مهدی گودرزی*

در نوشتارهای قبلی به معرفی سازوکار این ابزار نوین مالی و چگونگی راهبری صندوق پرداختیم. از آنجا که به‌طور سنتی نظارت یکی از ابزارهای کنترل عملکرد است و همان‌طور که در اداره شرکت‌ها موضوع نظارت به اشکال گوناگون و از طریق سازوکارهای مختلف از جمله حسابرسی، بازرس قانونی، حسابرسی داخلی، ممیزی و... پیاده می‌شود، این شخصیت حقوقی جدید نیز نیازمند وجود نظام‌های کنترلی است. همان‌طور که بیان شد ساختار صندوق زمین و ساختمان به گونه‌ای طراحی شده که اداره این شخصیت حقوقی جدید از طریق ارکان اجرا بوده و به طور مستمر از طریق ارکان نظارتی مورد کنترل واقع می‌‌شود. شیوه این نوع نظارت، هم نظارتی است که در آن ناظر حق دارد بر اساس یافته‌های خود تصمیم سلبی یا ایجابی بگیرد و هم نظارتی است که در آن ناظر، تنها یافته‌های خود را به اطلاع مراجع قانونی می‌رساند. از مهم‌ترین نقاط قوت ساختار این صندوق‌ها نظارت چند‌لایه است. این موضوع در راستای ایفای نقش نظارتی سازمان بورس و اوراق بهادار و حفاظت از منافع سرمایه‌گذاران به‌طور ویژه مورد توجه بوده است. نظارت بر این شخصیت حقوقی را می‌توان به سه مرحله زمانی به شرح زیر تقسیم کرد:

الف- نظارت ساختاری قبل از تاسیس، توسط سازمان بورس و اوراق بهادار و اداره ثبت شرکت‌ها.

ب- نظارت عمومی حین فرآیند توسط حسابرس صندوق.

ج - نظارت ویژه حین فعالیت توسط متولی، مدیر ناظر و سازمان بورس و اوراق بهادار.

نظارت ساختاری قبل از تاسیس باعث می‌شود که این صندوق مجوز تاسیس، فعالیت و پذیره‌نویسی را قبل از ثبت نزد اداره ثبت شرکت‌ها از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت کند. صندوق زمین و ساختمان از مصادیق صندوق‌های سرمایه‌گذاری موضوع بند ۲۰ ماده ۱ قانون بازار اوراق بهادار و بند ه ماده ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، محسوب شده و مطابق اساسنامه صندوق و مقررات اداره می‌شود. نظارت سازمان بورس بر ساختار مالی و سهامداری، سابقه فعالیت، شفاف بودن اطلاعات و توان اجرای وظایف هر یک از ارکان به همراه اعلام نظر کارشناس رسمی دادگستری روی ارزش زمین واگذار شده و بررسی اسناد و مدارک زمین از جمله این نظارت‌ها محسوب می‌شود.در تنظیم ارتباطات ارکان نظارت و ارکان اجرا همواره نبود ارتباط سهامداری مد نظر سازمان بورس و اوراق بهادار قرارداشته است. افزون بر این هیچ‌یک از ارکان اجرا و اشخاص وابسته آنها نمی‌توانند مالک واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق باشند که این موضوع باعث می‌شود که تا حدود بسیار زیادی از تسامح ارکان نظارتی در نتیجه دارا بودن منافع خاص در شخصیت حقوقی مورد نظارت جلوگیری به عمل آید. در ادامه به توضیح عملکرد هر یک از این ارکان در غالب نظارت‌های عمومی و ویژه می‌پردازیم:نظارت عمومی از طریق عملکرد حسابرس صندوق انجام می‌شود. حسابرس از بین موسسات حسابرسی معتمد بورس برای مدت یک سال شمسی تعیین می‌شود. مطابق نقش حسابرس در سایر شخصیت‌های حقوقی، حسابرس صندوق، وظیفه اعتبار بخشی به صورت‌های مالی صندوق را عهده دار بوده و رعایت قوانین و مقررات حاکم بر عملکرد صندوق را مورد بررسی قرار خواهد داد. علاوه بر این وظایف، از مهم‌ترین وظایف نظارتی حسابرس می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• بررسی و اظهارنظر راجع به گزارش مدیر صندوق به مجمع در خصوص عملکرد و وضعیت صندوق، صورت‌های مالی صندوق در مقاطع شش ماهه و سالانه و گزارش مدیر صندوق به هیات مدیره درخصوص افزایش سرمایه

• بررسی و اظهارنظر درخصوص نحوه محاسبات خالص ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری براساس دستورالعمل مصوب سازمان

• حسابرس در اجرای وظایف خود می‌تواند هرگونه اطلاعات و مدارک را در رابطه با صندوق از ارکان دیگر مطالبه کند

• تایید گزارش پیشرفت مالی پروژه

نظارت ویژه بر عملکرد صندوق به عنوان نظارت چند لایه و از طریق دو رکن نظارتی متولی و مدیر ناظر و سازمان بورس و اوراق بهادار ایفا می‌شود که باعث مضاعف شدن اطمینان به عملکرد ارکان اجرایی می‌شود. در ادامه به شرح وظایف هر یک می‌پردازیم:

متولی: یک شخصیت حقوقی مورد تایید سازمان است که ریاست مجمع صندوق را بر عهده دارد. اهم وظایف آن به شرح زیر است:

۱. بررسی و تایید دستورات پرداخت مدیر صندوق از محل دارایی‌های صندوق. (امضای چک‌ها توسط مدیر صندوق و متولی بطور مشترک است)

۲. تایید صاحبان امضای مجاز صندوق و حدود اختیارات و مسوولیت هریک از آنها به پیشنهاد مدیر صندوق

۳. نظارت بر اجرای صحیح فرآیند مزایده در موقع فروش یا پیش فروش واحدهای ساختمانی پروژه

۴. نظارت بر اجرای صحیح فرآیند مناقصه در صورت اجرا

۵. بررسی و حصول اطمینان از ارائه به موقع گزارش‌ها و نظرات حسابرس

۶. نظارت و حصول اطمینان از تهیه و انتشار به موقع اطلاعات صندوق توسط دیگر ارکان

۷. طرح موارد تخلف دیگر ارکان صندوق از مقررات، مفاد اساسنامه و امیدنامه

یادآور می‌شود در صورتی که متولی در اجرای وظایف خود اهمال ورزد یا قصور داشته باشد یا از اجرای آنها خودداری کند، و از این بابت خسارتی به صندوق وارد شود، مسوول‌ جبران خسارات وارده خواهد بود.

مدیر ناظر: مدیر ناظر یک شخص حقوقی است که دارای پروانه اشتغال نظارت پایه یک است و نباید از جمله اشخاص وابسته به مدیر ساخت (رکن اجرایی) باشد. عمده وظایف مدیر ناظر به شرح زیر است:

• تایید طرح توجیهی پروژه شامل نقشه‌ها، مراحل ساخت و درصدهای پیشرفت فیزیکی

• بررسی و تایید صورت وضعیت‌های پیشرفت فیزیکی تهیه شده توسط مدیر ساخت

• تهیه گزارش‌های دوره ای پیشرفت پروژه براساس صورت وضعیت‌های تایید شده در هر ماه حداکثر ۱۰روز پس از پایان ماه

• انجام کلیه وظایفی که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین نامه‌ها و مقررات مربوطه، بر عهده ناظر آن است.

• استاندارد سازی صورت وضعیت‌های تهیه شده توسط مدیر ساخت با هدف کنترل

به علاوه سازمان بورس و اوراق بهادار از طریق اساسنامه صندوق موارد نظارتی زیر را به عنوان حافظ منافع سرمایه‌گذاران برای خود محفوظ داشته است:

• سازمان، حق شرکت در جلسه مجمع صندوق را دارد و صورتجلسات هیات مدیره باید ظرف مدت یک هفته برای سازمان ارسال شود.

• در صورتی که مدیر صندوق، متولی و سازمان را از محل، تاریخ و زمان تشکیل و موضوع جلسه مجمع، مطلع نکند یا برای حضور در جلسه دعوت نکند، تشکیل جلسه مجمع و تصمیم‌های آن از درجه اعتبار ساقط است.

• مدیر صندوق موظف است هرگونه تغییر در اساسنامه و امیدنامه و سایر تصمیمات مجمع صندوق را حداکثر ظرف یک هفته نزد سازمان به ثبت برساند.

• تغییر ارکان صندوق علاوه بر تصویب صندوق نیازمند تایید سازمان بورس و اوراق بهادار است.

• پیش‌فروش واحدهای ساختمانی باید به تصویب

هیات مدیره و تایید سازمان برسد

• الزام مدیر صندوق به‌ اطلاع‌رسانی از طریق تارنمای صندوق زمین و ساختمان اطلاعاتی نظیر اساسنامه، امیدنامه، گزارش ماهانه پیشرفت فیزیکی پروژه، گزارش خالص ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری، گزارش عملکرد و صورت‌های مالی صندوق در مقاطع سه، شش، نه ماهه و سالانه، مظنه‌های خرید و فروش بازارگردان و کلیه گزارش‌هایی که به تشخیص سازمان، ارائه آنها الزامی است.

همانطور که بیان شد نظام کنترلی و نظارتی این ابزار نوین مالی به گونه‌ای ‌است که اطمینان نسبی از اجرای صحیح عملیات ساختمانی پروژه و وجود نظارت‌های لازم بر منابع نقدی صندوق تا حدود زیادی تامین می‌شود. این موضوع از آن حیث حائز اهمیت است که با توجه به ماهیت پروژه محور این نوع صندوق، پیشرفت پروژه بر اساس گزارش مطالعات امکان سنجی اساس سودآوری ناشی از عملکرد صندوق بوده و در کانون توجه است. توجیه‌پذیر بودن پروژه و ساخت پروژه بر اساس طرح توجیهی منجر به افزایش ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق شده و انعکاس آن در مظنه‌های خرید و فروش نمایان می‌شود. در شرایطی که نقدینگی قابل توجهی برای سرمایه‌گذاری در کشور وجود دارد و با توجه به سابقه بازار مسکن در ایجاد منافع قابل قبول و فراهم آوردن ابزاری جدید توسط بازار سرمایه کشور برای مشارکت منابع خرد مردم با هدف کسب سود از بازار مسکن، افزایش ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان که منجر به ایجاد انتفاع برای سرمایه‌گذاران (صاحب زمین و عموم مردم) می‌شود همان موضوعی است که از ابتدا هدف اصلی تاسیس این صندوق‌ها است و ارکان نظارتی نیز با ایفای صحیح وظایف خود در واقع پایه‌های اعتماد مردم برای سرمایه‌گذاری وجوه خود در این صندوق‌ها را مستحکم خواهند کرد.

* عضو هیات مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه