* نفیسه صفدری- مهدی امیری دولت نهم در جهت پیشبرد اهداف در زمینه تولید و عرضه مسکن، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را تهیه و به عنوان لایحه یک فوریتی در تاریخ ۱/۳/۸۶ جهت تصویب به مجلس شورای اسلامی تقدیم کرد و متعاقبا مجلس شورای اسلامی نیز در تاریخ ۲۵/۲/۸۷ قانون مذکور را با تایید شورای محترم نگهبان مصوب کرد. با عنایت به موارد موصوف، ساخت مسکن مهر آغاز شد که هم‌اکنون نیز در حال انجام است، اما در شرایط فعلی که عمر دولت دهم در حال اتمام است باید منافع و هزینه‌های طرح فوق بر اقتصاد ایران و به‌خصوص بازار مسکن مورد تحلیل قرار گیرد. براساس بررسی‌های صورت گرفته، مسکن مهر نه تنها نتوانست به اهداف تعیین شده دست یابد، بلکه اقتصاد ایران را با مشکلات عدیده‌ای مواجه کرد که بخش اعظم آنها هم‌اکنون نمود یافته و بخشی نیز در طول زمان منعکس شده و طی همراه شدن با سایر فرآیند‌های اقتصاد، اثر آن قوی تر و مهلک‌تر خواهد شد. از اینرو در ادامه برخی از مشکلات ناشی از طرح مسکن مهر و اثر آن بر اقتصاد ایران به اختصار عنوان می‌شود: ۱- در ابتدا مقرر بود که مکان‌های لازم جهت این امر شناسایی و آغاز به کار نمایند در صورتی که مکان یابی اولیه با کارشناسی دقیق انجام نشد. بسیاری از نقشه‌ها در حومه شهر‌های بزرگ مستقر شد تا بتواند علاوه بر اغنای نیاز متقاضیان مسکن، بخشی از تراکم را به سمت اطراف شهر‌های بزرگ سوق دهند این در حالی بود که حوزه فعالیت متقاضیان نادیده گرفته شد. مثلا برای پاسخ به نیاز متقاضیان مسکن در تهران ؛ در مناطق اطراف شهر مانند پرند، پردیس و... اقدام به خانه سازی شد و متقاضیان در مرحله اول بخشی از هزینه‌ها را پرداخت کردند، اما زمانی که خانه‌های مزبور آماده شد فاصله آنها برای فردی که در تهران کار می‌کند بسیار زیاد بود و افزایش هزینه‌های رفت و آمد (که هم‌اکنون در برخی مناطق مشکلات پرداخت عوارض نیز افزوده شده است) و دوری از مراکز اصلی شهر سبب شد تا صاحبان آن، اقدام به فروش واحد خود تا ۳ برابر قیمت ثبت نامی کرده و محل سکونت خود را به تهران و حتی در مناطق پایین‌تر و با متراژهای کوچک‌تر منتقل کنند. از سویی بسیاری از افرادی که در شهرستان‌ها زندگی می‌کردند و تمایل به مهاجرت و زندگی در تهران را داشتند، در خانه‌های مهرساخته شده اطراف تهران اقامت کردند؛ بنابراین با عدم مکان‌یابی و تصمیم‌گیری موثر، نه تنها به تقاضای موجود پاسخی داده نشد، بلکه سبب تحریک تقاضا نیز گردید و تمام برنامه‌ها و سیاست‌ها برای کاهش جمعیت کلان شهرها، عدم تمرکز فعالیت‌های اصلی در مراکز شهرها، پاسخگویی به نیاز متقاضیان و ایجاد ثبات در بازار مسکن را مختل کرد. ۲- همین عوامل سبب شد تا با وجود بازارهای کوتاه مدت پر رونق در اقتصاد ایران (طلا و ارز)، بخش بزرگی از نقدینگی به سمت بازار مسکن حرکت کرده و در برهه‌ای کوتاه سبب افزایش سطح شدید قیمت‌ها شد که البته نوسانات موصوف در حوزه خرید و فروش بوده و هم‌اکنون در بازار رهن و اجاره نمود نیافته است، البته بازار رهن و اجاره نیز براساس نسبت قیمت به اجاره می‌تواند محرکی دیگر برای افزایش قیمت باشد. ۳- از سویی برخی از پروژه‌های مسکن مهر در حاشیه شهر‌ها و در مناطقی فاقد امکانات ساخته شده است، بنابراین همین امر سبب می‌شود که نتواند پاسخگوی نیاز متقاضیان مسکن باشد و همین امر خود عاملی برای پیشی گرفتن تقاضا و افزایش قیمت بوده است. ۴- برنامه مسکن مهر، زمینه‌ساز مهاجرت به سمت شهرها و افزایش تراکم جمعیت در مراکز اصلی بوده است. ۵- همچنین از آنجا که بزرگ‌ترین مشکل فعلی اقتصاد ایران تورم است ریشه آن را می‌توان در افزایش بی‌رویه نقدینگی پیدا کرد و این نقدینگی لجام گسیخته ناشی از برخی عوامل از جمله افزایش حجم پایه پولی می‌باشد. از سویی براساس بررسی‌های دنیای اقتصاد، بر اثر اجرای طرح مسکن مهر، در حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان بر پایه پولی افزوده شده است و تعهدات مربوط به خطوط اعتباری مسکن مهر در حدود ۸۰ درصد بر حجم پایه پولی افزوده است. بنابراین در راستای تقویت یک بازار که آن هم به نتیجه دلخواه نرسیده است، اقتصاد یک کشور با مشکلات عدیده مواجه شد. ۶- تمامی این موارد از آنجا دارای اهمیت است که برخی معتقدند دولت آتی، هزینه‌ها و عوارض ناشی از برنامه‌های مسکن مهر را متحمل نمی‌شود و از نظر بسیاری از صاحبنظران، واحد‌های نیمه آماده مسکن مهر، بزرگ‌ترین دغدغه دولت آینده است. ۷- همچنین با وجود اصرار بر ثابت نگه داشتن قیمت مسکن‌های فوق، از آنجا که نرخ ارز افزایش می‌یابد به‌خصوص با حذف ارز مرجع، قیمت مصالح افزایش خواهد یافت؛ بنابراین یا باید قیمت‌های فوق افزایش یابد به نحوی که خارج از توان متقاضیان می‌شود یا از مصالح بی‌کیفیت استفاده شود که مشکلات زیادی در پی خواهد داشت. ۸- آنچه دارای اهمیت است اینکه بخشی از هزینه ساخت مسکن مهر از طریق انتشار اوراق مشارکت تامین شده است. این اوراق در سال بازخرید خود، علاوه بر مبلغ اصلی، مبلغی را در طول زمان اضافه بر ارزش اولیه خود (سود پرداختی علی‌الحساب) به جامعه تزریق می‌کند و همین امر با در نظر گرفتن اثر تکاثری پول به افزایش نقدینگی و تورم دامن خواهد زد. بنابراین با توجه به موارد مطروحه در بالا، تصمیمات متخذه برای مدیریت تقاضا در بازار مسکن، نه تنها به اهداف برنامه‌ریزی شده نائل نگردید، بلکه اقتصاد کشور را نیز تحت تاثیر قرار داد. در خاتمه می‌توان بخش اعظمی از افزایش نقدینگی در کشور و به تبع آن افزایش تورم و حرکت نقدینگی به سمت بازارهای کوتاه مدت را ناشی از تزریق منابع ساخت مسکن مهر در اقتصاد ایران عنوان کرد. این عوامل از یک طرف سبب تحریک تقاضا در بخش مسکن و از سوی دیگر سبب افزایش نقدینگی شده است و همین عامل سبب شد که با تلفیق با اثر تکاثری پول و در کنار آن همراه شدن با قانون هدفمند‌سای یارانه‌ها و منابع حاصل از آن در اقتصاد کشور، سبب ساز بحران نقدینگی موجود شود. در ادامه افزایش نقدینگی و حرکت سرگردان آن سبب گردید تا بانک مرکزی برای جمع‌آوری آن، اقدام به پیش‌فروش سکه، انتشار اوراق مشارکت، افزایش نرخ سپرده بانکی و... کند، اما هیچ‌گاه به این امر توجه نشد که سکه‌های پیش فروش شده زمانی باید تحویل داده و پول فروش آن وارد اقتصاد شود، اوراق مشارکت منتشر شده به اضافه سود متعلقه باید به اقتصاد وارد شود و سپرده‌گذاران بعد از مدتی سپرده و سود خود را از بانک خارج می‌کنند؛ بنابراین همه این عوامل یعنی نقدینگی بسیار بیشتری در راه است که اثرات آن لحظه به لحظه مهلک تر خواهد بود. در خاتمه می‌توان گفت که تمامی این موارد به‌خاطر پول بوده؛ پولی که بی‌حساب و کتاب منتشر شده و از بانک مرکزی خارج می‌شود. در صورتی که اگر بانک مرکزی استقلال کافی داشته باشد نباید در مقابل هر طرح و برنامه‌ای اقدام به تزریق پول کند. بنابراین نتیجه عدم اتخاذ تدابیر مناسب در طرح‌ها و برنامه‌های مذکور سبب شده که افراد نیازمند مسکن نه تنها شرایط پس‌انداز و تامین مسکن را پیدا نکنند بلکه روز به روز با توجه به تورم موجود، قدرت خرید آنها نیز کاهش یافته و فکر خرید مسکن یا تبدیل به احسن آن را از ذهن خود خارج کنند. * کارشناسان بانکی