نگاهی به بازار مجتمع‌های تجاری و اداری در تهران
چند صباحی است که ساخت مجتمع‌های تجاری، اداری و چند منظوره در تهران و سایر شهرها سرعت روزافزونی یافته است. بسیاری از این پروژه‌ها در زمره پروژه‌های بزرگ و بسیار بزرگ به شمار می‌روند که دارای زیربنای کل بیشتر از ۲۰ هزار متر مربع می‌باشند.
چند صباحی است که ساخت مجتمع‌های تجاری، اداری و چند منظوره در تهران و سایر شهرها سرعت روزافزونی یافته است. بسیاری از این پروژه‌ها در زمره پروژه‌های بزرگ و بسیار بزرگ به شمار می‌روند که دارای زیربنای کل بیشتر از ۲۰ هزار متر مربع می‌باشند.
در برخی موارد، این مساحت تا بیش از 200 هزار متر مربع و حتی تا چهارصد هزار متر مربع نیز میرسد. در شهر تهران بیش از 50 مجتمع بسیار بزرگ در حال ساخت میباشد که به صورت چند منظوره طراحی شده‌اند. عمده این مجتمع‌ها دارای کاربری تجاری، اداری، آموزشی و تفریحی بوده و در برخی از موارد نیز بخش‌هایی به عنوان مسکونی یا درمانی برای آنها در نظر گرفته شده است.
هر چند ساخت این مجتمع‌ها در صورت مکان‌یابی صحیح و انطباق با بافت اجتماعی محلات باعث ارتقای شاخص‌های فرهنگی، ورزشی و تفریحی میشود، ولی دورنمای اقتصادی و بازگشت سرمایه در این پروژه‌ها، برای سرمایه‌گذاران با ابهاماتی روبرو میباشد.
فضای کسب و کار در کشور و سودآوری بالای بخش خدمات و به ویژه واسطه‌گری و فروش کالاهای خرد، منجر به رشد تعداد واحد صنفی و توزیعی در کشور شده است. بر اساس آخرین آمار منتشر شده توسط بانک اطلاعاتی اصناف و بازرگانان کشور تعداد این واحدها به حدود 2 میلیون در کل کشور رسیده است. با در نظر گرفتن آخرین آمار جمعیت کشور، یک واحد صنفی توزیعی یا تولیدی خدماتی به ازای هر 38 نفر در کشور وجود دارد که این میزان در سطح دنیا کم سابقه و حتی بی‌سابقه است. با نگاهی اجمالی به وضعیت کلان اقتصادی کشور موارد زیر در رابطه با این مجتمع‌ها مهم به نظر میرسد:
با توجه به وضعیت عمومی اقتصاد کشور و رکود حاکم در برخی از بخش‌ها، خریداران و سرمایه‌گذاران با دقت نظر بالایی به بررسی گزینه‌های بسیار زیاد پیش روی خود می‌پردازند شرایط به وجود آمده در سایر بازارهای سرمایه‌ای جایگزین، نظیر طلا و ارز با بازدهی و جذابیت بالاتر، بازار مسکن و ساختمان با اقبال کمتری روبرو خواهد شد.
از طرفی بهبود سیستم بانکی و مالیاتی کشور و اخذ مالیات متناسب با درآمد از این واحدها جذابیت سرمایه‌گذاری را در آنها کاهش خواهد داد.
جذب بخشی از نقدینگی بازار توسط مسکن مهر میزان ورود نقدینگی به بازار مسکن و ساختمان را تحت تاثیر قرار خواهد داد. با توجه به شرایط محیطی و ریسک سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها به دلیل تاخیرهای طولانی در ساخت و بهره‌برداری (به دلیل نیاز به نقدینگی بسیار زیاد برای اتمام آنها)، و نیز ریسک رونق گرفتن فضای تجاری این گونه پروژه‌ها پس از بهره‌برداری (به دلیل عواملی چون طراحی، تعریف نامناسب کاربری‌ها و ...)، سرمایه‌گذاران با در زمان خرید واحدهای احداث شده در این پروژه‌ها دچار تردید می‌شوند.
با توجه به سرانه بالای واحدهای تجاری در سطح کشور و نیز نسبت بالای این سرانه در شهر تهران، تا چه حد خرید و فعالیت در واحدهای تجاری دارای توجیه خواهد بود؟ این مطلب به ویژه زمانی ملموس‌تر خواهد بود که بدانیم بسیاری از واحدهای تجاری موجود در بزرگترین مجتمع‌های تجاری تهران واقع در بهترین نقاط تجاری شهر، همچنان فروش نرفته باقی مانده و تقاضایی برای آنها وجود ندارد. به عبارت دیگر، بسیاری از کسانی که در این مجتمع‌ها در حال فعالیت هستند، مغازه‌ها را به صورت استیجاری در اختیار دارند و خرید واحدها برای راه‌اندازی کسب و کار، دارای توجیه چندان مناسبی نیست.
با احتساب متوسط ۱۲ میلیون تومان برای هر متر مربع واحد تجاری، خرید این واحدها (در تهران) توسط سرمایه‌گذاران حداقل به بیش از ۹ هزار میلیارد تومان سرمایه نیاز خواهد داشت.
در شهر تهران حدود یکصد هزار واحد صنفی توزیعی و خدماتی وجود دارد که با در نظر گرفتن واحدهای تولیدی، خدماتی به حدود یکصد و هفتاد هزار واحد می رسد. با احتساب عدد 140 واحد تجاری به ازای هر مجتمع، بدون در نظر گرفتن مجتمع‌های کوچک و متوسط، در حال حاضر بیش از 7000 واحد تجاری در سطح شهر تهران در حال ساخت است. این عدد حدود 7 درصد از کل واحدهای موجود در حال حاضر است. به صورت کلی، آیا تقاضا برای 7 درصد عرضه مازاد واحدهای تجاری در این شرایط وجود دارد؟ با نگاهی به وضعیت شاخص نفر به واحد تجاری مشخص میشود که در حال حاضر به ازای هر 88 نفر یک واحد توزیعی- خدماتی در این شهر وجود دارد که با اتمام مجتمع‌های فعلی این شاخص به 82 تقلیل خواهد یافت. همچنین این نسبت برای کل واحدهای صنفی با کاهش روبرو شده و از 52 به عدد 50 خواهد رسید.
با عنایت به موارد فوق، به نظر میرسد فروش واحدهای تجاری و اداری در مجتمع‌های در حال ساخت شهر تهران، چندان ساده نباشد. هر چند شاید تدوین برنامه‌های مناسب و دقیق بازاریابی و فروش، بتواند تا حدودی این مشکلات را تقلیل دهد.
شرایط در بلند مدت میتواند متفاوت باشد و ساخت چنین مجتمع‌هایی میتواند موجب تغییر رفتار خرید مصرف‌کنندگان شده و پارادایم‌های سنتی موجود در بازار را به کلی تغییر دهد. این تغییر خود میتواند مطلوبیت واحدهای تجاری موجود در مجتمع‌های بزرگ و چند منظوره را نسبت به واحدهای تجاری کوچک موجود در حواشی خیابان‌ها تا حدود زیادی افزایش داده و منجر به افزایش تقاضا برای این واحدها شود. هر چند این امر در کوتاه مدت، بسیار بعید به نظر میرسد.
ارسال نظر