گروه بورس- زهرا رحیمی: روز گذشته میانگین قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس به حدود ۹۶ هزار تومان هم رسید که بالاترین رقم این اوراق از ابتدای راه‌اندازی آنها محسوب می‌شود. این در حالی است که سیاست‌های محدودیت فروش که در دو مرحله برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها اتخاذ شده بود نتوانست مانع از افزایش قیمت‌ها شود. کارشناسان موافق معتقدند این سیاست از آن جهت کارآ نبوده که تقاضای موجود در این بازار واقعی است و به همین دلیل افزایش تقاضا برای این اوراق امری طبیعی محسوب می‌شود. با این حال مخالفان معتقدند همچنان فضای معاملاتی این اوراق سفته‌بازی است و دلیل افزایش قیمت‌ها نیز تحرکاتی از این نوع در فرابورس است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ماهیت ایجاد این اوراق که تسهیل در دریافت وام در مدت زمان کمتری برای متقاضیان مسکن است، زمینه‌هایی را برای حضور نوسان‌گیران فراهم کرده که نتیجه این امر نیز رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت این اوراق در کمتر از یک سال است. این در شرایطی است که مبلغ وام نیز که پیش‌تر ۲۵ میلیون تومان بود الان به ۴۵ میلیون تومان رسیده است. همین امر نیز باعث شد تقاضای این اوراق افزایش یافته و سفته‌بازی در بازه‌های زمانی خاص جایگزین ماهیت واقعی این اوراق شود؛ به‌طوری‌که این اوراق در پایان نیمه اول اردیبهشت با رشد قیمتی حدود ۱۲۱ درصد مواجه شدند. افزایش قیمت این اوراق موجب شد تا مسوولان فرابورس طی اقدامی برای جلوگیری از افزایش ناگهانی قیمت خرید این اوراق و جلوگیری از سفته‌بازی، برای خرید این اوراق سقف خرید (هر کد معاملاتی فقط می‌تواند ۹۰ برگ از این اوراق را بخرد) در نظر بگیرند و این اولین اقدام پس از افزایش قیمت این اوراق در فرابورس بود تا خرید و فروش این اوراق بر اساس ماهیت آن صورت بگیرد. پس از آن طی جلسه‌ای، فروش اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس با محدودیت ۲ ماهه پس از خرید مواجه شد. این موضوع در راستای جلوگیری از افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بود، به این ترتیب که امید می‌رفت زمانی که نتوان روزانه اقدام به خرید و فروش این اوراق کرد فقط خریداران واقعی وارد این بازار شوند. این دومین اقدام پس از محدودیت خرید ۹۰ برگه‌ای این اوراق در بازار فرابورس بود. در نتیجه این دو سیاست قیمت این اوراق برای مدتی کوتاه و به میزانی اندک کاهش یافت، اما از ابتدای تیر ماه مجددا قیمت این اوراق افزایش پیدا کرده و به بالای ۹۵ هزار تومان نیز رسیده است. در این رابطه دو پیش‌بینی می‌توان کرد؛ نخست آنکه این سیاست‌های کوتاه مدت همانند مسکن عمل کرده و برای مدت کوتاهی راهگشا بوده و دوم آنکه تقاضای واقعی وارد بازار شده و به رشد اوراق منجر شده است. محمد کفاش، مدیر عامل شرکت کارگزاری بانک مسکن در این رابطه با اشاره به اینکه تقاضای اوراق تسهیلات مسکن تقاضای واقعی است گفت: اینکه با وجود محدودیت‌های اعمال شده از طرف فرابورس بازهم قیمت این اوراق افزایش یافته، خود گواهی بر وجود تقاضای واقعی در بازار تسه‌ها است. وی ادامه داد: علت رشد قیمت این اوراق رفتارهای سفته‌بازی برای کسب سود نیست؛ بلکه افزایش تقاضای دریافت وام مسکن دلیل اصلی وقوع این روند مثبت در قیمت‌ها بوده است.

وی با بیان اینکه افزایش سقف وام از ۲۵ میلیون به ۴۵ میلیون تومان دلیل افزایش قیمت این اوراق بوده است، گفت: با افزایش سقف وام مسکن، نزدیک به ۸۰ درصد به تقاضای دریافت وام نسبت به سال گذشته اضافه شده، در حالی که میزان عرضه این اوراق همچنان بدون تغییر مانده است. وی به استفاده انبوه‌سازان از این وام اشاره کرد و گفت: دلیل دیگر افزایش تقاضای این اوراق استفاده انبوه‌سازان از این وام بوده است. وی دلیل دیگر افزایش تقاضای این اوراق را شرایط بازپرداخت وام دانست و گفت: با توجه به اینکه زمان بازپرداخت این وام ۱۲ ساله است، با تنزیل هزینه‌های ناشی از خرید امتیازهای لازم برای دریافت وام، نرخ بهره موثر پرداختی فرد دریافت‌کننده تسهیلات نزدیک به ۲۳ درصد است که رقمی مطلوب به نظر می‌رسد و در مقایسه با وام‌های رقیب که نزدیک به ۲۸ درصد است، توجیه منطقی بیشتری دارد.

وی افزود: هنگامی که قیمت هر برگه اوراق «تسه» در بازار فرابورس افزایش می‌یابد، نرخ سود سپرده‌های ممتاز بانک مسکن نیز بالا می‌رود که در نتیجه آن، سرمایه‌گذاران بیشتری برای سپرده کردن نقدینگی خود در این نوع حساب بانکی تمایل پیدا می‌کنند. وی ادامه داد: با توجه به اینکه این اوراق براساس مانده حساب سپرده‌گذاران منتشر می‌شود، می‌توان افزایش عرضه «تسه» را با رشد میزان سپرده‌ها برآورد کرد، در نتیجه با افزایش عرضه این اوراق، قیمت آنها طی چند ماه آتی کاهش خواهد‌یافت. کفاش با تاکید بر اینکه سفته‌بازی دلیل رشد قیمت این اوراق نیست، افزود: با توجه به برنامه‌هایی که سازمان بورس برای جلوگیری از سفته‌بازی در معاملات این اوراق طراحی کرده و محدودیت‌های اعمالی برای سقف هر کد معاملاتی در خرید این اوراق، سفته‌بازی به شدت در نمادهای تسه کاهش یافته و بخش عمده متقاضیان، خریداران واقعی نیازمند دریافت وام مسکن هستند و نگرانی خاصی از بابت فعالیت‌های سفته‌بازانه وجود ندارد.

اوراق به دست مصرف‌کننده برسد

ایمان مقدسیان، کارشناس بازار سرمایه، هدف از انتشار این اوراق را رساندن آنها به‌ دست مصرف‌کننده واقعی دانست و گفت: از آنجا که در آپارتمان‌های با قیمت بالا وام مسکن سهم ناچیزی در تامین مالی دارد، این اوراق بیشتر مورد استفاده طبقه متوسط و متوسط به پایین جامعه قرار می‌گیرد. وی عنوان کرد: در نظر بگیرید که برای خرید یک واحد ۴۰۰ میلیون تومانی که در تهران و سایر شهرهای بزرگ قیمت نسبتا پایینی محسوب می‌شود، این اوراق توان تامین مالی حداکثر ۱۰ درصدی را برای خریداران مسکن به همراه دارند، بنابراین معمولا در تامین مالی واحدهای با قیمت‌های بالاتر کاربرد چندانی ندارند. این کارشناس بازار سرمایه گفت: بحثی که در مورد اوراق تسهیلات مسکن وجود دارد، بحث مکانیزم وام مسکن است. مکانیزم وام مسکن به گونه‌ای بود که به میزان دو برابر مبلغ سپرده‌گذاری در بانک وام تعلق می‌گرفت، این در حالی است که فرمول وام‌دهی بانک مسکن تغییر کرده است و به هر سپرده‌گذاری ۳۹ درصد مبلغ آن وام می‌دهد. وی به بررسی افزایش وام مسکن پرداخت و گفت: این افزایش یک افزایش اسمی است زیرا برای یک وام ۴۵ میلیون تومانی باید بیش از ۸ میلیون برای خرید این اوراق پرداخت؛ بنابراین این وام، یک وام ۳۷ میلیون تومانی است. به گفته وی اگر تدبیری برای بازارگردانی اوراق تسهیلات مسکن اندیشیده نشود به زودی برای استفاده از یک وام ۶۰ میلیون تومانی باید نزدیک به ۲۰ درصد از این مبلغ را برای خرید وام اختصاص داد و به این ترتیب از یک وام با بهره موثر غیرمنطقی و بالا استفاده شود، همچنین افزایش مبلغ وام نیز بی‌اثر شده و عملا تاثیر چندانی بر بالا بردن قدرت خرید خریداران مسکن نداشته است. مقدسیان افزود: باید این مساله بررسی شود که چرا مسوولان بانک مسکن فرمول اعطای وام را تغییر داده‌اند؟ آیا علت آن کمبود اعتباردهی است؟

رکورد قیمتی برای «تسه»‌ها