سلمان خادم‌المله * آیین‌نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که درخصوص شیوه‌های مختلف تامین منابع مالی برای همین اهداف، بحث می‌کند، توسط متخصصان حوزه بازار سرمایه و حوزه ساخت و ساز در حال بررسی است. در این آیین‌نامه ابزارها و نهادهای پولی و مالی مختلفی پیشنهاد شده است؛ یکی از نهادهای مالی مذکور صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است.
در بورس ایران، شرکت‌های فعال در حوزه ساخت و ساز چندی است که به بورس راه یافته‌اند. اما به دلایل متعدد اولا به طور مستمر و مستقیم تغییرات قیمت زمین و ساختمان در قیمت سهام آنها تاثیرگذار نبوده و ثانیا به دلایلی که قصد نداریم در اینجا به آن بپردازیم، هنوز شیرینی سود در حوزه ساخت و ساز به کام سرمایه‌گذاران بورسی بخش ساختمان چشانده نشده است. افزون بر اینکه سرمایه‌گذاران خرد با سرمایه‌های اندک، توان ورود مستقیم به حوزه ساخت و ساز را ندارند.
یکی از مزایای مهم صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان این است که سرمایه‌گذاران به صورت مشارکتی در ساخت پروژه شرکت کرده و در سود و زیان حاصله شریک هستند و با توجه به نظارت‌های مختلفی (اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی پروژه و نظارت بر پیشرفت مالی پروژه) که ارکان نظارتی صندوق انجام می‌دهند، صندوق از شفافیت بالایی برخوردار خواهد بود.
مضاف بر اینکه در زمان فروش واحدهای تکمیل شده پروژه نیز نظارت لازم بر فرآیند فروش صورت خواهد گرفت. در عین حال پیش‌بینی‌های فعالان بخش مسکن حاکی از این است که ظرف ۴ سال آینده قیمت ملک از رشد مناسبی برخوردار خواهد بود.
بنابراین سرمایه‌گذاران در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان می‌توانند با دلگرمی بیشتری (در صورت راه اندازی صندوق‌های مذکور) در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند و با سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک از طریق این صندوق‌ها به پرتفوی خود تنوع بخشیده و ریسک پرتفوی خود را تعدیل کنند.
به‌علاوه از آنجا که صندوق‌های مذکور از مصادیق نهادهای مالی محسوب می‌شوند، سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری موجود در بازار (اعم از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سهام، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار با درآمد ثابت، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مختلط و صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل معامله) نیز با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار و رعایت حد نصاب‌های خاص هر صندوق، ممکن است بتوانند در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کرده و از مزایای حاصل از این صندوق‌ها منتفع شوند.
از دیگر مزایای این صندوق‌ها نقدشوندگی بالاتر این صندوق‌ها نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در بخش ساخت و ساز است. وجود رکن بازار گردان در صندوق و احتمال معامله واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق در فرابورس به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که در صورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام داده و سرمایه‌گذاران جدیدی که در زمان پذیره‌نویسی اولیه امکان حضور در صندوق نداشته‌اند نیز بتوانند پس از آغاز به کار صندوق به این صندوق‌ها وارد شوند.
نکته مهم دیگری که درخصوص این صندوق‌ها این است که در بین گزینه‌های مختلف سرمایه‌گذاری در ایران سرمایه‌گذاری در دارایی‌های فیزیکی منقول و غیرمنقول و نیز سرمایه‌گذاری در سیستم بانکی شناخته‌شده‌تر است، لیکن سرمایه‌گذاری در دارایی‌های مالی و بازار سرمایه، هنوز آنطور که باید بین عموم مردم جا نیفتاده است.
از آنجا که وجوه جمع‌آوری شده در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در بخشی مصرف می‌شود که برای عموم سرمایه‌گذاران، خصوصا سرمایه‌گذاران خرد ملموس‌تر است، می‌توان امیدوار بود راه‌اندازی این صندوق‌ها به‌عنوان پلی برای آشنایی بیشتر سرمایه‌گذاران با بازار سرمایه و ترغیب آنان به سرمایه‌گذاری در این بخش عمل کند.
این صندوق‌ها علاوه بر مزایایی که در بازار سرمایه ایجاد می‌کنند، به تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و ..... ) نیز منجر خواهد شد. به‌علاوه با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوق‌ها، فشار سازندگان از روی سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر می‌شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی محور به سمت تامین مالی مشارکتی (آنهم با مشارکت عموم سرمایه‌گذاران و از طریق بازار سرمایه) حرکت خواهد کرد.
*کارشناس بازار سرمایه