ایده صندوقهای زمین و ساختمان رنگ واقعیت به خود میگیرد
گروه بنگاهها- مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین در خصوص نقش بازار سرمایه در تامین مالی پروژههای ساختمانی، از صنعت ساخت و ساز به عنوان یکی از حوزههای جذاب از منظر سرمایهگذاران و سازندگان نام برد. وی همچنین از این صنعت به عنوان یکی از صنایع زیربنایی یاد کرد که به مدد رونق آن، بسیاری از صنایع دیگر نظیر سیمان، فولاد، کاشی و . . . رشد خواهند کرد.
ولی نادیقمی در گفتوگو با خبرگزاری فارس با بیان اینکه نظام تامین مالی صنعت ساختمان عمدتا بر محور قراردادهای مشارکتی، استقراض از بانکها و پیش فروش بنا شده است، به نظام بازار سرمایه اشاره کرد که با روشهایی نظیر عرضه اولیه سهام یک شرکت ساختمانی، انتشار اوراق مشارکت، صکوک اجاره، گواهی سپرده خاص و تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان شرایط را برای جذب سرمایهها از طریق این بازار برای صنعت مسکن فراهم میکند.
ولی نادیقمی در گفتوگو با خبرگزاری فارس با بیان اینکه نظام تامین مالی صنعت ساختمان عمدتا بر محور قراردادهای مشارکتی، استقراض از بانکها و پیش فروش بنا شده است، به نظام بازار سرمایه اشاره کرد که با روشهایی نظیر عرضه اولیه سهام یک شرکت ساختمانی، انتشار اوراق مشارکت، صکوک اجاره، گواهی سپرده خاص و تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان شرایط را برای جذب سرمایهها از طریق این بازار برای صنعت مسکن فراهم میکند.
گروه بنگاهها- مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین در خصوص نقش بازار سرمایه در تامین مالی پروژههای ساختمانی، از صنعت ساخت و ساز به عنوان یکی از حوزههای جذاب از منظر سرمایهگذاران و سازندگان نام برد. وی همچنین از این صنعت به عنوان یکی از صنایع زیربنایی یاد کرد که به مدد رونق آن، بسیاری از صنایع دیگر نظیر سیمان، فولاد، کاشی و ... رشد خواهند کرد.
ولی نادیقمی در گفتوگو با خبرگزاری فارس با بیان اینکه نظام تامین مالی صنعت ساختمان عمدتا بر محور قراردادهای مشارکتی، استقراض از بانکها و پیش فروش بنا شده است، به نظام بازار سرمایه اشاره کرد که با روشهایی نظیر عرضه اولیه سهام یک شرکت ساختمانی، انتشار اوراق مشارکت، صکوک اجاره، گواهی سپرده خاص و تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان شرایط را برای جذب سرمایهها از طریق این بازار برای صنعت مسکن فراهم میکند. به گفته وی؛ صندوقهای زمین و ساختمان
(Construction Funds) از جمله صندوقهای پروژه محور (Project Funds) هستند که با هدف جمع آوری وجوه از سرمایهگذاران و اختصاص آن به پروژههای ساختمانی (تامین هزینههای ساخت پروژه) تشکیل میشوند.
مدیر عامل شرکت تامین سرمایه نوین در توضیح این مدل گفت: به جای استقراض و پرداخت ماهانه یا فصلی سود، اقدام به انتشار واحدهای سرمایهگذاری صندوق و تامین سرمایه موردنیاز برای ساخت پروژه ساختمانی میشود؛ بنابراین ریسک و سود پروژه بین دارندگان واحدهای سرمایهگذاری از جمله مالک زمین و پروانه ساخت تقسیم میشود.
وی ادامه داد: در واقع پس از ساخت پروژه ساختمانی، این پروژه از طریق مزایده به بالاترین قیمت فروخته شده و عواید حاصل از فروش بین سرمایهگذاران صندوق تقسیم میشود، به این ترتیب قدرت خرید سرمایهگذاران در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان حفظ میشود. به ویژه برای افرادی که به لحاظ توانگری مالی امکان خرید یک واحد ساختمانی را ندارند.
به گفته نادی؛ با تبدیل یک زمین یا پروژه ساختمانی به اوراق بهادار (واحدهای صندوق) این امکان برای مالکان پروژه فراهم میشود که در صورت نیاز، بخشی از آن را فروخته و تبدیل به نقد کنند. با وجود این، مزایای مناسب و تجربه خوبی که اکثر مردم از حوزه مسکن و حتی خرید اوراق مشارکت بخش ساختمانی دارند (تفاوت سود قطعی و علیالحساب)، بازار سرمایه حتی یک نمونه اجرایی کامل این صندوقها را ندارد.
وی در خصوص چرایی عدم اجرای این صندوقها، به الگویی که صندوق زمین و ساختمان از آن اقتباس شده، اشاره کرد و یادآور شد: در دنیا و نزدیک به پنج دهه پیش با هدف ارتباط نزدیک بازار سرمایه (به عنوان یک بازار استاندارد) با بازار مسکن (به عنوان یک بازار اختصاصی)، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) معرفی شدند؛ این صندوقها که در حال حاضر در 30 کشور دنیا اجرایی شدهاند با هدف خرید و فروش املاک و مستغلات، اجاره داری و گاهی اوقات تامین مالی ساخت پروژههای ساختمانی و تقسیم عواید این فعالیتها بین سرمایهگذاران تشکیل میشوند.
نادی ادامه داد: بر طبق این دستورالعملها برای تشکیل صندوق، مالک زمین و پروانه ساخت باید مالکیت را به صندوق منتقل کند که تحت هیات مدیرهای شامل نمایندگان اکثر ارکان اداره میشود. این موضوع برای بسیاری از مالکان مشکل است البته مشکل لاینحلی نیست، اما با این حال تعدد ارکان نیز کار را برای اداره پروژه ساختمانی سخت میکند و در واقع این تعدد ارکان هزینههای ساخت را افزایش میدهد.
وی با بیان عدم انطباق شرایط احراز صلاحیت مدیر ساخت و مدیر ناظر و برخی از شرایط مربوط به اجرای پروژه با واقعیتهای جاری بازار اضافه کرد: مجموعه این عوامل به همراه دغدغههای نهاد ناظر مبنی بر اجرای بی کم و کاست دستورالعمل تدوین شده، موجب شده است که تجربه اجرایی این صندوقها به مجموعه محصولات بازار سرمایه اضافه نشود.
وی که از محصولات ناهمگن و غیرشفاف معاملات بهعنوان ویژگیهای بازار مسکن یاد میکرد، به عدم وجود اطلاعات و آمار دقیق و قابل اتکایی در خصوص معاملات این حوزه از اقتصاد اشاره کرد و گفت: به نظر میرسد که استاندارد کردن با مشکل همراه باشد؛ از سوی دیگر بازار سرمایه یک بازار شفاف و خلاق برای تامین مالی و معاملات ثانویه اوراق بهادار است. بنابراین به نظر میرسد که ذاتا اجماع این دو بازار
امکانپذیر نیست.
وی تصریح کرد: برای اینکه در ایران بتوانیم بازار قدرتمندی همانند بازار مسکن را در بازار سرمایه داشته باشیم میتوانیم هم REITها را فعال کنیم و هم اینکه مزیتهای تامین مالی از طریق صندوق زمین و ساختمان را افزایش دهیم. چنانچه مزیت این روش نسبت به روشهای دیگر تامین مالی برجسته شود و فرهنگسازی صورت گیرد آن وقت حجم تامین مالی و عرضه افزایش خواهد یافت.
وی ادامه داد: در مجموع REITها به معنای عام آن و صندوق زمین و ساختمان با توجه به نظارت عالی سازمان بورس، ارکان نظارتی حاکم بر آن و تفکیک مسوولیت مالکان از سازندگان از جمله ابزارهای تامین مالی استاندارد و شفاف محسوب میشوند.
ارسال نظر