ایسنا - دسترسی آسان به منابع مالی برای انبوه‌سازان، به کاهش قیمت مسکن منجر می شود. علی اسلامی بیدگلی، کارگزار بورس اوراق‌بهادار، در مورد ساختار بازار رهن ثانویه مسکن گفت: در این طرح یک پروژه ساختمانی تعریف شده و به منظور تامین مالی آن پروژه دارایی افراد به عنوان وثیقه نزد بانک یا موسسه مالی قرار گرفته و به پشتوانه ارزش دارایی، اوراقی در قالب اوراق بدهی به نام اوراق با پشتوانه رهنی (mbc) یا پشتوانه دارایی (ABC) منتشر می‌شود.
او ادامه داد: معمولا این نوع اوراق برای پروژه‌هایی طراحی می‌شود که قرار است در بخش مسکن سرمایه‌گذاری شود و هدف از طراحی آن این است که افراد بتوانند از پس‌اندازهای خود این اوراق را خریداری کنند، بنابراین قدرت خرید آنها در بخش مسکن با در نظر گرفتن افزایش قیمت مسکن براساس نرخ تورم در بلندمدت افزایش می‌یابد. وی با بیان اینکه این اوراق به همین منظور طراحی شده و در اکثر کشورهای دنیا استفاده می‌شود، خاطرنشان کرد: حجمی که از این اوراق در بورس آمریکا معامله می‌شود، تقریبا با حجم کل بورس این کشور برابر است.
تامین مالی از راه افزایش بدهی
اسلامی بیدگلی خاطرنشان کرد: تامین مالی برای موسساتی که نیازمند به تامین منابع مالی هستند، از دو راه امکان‌پذیر است، یکی از محل افزایش حقوق برای صاحبان سهام و دیگری از محل افزایش بدهی، بنابراین اوراقی که منتشر می‌شود، نوعی تامین مالی از محل افزایش بدهی است. با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری که اوراق را خریداری کرده و برای شرکت تامین مالی می‌کند و ریسک کمتری پذیرفته، بازده مورد انتظار کمتری در پی دارد. بنابراین تامین مالی از محل افزایش بدهی برای صاحبان شرکت هزینه کمتری نسبت به تامین مالی از محل افزایش حقوق دارد، به همین دلیل این اوراق در حال حاضر در دنیا رایج است. این کارگزار بورس اظهار کرد: برای انتشار این اوراق باید موسسات مالی یا موسسات معتبری وجود داشته باشند که بتوانند نقش امین و ضامن ناشر این اوراق را بر عهده بگیرند. همچنین وجود موسساتی برای پذیره‌نویسی اوراق منتشره و بازاریابی برای فروش آن الزامی است.
وی ادامه داد: شرکتی هم باید به عنوان شرکت با هدف خاص (SPV) تامین شود، در این شرکت شخص حقیقی یا حقوقی که دارایی خود را به عنوان آورده در اختیار شرکت قرار می‌دهد و به پشتوانه آن دارایی اوراقی از آن مجموعه که قابل فروش به عموم است، منتشر می‌شود. او گفت: این اوراق قابلیت تعریف داشته و می‌توان اوراقی با نرخ سود ثابت سالانه یا براساس متوسط نرخ رشد مسکن به صورت سالیانه، پرداخت بهره آن به خریدار و نیز اوراقی که در پایان سررسید پروژه‌های ساختمانی ۱۰‌درصد تخفیف به دارنده پرداخت می‌شود، منتشرکرد. اسلامی خاطرنشان کرد: به دلیل پایین بودن نسبت مالکان به کل جمعیت کشور بیشتر دهک‌های متوسط جامعه قدرت خرید مسکن را نداشته و انتشار این اوراق به آنها کمک می‌کند تا در آینده بتوانند با خرید این اوراق پس‌اندازهای خود را به اندازه نرخ رشد مسکن افزایش دهند تا در آینده نسبت مالکان مسکن نسبت به کل جمعیت افزایش یابد.
معامله اوراق دست دوم
وی در مورد نحوه معامله این اوراق اظهار کرد: اوراق دست دوم همانند سایر کشورها باید در بورس معامله شود که این امر نیازمند مکانیزم و
نرم افزارهای قوی است که در صورت وجود پتانسیل‌های لازم در این بخش به سرعت طراحی می‌شود و برای طراحی آن نیز می‌توان از تجربیات کشورهای اسلامی نظیر مالزی که حجم زیادی از این اوراق منتشر می‌کند، استفاده شود. مدیرعامل کارگزاری رضوی مهم‌ترین مزیت این طرح را در افزایش قدرت خرید مسکن دانست و ادامه داد: از بعد دیگر با توجه به اینکه این امر باعث می‌شود که انبوه‌سازان سریع‌تر به منابع مالی ارزان دسترسی پیدا کنند، بنابراین کمک می‌کند که نرخ رشد ساخت مسکن در کشور افزایش یافته و افزایش عرضه موجب می‌شود که قیمت مسکن به مرور رشد پیدا کند، بنابراین قیمت مسکن نسبت به هر ایرانی کاهش پیدا کرده و در نتیجه افراد بیشتری قابلیت خرید مسکن پیدا می‌کنند. اسلامی یادآور شد: خرید این اوراق از سوی افراد به این دلیل است که معمولا افراد علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و دارایی‌های فیزیکی است، با توجه به اینکه اوراق قابل انتشار اوراقی است که به پشتوانه دارایی‌های فیزیکی است، بنابراین در مدت کوتاهی با استقبال قابل توجهی مواجه می‌شود.
افزایش حجم عرضه مسکن
او گفت: از نگاه عرضه‌کنندگان منابع مالی ارزان‌قیمت برای انبوه‌سازان به عنوان عرضه‌کنندگان اصلی مسکن و نیز سرعت دسترسی و در نتیجه سرعت حجم عرضه مسکن در کشور افزایش یافته و نقطه تعادل بین عرضه و تقاضا را کاهش می‌دهد و از نظر تقاضا کنندگان نیز به تدریج قدرت خرید تقاضاکنندگان افزایش پیدا کرده و افراد با درآمدهای پایین‌تر توانایی خرید مسکن را پیدا می‌کنند. وی اظهار کرد: فرمول‌های محاسبه و نحوه قیمت‌گذاری رتبه بندی ریسک این اوراق و نیز امکانات نرم افزاری انجام معاملات، در بازارهای دست دوم نکات مهمی است که باید بررسی شده و از تجربیات سایر کشورها استفاده شود. او در مورد تعیین قیمت این اوراق گفت: در دنیا برای تعیین قیمت موسسات اوراق را براساس ارزش دارایی و میزان تغییر قیمت آن رتبه‌بندی کرده و پس از رتبه‌بندی، نرخ ثابت و متغیر برای اوراق مشخص می‌شود. اسلامی در مورد نقش کارگزاران گفت: کارگزار به عنوان بازارگردان و ناشر نیز به عنوان معامله گر دست دوم این اوراق عمل می‌کند و خریداران، فروشندگان، تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان اوراق به شرکت‌های کارگزاری مراجعه کرده و شرکت‌های کارگزاری این اوراق را معامله می‌کنند.