تحقق رویای خانه‌دار شدن با نوسازی بافت‌های فرسوده

فرید قدیری

بافت‌های فرسوده به عنوان «دمل چرکین» در شهرهای کشورمان همواره تهدیدی جدی برای ساکنان این بافت‌ها به حساب می‌آید. تهدیدی که با اولین زلزله کمتر از ۶ریشتر خودش را کاملا نشان می‌دهد.

توجه به بافت فرسوده و ترمیم آن تقریبا از اواخر دهه ۷۰ مورد توجه مسوولان قرار گرفت.

اما اکنون به‌رغم گذشت بیش از یک‌دهه از این توجهات، هنوز حرکت جهادی برای نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور صورت نگرفته است.

بافت فرسوده شامل بافت‌هایی است که بیش از ۵۰درصد واحدهای آن فاقد سیستم‌ سازه بوده و ستون و تیر مناسبی در بافت موجود نباشد.

همچنین تجمع تعدادی از واحدهای فرسوده در یک منطقه از شهر باعث تشکیل بافت فرسوده می‌شود.

بافت فرسوده را این‌گونه نیز تعریف می‌کنند: «بافت فرسوده محلی است که کوچک‌ترین معیاری در ساخت‌وساز ندارد و از کمترین خدمات شهری بهره‌مند است».

ریزدانگی یا وجود خانه‌های کمتر از ۲۰۰مترمربع در کنار یکدیگر، معابر تنگ و عدم مقاومت سه ضلع مثلث تعریف بافت فرسوده را تشکیل می‌دهند. اضلاعی که اگر دقیق‌تر به آن نگریسته شود عدم دسترسی به منطقه در صورت وقوع حادثه و در نتیجه حادتر شدن اوضاع را در پی خواهد داشت.

همان‌طور که ملاحظه می‌کنید تعاریف مختلف و متنوعی در رابطه با بافت فرسوده وجود دارد که در صورت اتفاق‌نظر مسوولان درباره تعریف بافت فرسوده می تواند راهگشای بسیاری از معضلات موجود در این بخش باشد. آخرین آمارهای رسمی از تعداد بافت‌های فرسوده کشور نشان می‌دهد از میان یک‌هزار و ۱۵شهر کشور تاکنون بافت‌های فرسوده ۶۷شهر شناسایی شده است.

به عبارت دیگر تاکنون معادل ۴۰هزار هکتار بافت فرسوده در ۷/۶درصد از شهرهای کشور شناسایی شده است.

این در حالی است که با توجه به قرار گرفتن ایران بر روی خط زلزله لزوم شناسایی سریع‌تر بافت‌های فرسوده و همت عمومی برای نوسازی آنها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، اما تهران اقامتگاه پایتخت‌نشینان نیز با معضل بافت فرسوده دست به گریبان است.

بافت‌های فرسوده از معضلات قدیمی این کلانشهر بزرگ کشور محسوب می‌شود و دارای قدمتی بالغ بر ۴۰سال است.

بافت‌های فرسوده در پایتخت علاوه بر اینکه جان شهروندان ساکن این محلات را تهدید می‌کند، منظر شهری را نازیبا و موجب ایجاد مشکلات اجتماعی و فرهنگی نیز شده است.

۳هزار و ۲۶۰ هکتار از مساحت تهران را بافت‌های فرسوده تشکیل می‌دهد. به بیان ساده‌تر بین ۳۰ تا ۴۰درصد بافت‌های تهران مشمول عنوان بافت فرسوده است.

البته برخی کارشناسان این رقم را تا ۵۰درصد نیز ذکر می‌کنند.

همچنین برطبق اسناد قانونی متعارف که در چارچوب مصوبات کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری ارائه شده است، در تهران ۱۴هزار هکتار بافت ناپایدار در برابر زلزله وجود دارد. اما مصوبه شورای‌عالی شهرسازی از طریق قراردادن همزمان سه شرط ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی ۳۲۶۰هکتار از ۱۴هزار هکتار را به عنوان محدوده بافت‌های فرسوده شهر تهران رسمیت بخشیده است.

این آمارها نشان می‌دهد عمق فاجعه در صورت بروز حوادثی همچون زلزله (که احتمال وقوع آن در تهران کم نیست) تا چه حد پیش می‌رود.

اما برای نوسازی بافت‌های فرسوده تاکنون چه اقداماتی انجام شده است؟ در شهر تهران نخستین قدم‌ها برای اصلاح و نوسازی بافت‌های فرسوده در سال ۸۳ برداشته شد. شورای شهر تهران در سال ۸۳ و در دومین دوره فعالیت خود مصوبه اعطای یک طبقه تراکم تشویقی را برای بافت‌های فرسوده به تصویب رساند. به این معنی که هرکس که صاحب یک واحد مسکونی در بافت فرسوده بود، می‌توانست در صورت تخریب آن یک طبقه اضافه‌تر و بدون پرداخت عوارضی به شهرداری، بسازد. مثلا خانه فرسوده ۲ طبقه‌ای با قیمت تمام‌شده ارزان‌تر می‌توانست تبدیل به سه واحد مسکونی نوساز شود. این طرح در سال ۸۳ به دلیل برخی سوء‌استفاده‌هایی که از آن می‌شد، چندان موجب رونق نوسازی در بافت‌های فرسوده نشد. در حقیقت تشویق مردم به نوسازی بافت‌های فرسوده بدون در نظر گرفتن جوانب امر و بدون برنامه‌ریزی، مخرب‌ترین شیوه‌ برای این موضوع است.

اما کلید حل بحران بافت‌های فرسوده به تازگی توسط شهرداری تهران توصیه شده است.

البته تا پیش از این طی یکی دو سال گذشته با مشوق‌هایی که وزارت مسکن برای انبوه‌سازان در صورت ورود به بافت‌های فرسوده تعریف کرد تا حدی شاهد رونق نوسازی در این مناطق بوده‌ایم.

بافت فرسوده در کلان شهر تهران در حقیقت مزیت پنهان شهر برای حل بحران مسکن به حساب می‌آید. به بیان ساده‌تر اگر دولت و به‌خصوص دولت محلی در شهر تهران به گوهر بافت‌های فرسوده توجه کند و برنامه‌ریزی اصولی برای نوسازی آن تدوین کند شاید دیگر لزومی نباشد هزاران مصوبه، طرح و لایحه برای ساماندهی بازار بی‌حساب و کتاب مسکن تدوین کند.

قضیه خیلی ساده‌تر از این است: محدودیت گسترش دامنه شهرها بر پایه مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری از یک سو و ضرورت پاسخگویی به نیاز رو به افزایش مسکن از سوی دیگر زمینه را برای فعالیت در بافت‌های فرسوده بیش از پیش فراهم کرده است.

در هر هکتار بافت فرسوده می‌توان ۱۰۰واحد مسکونی با تراکم ۳ الی ۴ طبقه بنا کرد. در تهران اگر بافت‌های فرسوده شناسایی شده نوسازی شوند بیش از ۳۰۰هزار واحد مسکونی به ظرفیت فعلی خانه‌های شهر تهران افزوده می‌شود. این افزایش عرضه موجب خواهد شد تعادل در بازار مسکن تهران برقرار شود و در این صورت است که می‌توان به تعادل قیمت در این بازار امیدوار بود.

مهم‌ترین معضل و دغدغه در احیای بافت‌های فرسوده بی‌اعتمادی ساکنان این بافت‌ها به طرح نوسازی است.

اما شهرداری تهران برای حل این موضوع پروژه خانه به جای خانه را به اجرا در آورده است که در قالب این پروژه شهرداری به مالکان در بافت‌های فرسوده کمک می‌کند و به این افراد خانه می‌دهد و حتی به برخی ودیعه مسکن نیز می‌دهد تا مثلا مدتی در یک مکان مستقر شوند و وقتی خانه‌شان نوسازی شد دوباره به محل اول خود بازگردند.

به همین منظور در حال حاضر در تهران و در برخی از محلات که دارای بافت فرسوده هستند شعب تعاونی اعتباری راه‌اندازی شده است تا مردم ساکن در بافت‌ها برای دریافت وام ودیعه مسکن به این مراکز مراجعه کنند.

بر همین اساس یکی از آخرین مصوبه‌های شورای شهر تهران درباره بافت‌های فرسوده به ساماندهی مشارکت‌های اجتماعی در احیای بافت فرسوده شهر تهران اختصاص یافته است.

در این مصوبه شهرداری موظف شد به منظور جایگزینی پلاک‌های مسکونی ریزدانه در صورت مشارکت مالک مبنی بر واگذاری رایگان ملک به شهرداری در اجرای طرح نوسازی بافت فرسوده در ازای هر یک متر مربع مساحت عرصه قبل از رعایت برهای اصلاحی یا مساحت معادل اعیانی ساخت بر مبنای پروانه صادره یا پایان کار براساس تمایل مالک در پلاک‌های موجود حداقل ۱/۲ متر مربع بنای نوسازی شده با رعایت آیین‌نامه معاملات شهرداری به مالک اعطا شد.

بدین ترتیب مالکان پلاک‌های ریزدانه فرسوده با مساحت عرصه زیر ۵۰ متر مربع می‌توانند در ازای واگذاری ملک خود صاحب خانه ۶۰ متری شوند.

به گفته خادم، رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران، در این مصوبه براساس تجربیات شورای دوم شهر در نوسازی بافت فرسوده و با توجه به ناموفق بودن اقدام‌ها برای نوسازی محله سیروس و اعطای امتیاز یک طبقه تراکم تشویقی سیاست‌های تشویقی جدیدی با رویکرد اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی اتخاذ شده است.

اما دولت نیز پا به پای شهرداری پیگیر بافت‌های فرسوده است.

به طوری که نیمه اسفند ماه سال۸۶ ، ۶هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت در ۲۷استان کشور برای بازسازی بافت‌های فرسوده منتشر شد.

دولت از محل جمع‌آوری این پول‌ها تسهیلات ویژه با بهره کم را در اختیار انبوه‌سازان برای نوسازی محله‌های قدیمی و فرسوده شهرها قرار می‌دهد.

از ۱۳اسفند ماه ا پایان اسفند ماه ۸۶ معادل ۶‌هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت با سود قطعی ۵/۱۵‌درصد در ۲۷ استان کشور برای بازسازی بافت‌های فرسوده منتشر ‌شد.

حجم این میزان از اوراق مشارکت در نوع خود بی‌نظیر و برای اولین بار در کشور رخ می‌دهد.

بانک، عامل انتشار اوراق مشارکت یاد شده بانک مسکن است.

از اوراق مشارکت یاد شده ۱۰۰‌میلیارد تومان مربوط به استان تهران است که ۸۰‌میلیارد تومان آن مربوط به شهر تهران است.

انتشار این اوراق مشارکت برای کمک به بهسازی بافت فرسوده و مشارکت مردم و بخش خصوصی است؛ چرا که هر هکتار نوسازی حداقل ۸۰‌میلیارد ریال هزینه خواهد داشت.

پس با ارائه این رقم (۸۰‌میلیارد ریال) متوجه می‌شویم که بازسازی بافت فرسوده در حجم بالا یک عدد نجومی به وجود می‌آورد؛ بنابراین چاره‌ای جز این نیست که به دنبال مشارکت بخش خصوصی و مردمی و جذب سرمایه‌گذاری خارجی بود.

در حال حاضر در کشور ۳۵۰ شهر تعیین محدوده شده است که از این ۳۵۰ شهر ۲۰۱ شهر دارای مناطق بافت فرسوده شناخته شده‌اند.

با وجود تایید و موافقت مراجع قانونی برای این ۲۱۰ شهر یاد شده باید اذعان شود که ۴۹‌هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد.

معاون برنامه‌ریزی و توسعه شرکت عمران و بهسازی ایران معتقد است: بافت فرسوده ۹۰‌درصد شهرهای ایران تعیین شده است که از ۴۹‌هزار هکتار یاد شده ۳۲۶۸ هکتار برای استان تهران است.

وی در خصوص اوراق مشارکت منتشر شده در سال‌های گذشته برای بازسازی بافت‌های فرسوده شهری گفت: در سال ۸۰، ۱۰۰‌میلیارد ریال برای بازسازی بافت فرسوده شهری ۴ شهر مشهد، تبریز، ارومیه و یزد منتشر شد که در حال حاضر این اوراق تصفیه شده است.

وی ادامه داد: در دومین مرحله اوراق مشارکت برای بازسازی بافت‌های فرسوده شهری در بهمن ماه سال گذشته به میزان ۵۰۰‌میلیارد ریال برای ۱۰ شهر کشور منتشر شد و از ۵۰۰‌میلیارد ریال اوراق مشارکت مورد اشاره ۴۳۵‌میلیارد ریال به فروش رفت.

برای نوسازی بافت فرسوده یک فقره وام ۱۴میلیون تومانی نیز به سازنده اعطا می‌شود.

وام ۱۴‌میلیون تومانی احداث و نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده به سازندگان بخش غیر دولتی پس از ۵‌درصد پیشرفت فیزیکی پرداخت می شود.

بر اساس پیش‌بینی‌های انجام شده برای بازسازی بافت‌های فرسوده تا ۸۰‌درصد هزینه‌های احداث به سازندگان بخش غیردولتی با اولویت تعاون اعطا می شود. از این رو این سازندگان تنها ۲۰‌درصد این هزینه‌ها را در بافت فرسوده باید تامین کنند.

نرخ سود وام ۱۴‌میلیون تومانی احداث مسکن در بافت‌های فرسوده در شهرهای مختلف کشور متفاوت است؛ بنابراین به طور متوسط نرخ سود این وام بین ۵ تا ۷‌درصد است.

افراد پس از اینکه پروانه ساخت را دریافت و شروع به ساخت‌وساز کردند، پس از پایان فونداسیون باید به سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوطه مراجعه و فرم‌های مزبور را تکمیل کنند تا به بانک مسکن معرفی ‌شوند.

متقاضیان این وام مسکن می توانند پس از ۵‌درصد پیشرفت فیزیکی ساختمان اولین قسط خود را که ۳۰‌درصد ۱۴‌میلیون تومان است، دریافت کنند.

بانک نیز پس از آن موظف است تا به محض پایان یافتن مرحله فوندانسیون و اعطای ۳۰‌درصدی وام، ۳۰‌درصد دیگر را پس از اتمام سقف و ۴۰‌درصد مابقی آن را نیز پس از پایان کلی ساخت و ساز پرداخت کند.