طراحی ابزار جدید مالی در بورس
صندوقهای زمین و ساختمان در راهند
گروه بورس- معصومه طاهرخانی: رییس اداره نهادهای مالی سازمان بورس از معامله واحدهای سرمایه‌گذاری صندوقهای زمین و ساختمان در فرابورس خبر داد.
«رضا کیانی» در خصوص آخرین وضعیت صدور مجوز صندوقهای زمین و ساختمان گفت: چندین متقاضی برای دریافت مجوز فعالیت و راه‌اندازی این صندوق‌ها درخواست داده‌اند که به زودی به برخی متقاضیان مجوز اعطا خواهد شد.
وی در پاسخ به این سوال خبرنگار ما که پرسید «با توجه به این که این صندوق‌ها در ساخت وارد می‌شوند و تا پایان طرح عملا سودی به سرمایه‌گذار پرداخت نمی‌کنند، چه موارد انگیزشی در اساسنامه این صندوق‌ها برای تشویق سرمایه‌گذاران به مشارکت آورده است»، گفت: درست است که از زمان شروع عملیات ساخت تا زمان بهره‌برداری نهایی سودی به سرمایه‌گذار پرداخت نمی‌شود، اما واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها در فرابورس معامله می‌شود یا از طریق بازار گردان نیز مورد بازار گردانی قرار می‌گیرد.
افزایش ارزش واحدها در پایان طرح
وی ادامه داد: از طرفی مسلم است که هر چه قدر پروژه به زمان نهایی بهره‌برداری نزدیک می‌شود از آن طرف ارزش واحدها هم بیشتر می‌شود. بنابراین واحدهای سرمایه‌گذاری در مراحل پایانی پروژه با افزایش قیمت رو‌به‌رو خواهند شد.
وی در مورد پیش‌بینی خود برای استقبال از این صندوق‌ها گفت: میزان استقبال سرمایه‌گذاران از صندوق‌ها ارتباط مستقیمی با نوع پروژه دارد.
سود صندوق‌ها همتراز با تورم!
وی در مورد حداقل سودی که صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌کنند نیز اضافه کرد: رقم خاصی مشخص نشده، اما تراز بودن نرخ تورم یا اوراق مشارکت می‌تواند به عنوان حداقل نرخ مطرح شود.
استراتژی‌های دوگانه
وی تصریح کرد: سرمایه‌گذاران که در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند دو نوع استراتژی را در پیش می‌گیرند. استراتژی اول شامل حفظ کردن واحد سرمایه‌گذاری تا زمان اتمام پروژه و بهره‌مندی از سود مرحله آخر است و استراتژی دوم هم انتفاع از افزایش قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری است.
وی اضافه کرد: استراتژی هر چه که باشد سرمایه‌گذار می‌تواند از سرمایه‌گذاری‌ها در این صندوق‌ها منتفع شود.
وی در پاسخ به سوال دیگر خبرنگار ما که پرسید: «چنانچه مدیر ساخت، پروژه را در زمان موعد به بهره‌برداری نرساند چه اتفاقی می‌افتد و قانون چه تدبیری اندیشیده؟»، گفت: براساس بندهای قانونی که پیش‌بینی شده در صورت دیرکرد مدیر ساخت باید به سرمایه‌گذارن جریمه بپردازد.
وی ادامه داد: با توجه به این که واحدهای صندوق در بورس معامله می‌شوند، بنابراین این مساله به عنوان اهرم فشاری است که مدیران پروژه را ملزم می‌کند تا پروژه خود را در زمان موعد به بهره‌برداری برسانند.
وی از الزام مدیران صندوق‌ها به گزارش‌دهی دوره‌ای پیشرفت پروژه به سرمایه‌گذاران خبر داد و گفت: مدیران صندوق‌ها موظفند در بازه‌های زمانی مشخص شرح کامل پیشرفت پروژه را به سرمایه‌گذاران و بازار اعلام کنند.
وی در مورد نحوه پذیره‌نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها هم گفت: این امر متناسب با امیدنامه هر صندوق‌ها تعیین می‌شود و الزامی به انجام پذیره‌نویسی از طریق بورس وجود ندارد، بلکه این امر می‌تواند از طریق کارگزاران، بانک، بورس و .... انجام شود.
۲موافقت اصولی برای صندوق‌ها!
از سوی دیگر معاون نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس در گفت‌وگو با «سنا» گفت: تاکنون دو موافقت اصولی برای تاسیس صندوقهای زمین و ساختمان صادر شده و تا ماه آینده، نخستین مجوز این صندوق‌ها صادر خواهد شد.
«قاسم محسنی» با بیان اینکه طراحی سازوکار راه اندازی صندوقهای زمین و ساختمان بیش از یک سال به طول انجامیده است، افزود: به منظور طراحی این صندوق‌ها، سازمان بورس و اوراق بهادار از همکاری وزارت مسکن و صاحبنظران به نام حوزه ساختمان استفاده کرده است.
۷رکن صندوق‌ها
معاون سازمان بورس در تشریح فرآیند کاری و ارکان صندوقهای زمین و ساختمان گفت: متقاضیان دریافت مجوز راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان باید در قالب فرم‌های سازمان، ارکان خود را به سازمان بورس و اوراق بهادار معرفی کنند که این ارکان عبارتند از: اول: مدیر ساخت که باید دارای گواهی پایه یک ساخت باشد؛ دوم: مدیر ناظر که باید دارای گواهی پایه یک نظارت باشد؛ سوم: مدیر سرمایه‌گذاری که باید یک نهاد مالی معتبر باشد؛ چهارم: متولی؛ پنجم: متعهد پذیره‌نویس؛ ششم: بازارگردان و هفتم: حسابرس.
وی ادامه داد: «به علاوه متقاضیان باید پروژه ساختمانی مدنظر خود را ارائه کرده و طرح توجیهی را که براساس راهنمای ویژه این طرح‌ها تهیه شده است، به سازمان بورس ارائه کنند.»
صندوق‌هایی کاملا ایرانیزه شده!
دکتر محسنی همچنین در تشریح کارکرد صندوقهای زمین و ساختمان در ایران و مقایسه آن با سایر کشورها گفت: «صندوقهای زمین و ساختمان در ایران به جمع‌آوری سرمایه و تخصیص آن به ساخت پروژه‌ها می‌پردازند و طرف عرضه را تقویت می‌کنند، از همین رو با عنوان Construction Fund معادل‌سازی شده است، درحالیکه در سایر کشورها، بطور معمول «REIT (ریت)» به عنوان صندوقهای مشابه شناخته می‌شود که فعالیتشان خرید واحدهای ساختمانی و اجاره داری آنها است و این صندوق‌ها درحقیقت طرف تقاضا را تحریک می‌کند، بنابراین صندوقهای زمین و ساختمان با سازوکاری که در ایران طراحی شده است، از هیچ کشوری الگوبرداری نشده و با توجه به ویژگی‌های خاص صنعت ساختمان ایران طراحی شده است. وی ادامه داد: «آنچه اغلب به عنوان «ریت» در کشورهای اروپایی و آمریکایی شناخته می‌شود کارکرد خرید و اجاره آن است و برای مثال در آمریکا، چنانچه یک «ریت» بیش از ۹۰درصد عایدی‌اش را به صورت سود تقسیمی میان سهامداران تقسیم کند، مشمول معافیت مالیاتی می‌شود.»
«زمین و ساختمانی»ها با «سرمایه‌گذاری»ها فرق دارند!
معاون سازمان بورس همچنین به تفاوت صندوقهای زمین و ساختمان با صندوقهای سرمایه‌گذاری اشاره کرد و گفت: «صندوقهای سرمایه‌گذاری در ایران دارای سرمایه متغیر هستند و از همین رو Open-Ended Fund نامیده می‌شوند، به این مفهوم که سرمایه صندوق سرمایه‌گذاری با صدور واحدهای سرمایه‌گذاری افزایش یافته و با ابطال آنها کاهش می‌یابد، در حالی که در صندوق زمین و ساختمان، واحدها تا زمان تسویه صندوق ابطال نمی‌شوند و سرمایه صندوق در طول زمان در حال افزایش است.»
لزوم راه‌اندازی صندوقهای زمین و ساختمان
محسنی یادآور شد: «صندوقهای زمین و ساختمان با هدف جذب منابع مالی برای پروژه‌های ساختمانی شکل گرفته و افزون بر وام، گزینه جدیدی را برای تامین منابع مورد نیاز پیش روی سازندگان قرار می‌دهد.»
وی گفت: «تأمین منابع مالی ساخت واحدهای ساختمانی از طریق وام بانکی (استقراض)، سازنده را با شرایطی مواجه می‌کند که باید در پایان کار، بدهی خود را تسویه کند، در حالی که اگر سازنده‌ای از طریق این صندوق‌ها اقدام به ساخت پروژه کند، عده‌ای را با خود شریک کرده و ریسک کمتری را نسبت به شرایط استقراض متحمل می‌شود. هرچند که ممکن است در شرایطی بسته به ریسک‌پذیری سازنده، نوع وام و... سود استقراض بیش از شراکت باشد.»
وی با بیان اینکه اصولا به ابزارهای مالی متنوعی برای تامین مالی نیازمندیم، گفت:«همان‌طور که شاهدیم در دنیای مالی پیشرفته، انواع ابزارهای مالی به وجود آمده و هم‌چنان در حال ایجاد است. در ایران نیز پس از تصویب قانون جدید بازار اوراق بهادار، ابزارهای نوینی مانند صندوقهای سرمایه‌گذاری، صکوک، اوراق مشارکت رهنی، اوراق آتی و... به وجود آمدند که همگی بخشی از نیاز سرمایه‌گذاران و اشخاصی که به منابع مالی نیاز دارند برآورد می‌کنند و کارکردها و متقاضیان خاص خود را دارند.»
نقدشوندگی مزیتی برای صندوق‌ها
عضو هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار افزود: «سازمان بورس تمایل دارد تا واحدهای سرمایه‌گذاری صندوقهای زمین و ساختمان در بورس یا فرابورس داد و ستد شده و نقدشوندگی این واحدها توسط بازارگردان تضمین شود، از همین رو الزامات اطلاع‌رسانی جامعی درنظر گرفته شده است تا سرمایه‌گذار، از قدرت نقدکردن سرمایه خود برخوردار شود و همچنین به نحو قابل قبولی در جریان پیشرفت پروژه قرار می‌گیرد، در حقیقت تقسیم‌پذیری و نقدشوندگی بالای سرمایه از مهم‌ترین مزایای این صندوق‌ها به شمار می‌رود.»
رتبه‌بندی‌ها در راه بورس
وی در گفت‌وگوی دیگری با «ایرنا» گفت: صندوقهای زمین و ساختمان، موسسات رتبه‌بندی اوراق بهادار، شرکت‌های مشاوره، شرکت‌های سبد گردانی، شرکت‌های تامین سرمایه، شرکت‌های پردازشگر اطلاعات از نهادهایی هستند که در سال جاری تاسیس خواهند شد. وی در خصوص موسسات رتبه بندی، اظهار داشت: این موسسات از سالیان گذشته در سایر کشورها تاسیس شده و سابقه زیادی دارند به نحوی که اوراق بهادار بدون رتبه بندی اجازه عرضه عمومی ندارند.
محسنی با بیان آنکه بورس کشور نیز به تدریج مقررات
رتبه بندی را اعمال خواهد کرد، افزود: اوراق بهادار برای عرضه عمومی به طور حتم باید توسط موسسات رتبه بندی درجه بندی شود و مقررات این امر در زمان حاضر در حال تدوین است.
وی در خصوص شرکت‌های مشاوره نیز گفت: این شرکت‌ها خدمات مشاوره ای را به سهامداران عرضه خواهند کرد. به گفته محسنی، در صورتی که مقررات این شرکت‌های مشاوره‌ای تدوین شود این نهاد در سال جاری تاسیس خواهد شد.
سبد گردانی در بورس
این عضو هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار، شرکت‌های سبدگردانی را از دیگر نهادهایی دانست که در سال جاری تاسیس می‌شود و اظهار داشت: این شرکت‌ها می‌توانند اوراق بهادار را برای افراد به طور اختصاصی خریداری کنند و برای افرادی که سرمایه بزرگ تری دارند به صورت اختصاصی مدیریت کنند.
وی گفت: این شرکت‌ها علاوه بر مدیریت سهام افرادی که آشنایی لازم با بازار سرمایه ندارند، می‌توانند با ایجاد صندوقهای سرمایه گذاری به فعالیت ادامه دهند.
عضو هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار، تاسیس شرکت‌های پردازشگر اطلاعات مالی را از برنامه‌های سال جاری دانست و گفت: قرار است این نهاد اطلاعات مالی را پردازش کرده و در اختیار فعالان بازار قرار دهد تا تحلیلگران اطلاعات بتوانند راحت‌تر فعالیت کنند.
اوراق مشارکت رهنی به بورس می‌آیند
در همین حال رییس سازمان نیز در گفت‌وگوی دیگری با «سنا» گفت: اوراق مشارکت رهنی به پشتوانه وثیقه ملکی منتشر می‌شود. دکتر علی صالح‌آبادی در همایش تخصصی به کارگیری نهادها و ابزارهای مالی نوین در مدیریت بحران مالی، از طراحی اوراق مشارکت رهنی (MBS) در سازمان بورس و اوراق بهادار با همکاری بانک مرکزی خبر داد و گفت: در بانک مرکزی، مقررات احتیاطی انتشار این اوراق برای بانک‌ها تنظیم و ابلاغ شده است که براساس این مقررات، اوراق مشارکت رهنی تنها یک بار منتشر شده و مبتنی بر مطالبات وثیقه ملکی خواهد بود، همچنین برای محدود شدن ریسک این ابزار باید تضمین شخص ثالث نیز در آن وجود داشته باشد.
ارسال نظر