرانی‌های رییس جمهوران وقت، بر اهمیت صاحبخانه شدن تاکید شده و این سخنرانی‌ها با سیاست‌های جدید دنبال می‌شد. تا اواخر قرن بیستم صاحبخانه شدن به هدف اصلی بسیاری از مردم بدل شد.
در حال حاضر، نتایج این روندها چیزی نیست که اغلب مردم علاقه‌ای به دانستنش داشته باشند، اما اقتصاددانان متفق القولند که سیاست‌هایی که برای تشویق مردم به صاحبخانه شدن اتخاذ شده‌اند هزینه‌های زیادی برای اقتصاد به بار آورده اند.
یارانه‌هایی که به صاحبان‌خانه اعطا می‌شود
تبعیضی که دولت حداقل 60 سال است که به نفع صاحبخانه شدن روا داشته در کل باعث شده که دریافت وام برای سرمایه‌گذاری در مسکن نسبت به دیگر سرمایه‌گذاری‌ها صرفه بیشتری داشته باشد. بنابراین عجیب نیست که مردم زمان و پول بیشتری را برای صاحبخانه شدن اختصاص می‌دهند. این همان چیزی است که اقتصاددانان را نگران می‌کند. جیمز پوتربا، اقتصاددان دانشگاه صنعتی ماساچوست و رییس کرسی ملی تحقیقات اقتصادی می‌گوید: «این واقعیت که صاحبخانه شدن به طور متوسط نسبت به حالتی که این سیاست‌ها اعمال نمی‌شد، ارزانتر تمام می‌شود اثرات خاص خود را خواهد داشت».
کسانی که وام رهنی دریافت می‌کنند می‌توانند بهره پرداختی را از درآمد مشمول مالیاتشان حذف کنند؛ این به آن معنی است که دریافت وام رهنی مشمول یارانه می‌شود. این سیاست جدید نیست و تنها شامل دریافت‌کنندگان وام مسکن نیز نمی‌شود. کسر شدن بهره پرداختی از سال ۱۹۱۳ تا سال ۱۹۸۶ یکی از مشخصات اصلی مالیات بر درآمد بوده است. در این دوره هر نوع بهره پرداختی از درآمد مشمول مالیات حذف می‌شد. هرچند که احتمالا این سیاست با هدف یارانه دادن به صاحبخانه شدن صورت نگرفته، اما نتایج مهمی در این بخش به جا گذاشته است. هاروی روزن از دانشگاه پرینستون و کنث روزن از دانشگاه کالیفرنیا- برکلی به این نتیجه رسیدند که یک چهارم رشد در نرخ افراد صاحبخانه طی سال‌های بین جنگ جهانی دوم و ۱۹۸۰ به خاطر کسر شدن بهره پرداختی از درآمد مشمول مالیات ایجاد شده است.
برخی از اقتصاددانان این تحلیل را نمی‌پذیرند. به عنوان مثال، تحقیقات جدیدی که گلیسر انجام داده نشان می‌دهد که تصمیم به خرید یا اجاره مسکن ممکن است واقعا تحت تاثیر کسر شدن بهره پرداختی از درآمد مشمول مالیات اتفاق نیفتد. در مطالعه‌ای که وی با جس شاپیرو انجام داده، نشان داده شده خانوارهایی که برای خرید خانه مرددند با کمترین احتمال از این کسری استفاده می‌کنند. به بیان گلیسر «منافع این کسری به افراد ثروتمندی می‌رسد که نزدیک مارجین بین خرید خانه و عدم خرید آن قرار ندارند. اینها اغلب، کسانی هستند که در خانه‌های مجزا با یک خانوار زندگی می‌کنند و به احتمال زیاد اگر بهره پرداختی هم کسر نمی‌شد، خانه می‌خریدند».
اما این به آن معنی نیست که گلیسر مدعی است که کسر بهره پرداختی بی‌اهمیت و ناچیز است، بلکه می‌گوید کسر بهره پرداختی، کسانی را که می‌خواستند خانه بخرند تشویق می‌کند که خانه‌های گران‌تری بخرند. گلیسر می‌گوید، «کسری بهره پرداختی به طور عمده به افراد ثروتمند این انگیزه را می‌دهد که خانه‌های بزرگ‌تری خریداری کنند و مبالغ بیشتری بابت این خانه‌ها بپردازند».
دیگر سوبسیدهای دولتی کمتر واضح‌اند، اما آنها نیز باعث می‌شوند که سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن سوق پیدا کنند. تضمین وام دولتی از طریق FHA می‌تواند هزینه گرفتن وام رهنی را کاهش دهد و از همه مهم‌تر اینکه اگر یک بانکدار بداند که در صورت سوخت شدن یکی از مطالباتش، دولت مبلغ سوخت شده را جبران می‌کند قطعا کمتر نگران ریسک وام‌دهی خواهد بود و می‌تواند از یک وام‌گیرنده خوش اعتبار مبلغ کمتری بابت ریسکی که متحمل می‌شود، دریافت کند (مثلا نرخ بهره وام را کاهش دهد) یا پورتفولیوی وام‌دهی خود را گسترش داده، طوری که به وام‌گیرندگان پرریسک‌تر نیز وام تعلق بگیرد.
از سوی دیگر دولت فدرال دهه‌ها است که برای موسسات تحت حمایت دولت (GSEs) یعنی فانی می و شرکت وام رهنی مسکن فدرال که بیشتر با نام فردی مک شناخته می‌شود، مزایایی را قائل می‌شود. این مزایا شامل مزایای صریح (مانند معافیت این موسسات از قوانین مربوط به نقل و انتقال اوراق بهادار که بر بانک‌های معمولی اعمال می‌شود) و مزایای ضمنی (مانند اینکه خزانه‌داری ایالات‌متحده این موسسات را تامین مالی می‌کند، مفهومی که زمانی که فانی می‌و فردی مک در سپتامبر تحت حمایت دولت فدرال قرار گرفتند تقویت شد) می‌شود. توان این موسسات برای خرید وام‌های رهنی از بانک‌ها و تبدیل آنها به اوراق بهادار قابل مبادله انگیزه‌ای برای بانک‌ها به وجود می‌آورد تا بیشتر وام رهنی اعطا کنند. مرکز بودجه کنگره تخمین زده که ترکیب این یارانه‌ها باعث شده که نرخ بهره وام‌های رهنی نسبت به حالتی که این یارانه‌ها اعطا نمی‌شد، یک چهارم واحد درصد کمتر باشد.
جنبه‌های منفی بالا بودن نرخ صاحبخانه بودن
اینکه یارانه به صاحبخانه شدن خرید خانه را تشویق می‌کند یا اینکه مردم را به خرید خانه‌های بزرگ‌تر ترغیب می‌کند، شاید چندان اهمیتی نداشته باشد. آنچه که واقعا اهمیت دارد این است که هر دوی این موارد در یک اقتصاد خاص اثر یکسانی دارند. همان‌طور که پوتربا توضیح می‌دهد: «الگوی عمومی به این شکل بوده که مردم بیشتر از هر کالای سرمایه‌ای دیگری در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند. اگر سیستم مالیاتی و موسسات اعتباری به نفع بازار مسکن وارد عمل نمی‌شدند، این اتفاق نمی‌افتاد». به عبارت دیگر، می‌توان ادعا کرد که آمریکایی‌ها احتمالا بیش از حد در مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند.
این امر اقتصاددانان را نگران می‌کند. این نگرانی زمانی ایجاد می‌شود که اقتصاددانان نرخ بازده سرمایه - سود در ازای هر دلار سرمایه‌گذاری شده- را مقایسه می‌کنند. در اغلب مطالعات، سرمایه‌گذاری در مسکن و سرمایه‌گذاری در سرمایه ثابت دیگر بخش‌ها مدنظر قرار می‌گیرد. سرمایه‌گذاری در سرمایه ثابت، سرمایه‌گذاری در کارخانه‌های تولیدی، ماشین آلات تولیدی و دیگر انواع سرمایه‌گذاری که به تولید کالا بینجامد را شامل می‌شود. طبق تئوری‌های اقتصادی نرخ بازده انواع سرمایه باید در طول زمان برابر شود، زیرا نیروهای بازار در صورت ثبات دیگر شرایط، سرمایه را به نوعی تخصیص می‌دهند که سود اقتصادی بالقوه در مجموعه انتخاب‌های سرمایه‌گذاری به صفر برسد.
برای مثال، اگر یک سرمایه‌گذار ببیند که نرخ بازده در بخشی بالاتر از دیگر بخش‌ها است، پول خود را به آن بخش منتقل می‌کند. اگر تعداد کسانی که همین عکس‌العمل را نشان می‌دهند بیشتر شود، سود در بخشی که مورد توجه قرار گرفته کاهش می‌یابد (فرض کنید که در یک شهر کوچک هشت بستنی فروشی وجود دارد. واضح است که برای هر کدام از این بستنی فروشی‌ها بسیار مشکل است که همان سودی را به دست بیاورند که در صورتی که تنها بستنی فروشی شهر بودند، به دست می‌آوردند). همان‌طور که سرمایه‌گذاری از بخش قدیمی به بخش جدید منتقل می‌شود، نرخ بازده در بخش قدیمی مجددا افزایش می‌یابد. بالاخره نرخ بازده سرمایه‌گذاری در هر دو بخش برابر می‌شود. اقتصاددانان به این نقطه، نقطه تعادل می‌گویند.
اما در این بین عنصری یگانه برای بخش مسکن وجود دارد و آن این است که زمانی که کسی خانه‌ای خریداری می‌کند، در واقع در ساختار و اجتماعی که در آن زندگی می‌کند نیز سرمایه‌گذاری کرده است. احتمالا منافع دیگری نیز برای سرمایه‌گذاری در مسکن وجود دارد که در مفهوم نرخ بازده سرمایه نمی‌گنجد. برخی از اقتصاددانان پیشنهاد کرده‌اند که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اثر جانبی مثبتی دارد. اجاره‌نشین‌ها در ملکی که ساکنش هستند، منافع بلندمدتی ندارند. در حالی که صاحبان خانه، می‌خواهند که حوالی خانه‌شان ظاهر بهتری داشته باشد و توجه بیشتری به ملکشان صورت بگیرد.
برخی از اقتصاددانان مانند اد گلیسر به این نکته اشاره کرده‌اند که اثر جانبی مثبت سرمایه‌گذاری در این است که افراد صاحبخانه باغچه‌های بهتری را پرورش می‌دهند؛ امری که می‌تواند باعث طراوات محیط شود.
در مطالعات مهمی که در این زمینه انجام شده- مانند مقاله‌ای که فدرال رزرو دالاس در سال 1998 منتشر کرد- این گونه آثار جانبی را در محاسبه نرخ بازده وارد کرده‌اند. با این حال، حتی این مطالعه هم نشان می‌دهد که آمریکایی‌ها حداقل از سال 1929 به بعد در بخش مسکن نسبت به دیگر بخش‌ها بیش از حد سرمایه‌گذاری کرده‌اند.
لوری تایلور از دانشگاه تگزاس که محقق فدرال رزرو دالاس نیز هست، می‌گوید: «زمانی که می‌بینید نرخ‌های بازده در بخش‌های مختلف متفاوت است باید نتیجه گرفت که یا بازده‌هایی وجود دارد که محاسبه نشده یا اینکه جامعه در صورت تخصیص مجدد منابع وضعیت بهتری پیدا می‌کند». این منافع محاسبه نشده باید خیلی بزرگ باشد- حداقل ۳۶۰۰دلار برای هر فرد صاحبخانه در ایالات‌متحده - تا بتوان عدم توازن موجود در سرمایه‌گذاری را توضیح داد. حتی اگر فرض کنیم که اثرات خارجی مثبت به این اندازه بزرگ باشد هم احتمالا دولت می‌تواند راه‌های بهتری برای تشویق رفتار درست پیدا کند.
گلیسر این سوال را مطرح می‌کند که اگر هدف این باشد که مناطق زیباتر به نظر برسند، چرا به خرید خانه یارانه بدهیم؟ چرا در عوض آنچه که باعث زیبایی محیط می‌شود را هدف قرار ندهیم؟ وی می‌گوید: « مگر نمی‌توان یک یارانه محدود به پرورش گل و گیاه و باغچه اختصاص داد؟ اصلا چرا به کسانی که باغچه پرورش می‌دهند کود یارانه‌ای ندهیم؟»
به جرات می‌توان گفت، سیاست‌های فعلی اقتصادی باعث می‌شوند که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نسبت به حالتی که دولت به نفع این بخش وارد عمل نمی‌شد بیشتر باشد. هر دلاری که در مسکن سرمایه‌گذاری شده باشد، در واقع باید به عنوان مبلغی در نظر گرفته شود که می‌توانست در بخش‌های تولیدی سرمایه‌گذاری شود. این امر در واقع باعث کاهش کارآیی کل اقتصاد می‌شود.
حتی معلوم نیست که خرید خانه بهترین سرمایه‌گذاری برای یک خانوار به شمار رود. رابرت شیلر، اقتصاددان دانشگاه ییل و کارشناس بازارهای مسکن ملی تخمین زده که «از سال 1980 تا سال 1990، بازده در بخش املاک مسکونی پس از در نظر گرفتن تورم برابر صفر بوده است». هزینه‌های تعمیر و نگهداری را نیز باید در نظر بگیریم. در واقع حتی اگر کسری مالیات را نیز در نظر بگیریم گاهی اجاره کردن خانه می‌تواند از خرید آن ارزانتر تمام شود. با این حال هزینه - فرصت سرمایه‌گذاری در مسکن، یعنی فرصت‌های سرمایه‌گذاری دیگری که از دست رفته‌اند، غالبا در نظر گرفته نمی‌شود.
هزینه‌های صاحبخانه بودن فراتر از تعهدات مالی است. به عنوان مثال افراد صاحبخانه با احتمال کمتری منطقه‌ای که فرصت‌های شغلی مناسبی ندارد را ترک می‌کنند. حتی اگر هزینه مبادله در هر دو حالت برابر باشد، انقضای قرارداد اجاره نسبت به مصادره شدن خانه توسط بانک یا فروش خانه هم هزینه کمتری دارد و هم زمان کمتری از فرد می‌گیرد. اقتصاددانان معتقدند که صاحبخانه بودن به کاهش تحرک نیروی کار، یعنی توان مردم برای حرکت به جایی که شغل وجود دارد، می‌انجامد.
در مطالعه‌ای که اقتصاددان بریتانیایی اندرو اسوالد از دانشگاه وارویک انجام داده، پیوند بین بیکاری و نرخ صاحبخانه بودن مورد بررسی قرار گرفته است. اسوالد ایالات‌متحده آمریکا، بریتانیا، فرانسه، ایتالیا و سوئد را بین سال‌های 1960 و 1996 مورد بررسی قرار داده و نتیجه گرفته که به طور متوسط یک افزایش 10واحد درصدی در نرخ صاحبخانه بودن به افزایش دو واحد درصدی در نرخ بیکاری منجر می‌شود.
اجاره‌نشین‌ها زمانی که اوضاع اقتصادی در حوالی آنها چندان خوب نیست تمایل و توان بیشتری برای جابه‌جا شدن دارند. به‌علاوه، عدم‌تحرک نیروی کار می‌تواند در بازار مهارت‌های شغلی اصطکاک ایجاد کند. این امر زمانی که مهارت‌های ساکنان یک منطقه، در آن منطقه دیگر مورد نیاز نیست، هزینه‌ای را به اقتصاد تحمیل می‌کند. اما یک هزینه شخصی بالقوه نیز وجود دارد: رفاه کارگر هم ممکن است تحت‌تاثیر عدم‌توان وی برای جابه‌جایی قرار بگیرد.
صاحبخانه بودن می‌تواند انگیزه‌های سیاسی را هم تغییر دهد. صاحبان خانه تمایل دارند که ارزش مایملک خود را بالا نگه دارند و از لحاظ آماری هم نشان داده شده که این افراد از تصویب مقرراتی در زمینه استفاده از زمین استفبال می‌کنند. این مقررات تعداد خانه‌هایی را که در هر منطقه جغرافیایی ساخته می‌شود، کاهش می‌دهند و در نتیجه موجودی انبار در بازار مسکن را پایین نگه داشته و ارزش املاک را به طور مصنوعی بالا نگه می‌دارند.
هیچ‌کدام از این موارد به این معنی نیست که اقتصاددانان معتقدند که باید ایالات‌متحده را به کشور اجاره‌نشین‌ها تبدیل کنیم. این اتفاق هرگز نمی‌افتد. احتمالا تا زمانی که مردم ترجیح بدهند که در حومه شهرها زندگی کنند و تا زمانی که ایالات‌متحده کشور ثروتمندی باقی بماند، حتی حذف یارانه‌های دولتی ای که به خرید خانه تعلق می‌گیرد نیز نمی‌تواند باعث شود که این نرخ صاحبخانه بودن چندان کاهش یابد (با این وجود باعث می‌شود که خانه‌های کوچک‌تری خریداری شوند). در عوض، من معتقدم که همان‌طور که گلیسر پیشنهاد داده، سیاست‌گذاران نباید سیاست‌های فعلی را به هر قیمت ادامه دهند. ما می‌دانیم که این سیاست‌ها برای بازارهای مالی و بازار مسکن گران تمام می‌شود.
نمودار رونق صاحبخانه شدن پس از جنگ جهانی دوم
ارسال نظر