گروه بورس، زهرا رحیمی: توسعه پیشران اقتصاد کشور در بسته خروج از رکود به‌عنوان یکی از مهم‌ترین‌ بخش‌های اقتصادی مورد تاکید قرار گرفته است و دولت در حال بررسی راهکارهایی برای توسعه لکوموتیو اقتصاد کشور است. در این بین نوسانات شدید قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس به‌خصوص بعد از افزایش رقم وام به ۴۵ میلیون تومان روی قیمت این اوراق اثر گذاشت و در شرایطی که سایر انواع سهام در بورس تهران با افت قیمت روبه‌رو‌ شده‌اند، قیمت این اوراق روند صعودی را در پیش گرفته که این امر باعث افزایش قیمت وام مسکن از طریق فرابورس شده است. کارشناسان حضور سفته‌بازان در این بازار را یکی از دلایل این امر می‌دانند، با این حال معتقدند با توجه به قیمت‌های کنونی، نرخ بهره موثر این اوراق همچنان بالا نیست. تحلیلگران در این بین معتقدند ظرفیت‌های بازارهای با پشتوانه رهن از موضوعاتی است که مغفول مانده درحالی‌که می‌توان از طریق انتشار اوراق رهنی و توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن نتایج بهتری را برای توسعه این بخش گرفت. بر این اساس، کارشناسان معتقدند اعطای وام تنها از طریق بانک مسکن در سال‌های اخیر باعث کوچک ماندن بازارهای رهن شده و ضروری است توسعه این بازارها تشدید شود و جایگزین راهکارهای غیربازاری شود.

میثم راد‌پور، کارشناس ارشد بازار سرمایه با بیان اینکه در حال حاضر بازار تسهیلات رهنی یا به‌عبارتی دیگر بازار اولیه‌ رهن در انحصار بانک مسکن است، گفت: متقاضیان تسهیلات مسکن می‌توانند از طریق مراجعه به کارگزاران بورس و خرید حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، اختیار دریافت تسهیلات مسکن با نرخ ۱۵ درصد را برای خود فراهم کنند.

وی به سازو کار ارائه این وام‌ها اشاره کرد و گفت: به ازای هر برگ حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، بانک مسکن مبلغ ۵ میلیون ریال تسهیلات ریالی به صاحبان اوراق پرداخت می‌کندکه سقف تسهیلات یادشده ۴۵۰ میلیون ریال است، بنابراین هر شخص حقیقی می‌تواند با خرید تعداد ۹۰ برگ حق تقدم، این وام را دریافت کند.

وی به روند رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن اشاره کرد و گفت: زمستان سال گذشته پس از افزایش سقف تسهیلات اعطایی بانک مسکن، قیمت اوراق حق تقدم افزایش یافت و بسیاری از کارشناسان افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت اوراق تسهیلات مسکن در ماه‌های اخیر را عاملی برای سفته‌بازی این اوراق دانستند.

وی ادامه داد: در حال حاضر قیمت اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن برای سررسیدهای مختلف رقمی حدود ۹۴۰ هزار ریال است که با لحاظ نرخ ۱۵ درصدی تسهیلات بانک مسکن و سررسید ۱۲ ساله‌ آن تسهیلات، به‌راحتی می‌توان حساب کرد که نرخ موثر تسهیلات بانک مسکن برای کسانی که از طریق خرید اوراق تسهیلات اقدام به دریافت وام می‌کنند، چیزی کمتر از ۲۱ درصد است. رادپور در ادامه گفت: حتی اگر قیمت اوراق حق‌تقدم تقریبا به نصف قیمت فعلی یعنی به ۵۰۰هزار ریال کاهش یابد، نرخ مؤثر سود تسهیلات مسکن کمتر از ۵/۱۷درصد نخواهد شد، به‌طور دقیق‌تر می‌توان گفت با نصف‌شدن قیمت حق تقدم تسهیلات مسکن، چیزی حدود ۳ درصد از نرخ مؤثر تسهیلات مسکن کاسته می‌شود بنابراین حتی در صورتی که قیمت‌ها به قیمت ماه‌های گذشته بازگردد، به‌لحاظ اقتصادی بار چندان بزرگی از دوش متقاضیان وام مسکن برداشته نخواهد شد.

وی به مقایسه نرخ سود تسهیلات مسکن با نرخ سود تسهیلات بانکی دیگر پرداخت و گفت: در حال حاضر نرخ سود تسهیلات بانکی برای انواع تسهیلات، چیزی بیش از ۲۵ درصد است. این در حالی است که این نرخ در موسسات مالی و اعتباری بیش از ۳۰ درصد است و در نهایت نرخ وام در بازار غیررسمی بسیار بالاتر از این اعداد است.

رادپور ادامه داد: البته باید به این مهم نیز توجه کرد که این وام‌های بانکی و حتی وام‌های بازار غیررسمی عموما با وثیقه گذاشتن دارایی‌های واقعی متقاضیان وام ارائه خواهد شد. این در حالی است که تسهیلات مسکن بانک مسکن بدون نیاز به وثیقه گذاشتن چنین دارایی‌هایی و تنها بر پایه‌ رهن کردن ملک موردنظر اعطا می‌شود. بر این اساس می‌توان گفت که قیمت اوراق حق تقدم در بازار گران نیست.

رادپور افزود: می‌توان دو دلیل برای این پدیده عنوان کرد: اول اینکه سقف تسهیلات مسکن حتی در حال حاضر نیز نسبت به متوسط قیمت مسکن پایین است و بنابراین، بخش قابل‌توجهی از متقاضیان بالقوه دریافت تسهیلات مسکن، وارد بازار حق تقدم نمی‌شوند و دوم اینکه این تسهیلات تنها برای خرید مسکن استفاده می‌شود.

رادپور با بیان اینکه نمی‌توان ادعا کرد که قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن حبابی شده است، گفت: نمی‌توان به راحتی گفت که سفته‌بازان با معاملات خود موجبات افزایش قیمت‌ها در این بازار را فراهم کرده‌اند؛ چراکه نرخ سود موثر تسهیلات مسکن بانک مسکن با لحاظ هزینه خرید اوراق حق تقدم به هیچ وجه بیشتر از نرخ سود متعارف تسهیلات بانکی نیست. به این ترتیب اگر قبول کنیم که هزینه‌ تامین مالی مسکن مطابق با واقعیت‌های اقتصادی کشور است، نمی‌توان به‌راحتی تقصیر را بر گردن سفته‌بازان و سوداگران انداخت و نمی‌توان سازوکار بازار را به‌عنوان متهم ردیف اول معرفی کرد. رادپور در رابطه با عملکرد بازار حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن گفت: هرچند در حال حاضر بسیاری از اوراق حق تقدم خریداری شده در عمل به تسهیلات مسکن تبدیل نمی‌شود، اما این واقعیت چیزی از مطلوبیت نسبی سازوکار بازار برای تخصیص منابع کم نمی‌کند؛ چراکه تجربه نشان داده است که سایر گزینه‌های تخصیص منابع به مراتب ناکارآتر از این بازار هستند، بنابراین با وجود اینکه هدف اولیه راه‌اندازی بازار حق‌تقدم تسهیلات مسکن تا حدود زیادی برآورده نشده است،اما مطلوبیت ساز و کار این بازار را نمی‌توان نسبت به سایر گزینه‌های تخصیص وام زیر سوال برد.این کارشناس بازار سهام افزود: سقف تسهیلات اعطایی هنوز هم به‌اندازه‌ای پایین است که نظر بسیاری از متقاضیان بالقوه‌ مسکن را جلب نمی‌کند و به همین دلیل بازار حق تقدم به جای اینکه به‌دست خریداران واقعی مسکن بیفتد در دستان سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان جابه‌جا می‌شود. وی به عدم آگاهی مردم از ساز و کار این اوراق نیز اشاره کرد و گفت: در حال حاضر اوراق حق‌تقدم بسیاری از کسانی که آن اوراق را بیش از ۳ سال پیش خریده‌اند، منقضی شده است و بسیاری از آنها نیز از زیانی که متحمل شده‌اند، آگاهی ندارند و شاید بتوان گفت عدم آگاهی افراد نیز عاملی برای سفته بازی بوده است.

توسعه‌ بازار اولیه‌ رهن

وی به تامین مالی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: اگر هدف دولت این است که هزینه‌ تامین مالی خرید مسکن را برای متقاضیان تسهیلات کاهش دهد، طبیعتا باید در بازار تسهیلات مسکن مداخله کند. راد پور افزود: اعطای تسهیلات تکلیفی، اعطای یارانه روی نرخ سود، ایجاد تبعیض میان متقاضیان تسهیلات و... همه ابزارهای مداخله‌ دولت در بازار مسکن هستند که مزایا و معایب آنها جای بحث دارد. بدیهی است که استفاده از این سازوکارهای غیربازاری برای تنظیم بازار وام‌های رهنی در نظام تخصیص منابع خلل وارد می‌کند، ولی با وجود این بسیاری از دولت‌ها حتی در کشورهای پیشرفته برای نیل به هدف خانه‌دار کردن آحاد مردم عموما از این سازوکارها یا سازوکارهای مشابه استفاده می‌کنند.

راد‌پور به کوچک بودن بازار رهن اشاره کرد و گفت: محدود کردن اعطای تسهیلات رهنی به بانک مسکن، بازار اولیه‌ رهن را در کشور کوچک نگه داشته است، بنابراین اگر دولت تمایل داشته باشد امکان خانه‌دار شدن شهروندان ایرانی را با هزینه‌ تامین مالی منصفانه‌ای فراهم آورد، شاید راه‌حل بهتر این باشد که از مقام ناظر بازار پول درخواست مجوز اعطای تسهیلات رهنی برای سایر بانک‌ها و موسسات فعال شود. وی ادامه داد: در این‌صورت انتظار می‌رود با افزایش عرضه‌ وام‌های رهنی در بازار اولیه رهن، این‌گونه تسهیلات با سهولت و با نرخ پایین‌تری در اختیار متقاضیان قرار گیرد، البته اثرات تورمی چنین اقدامی نیز جای بحث دارد.

وی با بیان اینکه راه‌حل‌های بازاری تامین مالی مسکن عموما بلند‌مدت هستند، گفت: سازمان بورس می‌تواند شرایط لازم را برای راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان و نیز صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات فراهم کند، همچنین می‌تواند مجوزهای لازم برای صدور اوراق بهادار با پشتوانه‌ وام‌های رهنی را به بانک‌ها اعطا کند. این کارشناس در مورد اوراق بهادار با پشتوانه‌ رهن گفت: این اوراق می‌تواند نقش بسزایی در توسعه‌ بازار اولیه‌ رهن داشته باشد. وی افزود: نسبت بازار اوراق بهادار با پشتوانه‌ رهن به بازار اولیه‌ رهن همانند نسبت بازار ثانویه‌ سهام به بازار اولیه آن است و همان‌گونه که بدون ایجاد بازار ثانویه‌ سهام نمی‌توان به توسعه‌ بازار اولیه‌ آن امیدوار بود، بدون راه‌اندازی بازار اوراق بهادار با پشتوانه‌ رهن (که در واقع همان بازار ثانویه‌ رهن است) نمی‌توان به بسط بازار اولیه‌ رهن امیدوار بود، بنابراین بازار ثانویه‌ رهن با ایجاد نقدشوندگی برای وام‌هایی که در بازار اولیه‌ رهن ایجاد شده‌اند، بانک‌ها را برای بازتولید وام‌های رهنی تشویق کند. وی ادامه داد: بازار ثانویه‌ رهن منابع بانکی را در جهت اعطای وام‌های رهنی بیشتر در بازار اولیه آزاد می‌کند و به این ترتیب به توسعه‌ بازار رهن کمک شایانی می‌کند.

وی با بیان اینکه هر کدام از ابزارهای یادشده سطوح مختلفی از سرمایه‌گذاران را در بخش مسکن به سمت خود جلب می‌کند،گفت: هرچه ابزار متنوع‌تری به‌کار گرفته شود،امکان استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه در جهت تجهیز منابع و تخصیص بهینه‌ منابع برای تامین مالی بخش مسکن بیشتر فراهم می‌شود.

وی در پایان گفت: امید است با استفاده از ظرفیت‌های بازار پول و سرمایه منابع لازم جهت دریافت تسهیلات مسکن با نرخ منصفانه در اختیار عموم متقاضیان قرار گیرد و گام موثری در جهت تامین مالی مسکن برای آحاد مردم کشورمان برداشته شود.

انتشار اوراق رهنی، گزینه‌ای مناسب برای خروج بازار مسکن از رکود

ابزارهای نوین تامین مالی بازار مسکن از طریق بازار سرمایه می‌تواند کارکرد دوجانبه داشته باشد. به‌عنوان مثال اوراق رهنی علاوه بر فراهم کردن فضای رونق در بازار مسکن می‌تواند اهرمی برای رشد تولید و سمت تقاضا در صنایع وابسته به مسکن شود و زمینه سودآوری شرکت‌های بورسی را ایجاد کند.

به گزارش «سنا»، محمد کفاش، مدیر عامل کارگزاری بانک مسکن با بیان مطلب فوق درباره برنامه‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی برای خروج مسکن از رکود گفت: از بین گزینه‌های اعلام شده بانک مسکن مانند مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، بهسازی سکونتگاه‌های غیررسمی و تامین سرمایه در گردش بازار ثانویه رهن، گزینه آخر از جهت ساز و کار بسیار مثبت و قابل اجرا است.

وی درباره این ابزار و سازو کار اجرایی آن گفت: اوراق رهنی به‌عنوان ابزاری نوین در جهت تزریق نقدینگی به بازار مسکن از طریق بازار سرمایه، تیری با دو پیکان است که قلب رکود در بازار مسکن و رکود در بازار سرمایه را همزمان نشانه گرفته است. این کارشناس بازار سرمایه با اشاره به ضرورت ورود ابزارهای جدید تامین مالی مسکن ازطریق بازار سرمایه اظهار کرد: شرکت‌های زمین و ساختمان از طریق ابزارهایی همچون اوراق صکوک و تاسیس صندوق زمین و ساختمان از طریق بورس می‌توانند به تامین مالی پروژه‌های ساختمانی کمک کنند، اما برای خروج از رکود باید ابزارهای جدید دیگری مانند اوراق رهنی نیز به کار گرفته شود. این کارشناس بازار سرمایه درباره نقش اوراق رهنی به‌عنوان ابزاری نو برای تامین مالی بازار مسکن گفت: اوراق با پشتوانه وام‌های رهنی نوعی از اوراق با پشتوانه دارایی است که سند تضمین‌کننده آن رهن منازل مسکونی است. به این ترتیب پشتوانه یا ضامن اوراق بدهی وجوهی است که از وام‌های تضمینی ناشی می‌شود و نهایتا این اوراق با خرید املاک و مستغلات که از محل حق رهن صورت می‌گیرد، پشتیبانی می‌شود. کفاش درباره مزیت این اوراق نسبت به سایر روش‌های تامین مالی گفت: سیستم تامین مالی مسکن در ایران مبتنی بر بانک‌ها است که وجود محدودیت‌هایی از قبیل سقف تسهیلات، نرخ ثابت، مدت بازپرداخت محدود و عدم تناسب تسهیلات با وثیقه سبب ایجاد نارسایی‌هایی در زمینه تامین مالی مسکن شده است. وی ادامه داد: اوراق مشارکت رهنی سبب می‌شود توان بانک‌ها جهت اعطای تسهیلات جدید افزایش یابد. از طرف دیگر الزام بانک مرکزی به اعطای تسهیلات ساخت مسکن به انبوه‌سازان در قالب عقود مشارکتی سبب افزایش اقبال بانک‌ها به اعطای تسهیلات ساخت مسکن شده و به تبع آن به تعادل بازار مسکن کمک می‌کند. این کارشناس بازار سرمایه با اشاره به اهمیت خروج بازار مسکن از رکود گفت: اگر صنعت ساختمان و مسکن از رکود خارج شود، در بخش قابل توجهی از مشاغل و صنایع وابسته به این بخش، از صنایع بالا‌دستی مانند فولاد و پتروشیمی گرفته تا کاشی و سرامیک رونق ایجاد خواهد شد.