صندوق زمین و ساختمان راه ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن
در ماه‌های اخیر با توجه به کش و قوس‌های فراوان در بازارهای فعال کشور از جمله بازار سرمایه، بازار پول و بازار ارز و نوسانات شدید و قابل توجه طلا، این سوال پیش آمد که آیا بازار مسکن نیز در سودآوری و استفاده از فرصت‌های به وجود آمده از طریق جذب منابع سرمایه‌گذاری خرد سهمی دارد ؟ به طور سنتی استفاده از مزایای بازار مسکن که همواره به عنوانی بازاری جذاب و رو به رشد در ایران مد‌نظر قرار داشته است در گرو خرید ملک یا ورود به حوزه مشارکت و ساخت میسر بوده است که این امر باعث شده تا ورود به این حوزه، نیازمند سرمایه‌گذاری قابل توجه باشد.
مهدی گودرزی*
در ماه‌های اخیر با توجه به کش و قوس‌های فراوان در بازارهای فعال کشور از جمله بازار سرمایه، بازار پول و بازار ارز و نوسانات شدید و قابل توجه طلا، این سوال پیش آمد که آیا بازار مسکن نیز در سودآوری و استفاده از فرصت‌های به وجود آمده از طریق جذب منابع سرمایه‌گذاری خرد سهمی دارد ؟ به طور سنتی استفاده از مزایای بازار مسکن که همواره به عنوانی بازاری جذاب و رو به رشد در ایران مد‌نظر قرار داشته است در گرو خرید ملک یا ورود به حوزه مشارکت و ساخت میسر بوده است که این امر باعث شده تا ورود به این حوزه، نیازمند سرمایه‌گذاری قابل توجه باشد. از طرفی ورود به این حوزه سرمایه‌گذاری منجر به پذیرش ریسک نبود نقد شوندگی منابع سرمایه‌گذاری خواهد بود. از یکسو با توجه به اینکه بعضی از شرکت‌های پذیرفته شده در بورس به طور مستقیم یا غیر مستقیم با بازار مسکن در ارتباطند فعالان بازار سرمایه با خرید سهام اینگونه شرکت‌ها از منافع این بازار بطور غیر مستقیم منتفع می‌شوند. با این وجود همچنان جای خالی سازوکاری که بتواند منابع خرد سرمایه‌گذاری را درگیر پروژه‌های سودآور کرده و منفعت کسب کند و در عین حال مساله نقد شوندگی سرمایه‌گذاری را به نوعی برطرف سازد به چشم می‌خورد.
بنابراین سهم منابع خرد مردم در سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و استفاده از این منابع به عنوان تامین مالی برای سازندگان پروژه‌ها ی ساختمانی موضوعی است که قصد داریم به آن بپردازیم.
آیا تا به حال به ارتباط بازارهای مختلف با یکدیگر اندیشیده‌اید؟ آیا این بازارها رقیب یکدیگرند یا می‌توانند مکمل یکدیگر باشند؟ آیا بازارهای موجود امکان تنوع امکان سرمایه‌گذاری وجوه خرد را فراهم آورده است؟ قدر مسلم در صورتی که بتوان از مزایا و پتانسیل‌های هر یک از بازارها برای رشد و شکوفایی سایر بازارها استفاده کرد این امر به بلوغ بازارها کمک خواهد کرد.
یکی از کارکردهای بازار سرمایه موضوع تامین مالی شرکت‌های متقاضی منابع مالی است، بنابراین این کارکرد بورس اوراق بهادار باید تقویت شده و سازوکارهای جدیدی برای این منظور طراحی شود. پس از تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال ۱۳۸۴ و تصویب لایحه یک فوریتی توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، فضای مناسبی برای ورود ابزارهای نوین مالی فراهم شد. یکی از این ابزارها صندوق زمین و ساختمان بود که در واقع به نوعی از جمله صندوق‌های پروژه محور تلقی می‌شود. در این قانون شخصیت حقوقی صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان به رسمیت شناخته شد و فضای بسیار مناسبی برای همکاری دو بازار مسکن و سرمایه به منظور ایجاد فرصت استفاده از مزایای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با سرمایه‌گذاری خرد ایجاد شد.
بر اساس ضوابط تاسیس صندوق زمین و ساختمان مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار، صندوق، شخص حقوقی است که با اخذ مجوز از سازمان تاسیس و به جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی و تخصیص آن به ساخت پروژه یا پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد. یادآور می‌شود پس از فروش واحدهای ساختمانی پروژه، عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد.
برای تاسیس این صندوق‌ها ارکانی پیش‌بینی شده است: مدیر صندوق، مدیر ساخت، متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان (به عنوان ارکان اجرا) و مدیر ناظر، متولی و حسابرس (به عنوان ارکان نظارت) ارکانی هستند که فرآیند عملیاتی ساخت پروژه‌های ساختمانی را در قالب صندوق زمین و ساختمان اجرا خواهند کرد. این ارکان برای تائید صلاحیت به سازمان بورس معرفی می‌شوند. از آنجا که هر کدام از این ارکان باید مورد تایید سازمان بورس باشند، بنابراین اطمینان نسبی در مورد توانایی و صلاحیت فنی و حرفه‌ای ارکان برای اجرای پروژه موضوع صندوق برای سرمایه‌گذاران حاصل می‌شود. قابلیت پذیرش در بورس یا فرابورس نیز برای افزایش قابلیت نقدشوندگی گواهی‌های سرمایه‌گذاری صادره پیش‌بینی شده است.
در نظر داریم تا در مقالات بعدی با هدف آشنا کردن عموم و متقاضیان استفاده از این روش تامین مالی، نگاهی کارشناسی به مزایا و معایب این شیوه تامین مالی، نقش ارکان در خصوص مسوولیت‌ها و اختیارات، قوانین و مقررات حاکم بر فرآیند تاسیس این صندوق‌ها و شرایط لازم برای موفقیت این روش تامین مالی داشته باشیم. در ادامه به اختصار مزایای این ابزار مالی نوین از منظر سرمایه‌گذار و سرمایه‌پذیر عنوان می‌شود.
۱. تامین منابع مالی برای صاحبان پروژه
تصور کنید زمینی مناسب و با موقعیت مکانی عالی برای تبدیل شدن به یک مجتمع اداری تجاری یا یک فروشگاه بزرگ به ۳۰۰ میلیارد ریال منابع نیاز دارد. راهکار تامین این منابع چیست؟ شما به عنوان شرکت مالک زمین با چه نرخی حاضر با تامین مالی هستید؟ آیا از اساس، امکان تامین مالی در این مقیاس برای شما وجود دارد؟ برای تامین مالی از سیستم بانکی چه برآورد زمانی وجود دارد؟ آیا وثایق کافی موجود است؟ با چه کسی وارد مشارکت شویم؟ اینها حداقل سوالاتی است که در ذهن متقاضی منابع برای ساخت پروژه‌های ساختمانی، مطرح می‌شود. اگر روشی به شما پیشنهاد شود که پاسخ این سوالات را به نحو شایسته‌ای داشته باشد آیا حاضر به فکر کردن درباره چگونگی استفاده از آن هستید؟
صندوق زمین و ساختمان در واقع ابزاری است که با تهیه یک نقشه راه (Road Map) مسیر تامین مالی پروژه شما را از طریق منابع بازار سرمایه نشان خواهد داد. مزیت این روش این است که هزینه‌های تاسیس و کارمزد ارکان صندوق در مقیاس با سایر هزینه‌های ساخت سهم اندکی را به خود اختصاص می‌دهد.
۲. فرصت ایجاد برند رسمی برای ارکان صندوق:
به واسطه تایید ارکان صندوق توسط سازمان بورس و سایر مراجع ذی‌صلاح و به خصوص دقت نظر در عمل به قوانین و مقررات حاکم بر عملکرد این صندوق‌ها توسط ارکان آن که با هدف افزایش شفافیت اطلاعات برای جذب سرمایه‌گذاران تنظیم شده اند، ارکان می‌توانند خود را در این روش جدید فعالیت مطرح کرده و به واسطه ایجاد سابقه در اجرای عملیات ساختمانی با استفاده از این روش، برای مشارکت در سایر پروژه‌ها در اولویت قرارداده شوند.
به‌علاوه با پوشش رسانه‌ای فعالیت این صندوق‌ها اسامی ارکان نیز به عنوان فعالان در این حوزه مطرح خواهد شد. با توجه به ارائه آمارهای معاملاتی گواهی‌های سرمایه‌گذاری و نحوه کار این صندوق‌ها در روزنامه‌ها و سایر سایت‌ها و خبرگزاری‌های مرتبط با بازار سرمایه و اطلاع رسانی از طریق سایت اختصاصی پروژه به نوعی شرکت در این صندوق‌ها برای پروژه موضوع صندوق و ارکان آن تبلیغات تلقی می‌شود.
۳. ایجاد ساختار مناسب نظارتی و حقوقی سرمایه‌گذاری:
در بازار سنتی مشارکت ساخت که هم‌اکنون در کشور رواج گسترده ای دارد یک شخصیت عهده دار تامین زمین و شخص دیگر مسوولیت ساخت را به عهده می‌گیرند (سرمایه‌گذاری قابل توجه) حال در صورتی که هر کدام از این افراد بخواهد از موضوع پروژه خارج شود با چهار اشکال مواجه خواهد بود که ممکن است منجر به ایجاد چالش شود:
۱. برآورد خالص ارزش دارایی‌های موضوع پروژه در زمان خروج
۲. یافتن مشتری دارای منبع لازم برای جایگزینی فرد متقاضی خروج از پروژه
۳. تمایل نداشتن شریک به ادامه فعالیت با فرد جدید معرفی شده
۴. امکان اندک نقد شوندگی بخشی از سرمایه‌گذاری
ولی این مسائل در صندوق‌های زمین و ساختمان برطرف شده است. در این صندوق‌ها خالص ارزش دارایی‌های پروژه در مقاطع سه و شش ماهه مورد محاسبه قرار می‌گیرد. همچنین گواهی‌های سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها از طریق پذیرش صندوق در بازارهای فرابورس ایران و وجود بازار گردان از نقدشوندگی لازم برخوردار هستند.
۵. کسب سود از رونق بازار مسکن با سرمایه‌گذاری اندک:
از آنجا که هدف این صندوق‌ها ایجاد سیستمی برای جمع‌آوری سرمایه‌های خرد و هدایت آن به سمت یک پروژه ساختمانی مشخص است؛ بنابراین علاقه‌مندان با سرمایه خرد نیز می‌توانند از جذابیت‌ها و فرصت‌های سودآوری بازار مسکن بهره‌مند شوند. (حداقل واحدهای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها یک میلیون ریال پیش‌بینی شده است)
۶. ایجاد سبد سرمایه‌گذاری حرفه‌ای:
با توجه به ظرفیت‌های قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مختلفی در حال حاضر ایجاد شده‌اند. به عنوان نمونه تعداد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک کشور در حال حاضر بیش از ۷۰ صندوق است. سرمایه‌گذاران می‌توانند حتی با پراکنده کردن سرمایه خود در انواع صندوق‌ها از جمله صندوق زمین و ساختمان Project) Found) ، صندوق سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت (Fixed Income)، صندوق سرمایه‌گذاری در اندازه کوچک یا بزرگ (Mutual Found) و یا صندوق سرمایه‌گذاری با پیش‌بینی سود (Best Effort) سبد سرمایه‌گذاری مناسبی را تشکیل دهند.
۷. به دلیل الزام به ارائه گزارش از سوی صندوق‌ها در مقاطع زمانی کوتاه و ارائه آخرین وضعیت پروژه در تارنمای صندوق، این موضوع که فعالیت صندوق توسط حسابرس و متولی صندوق به طور دائمی نظارت می‌شود، احتمال سوءاستفاده از سرمایه صندوق یا فعالیت در غیر از موضوع اساسنامه و امید نامه صندوق، بسیار کاهش می‌یابد.
با عنایت به مزایای شمرده بالا و فعالیت برخی از نهادهای مالی فعال در بازار سرمایه کشور، در حال حاضر پروژه‌های مختلفی به منظور استفاده از این ابزار برای تامین مالی اقدام به دریافت موافقت اصولی از سازمان بورس و اوراق بهادار کرده‌اند و برخی از این پروژه‌ها نیز به مرحله دریافت مجوز تاسیس رسیده که به نظر می‌رسد در آینده‌ای نزدیک شاهد پذیره نویسی اولین صندوق‌های زمین و ساختمان باشیم. تاکنون صندوق زمین و ساختمان به دلایلی نظیر تفاوت‌های ساختاری با سایر صندوق‌ها، نحوه هماهنگی و تعامل ارکان صندوق، ابهام در برخی از فرآیندهای اجرایی، عدم اطلاع رسانی مناسب به ذی‌نفعان این ابزار نوین مالی یا عدم عزم جدی ورود پروژه‌های توجیه‌پذیر و سودآور متقاضی استفاده از این ابزار در راستای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی به مرحله پذیره نویسی نرسیده‌اند.
اما با توجه به اینکه سازوکارهای لازم برای استفاده از این ابزار از طریق سازمان بورس و اوراق بهادار طراحی شده و دستورالعمل‌ها، فرم‌ها و راهنماهای لازم برای کلیه مراحل اجرایی طراحی و آماده شده است؛ بنابراین در شرایط فعلی به نظر می‌رسد بازار سرمایه از طریق این ابزار نوین مالی توان تامین مالی در فضای ساخت و ساز کشور را فراهم آورده است تا علاوه بر برطرف کردن نیاز تامین مالی شرکت‌های دارای پروژه‌های ساختمانی، فرصت سودآوری از بازار مسکن نیز برای کلیه علاقه‌مندان و سرمایه‌گذاران خرد فراهم آورد که در مقالات آتی در این خصوص و راهکار‌ها و چالش‌های موجود سرمایه‌گذاران مباحث تکمیلی ارائه خواهد شد.
* عضو هیات مدیره شرکت کارگزاری آگاه
ارسال نظر