تکنولوژی تامین مالی لیزینگ مسکن
علی شیدایی مدیرعامل شرکت واسپاری ملت طرح لیزینگ مسکن شیوه‌ای است که در قالب آن شرکت‌های اعتباری با به‌کار انداختن سرمایه خود در مسیر تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی، بخش زیادی از قیمت ملک را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت‌شده‌ای، اقساط میان‌مدت و بلندمدت از خریدار دریافت می‌کنند. این طرح، عملا باعث راه‌اندازی مدل خرید‌های اعتباری در بازار مسکن می‌شود و خلأ وام خرید ناشی از معذوریت بانک‌ها در پرداخت این تسهیلات را برای متقاضیان جبران می‌کند. در حال حاضر یکی از معذوریت‌های سیستم بانکی برای موافقت با افزایش وام خرید مسکن، کمبود منابع بانک‌ها است که در نتیجه بانک را مجبور به استقراض از بانک‌مرکزی می‌کند لذا بانک محور بودن منابع مالی یکی از مشکلات بخش مسکن است که راه‌اندازی بازار لیزینگ در کنار استفاده از سایر ابزارهای مالی مانند راه‌اندازی صندوق‌های زمین وساختمان می‌تواند به گسترش منابع تامین مالی در بخش مسکن و افزایش سرمایه در گردش تولید مسکن منجرشود.
علی شیدایی مدیرعامل شرکت واسپاری ملت طرح لیزینگ مسکن شیوه‌ای است که در قالب آن شرکت‌های اعتباری با به‌کار انداختن سرمایه خود در مسیر تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی، بخش زیادی از قیمت ملک را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت‌شده‌ای، اقساط میان‌مدت و بلندمدت از خریدار دریافت می‌کنند. این طرح، عملا باعث راه‌اندازی مدل خرید‌های اعتباری در بازار مسکن می‌شود و خلأ وام خرید ناشی از معذوریت بانک‌ها در پرداخت این تسهیلات را برای متقاضیان جبران می‌کند. در حال حاضر یکی از معذوریت‌های سیستم بانکی برای موافقت با افزایش وام خرید مسکن، کمبود منابع بانک‌ها است که در نتیجه بانک را مجبور به استقراض از بانک‌مرکزی می‌کند لذا بانک محور بودن منابع مالی یکی از مشکلات بخش مسکن است که راه‌اندازی بازار لیزینگ در کنار استفاده از سایر ابزارهای مالی مانند راه‌اندازی صندوق‌های زمین وساختمان می‌تواند به گسترش منابع تامین مالی در بخش مسکن و افزایش سرمایه در گردش تولید مسکن منجرشود.
تنظیم بازار مسکن گروه‌های متوسط و بالای درآمدی به تنظیم بازار مسکن گروه‌های کم درآمد نیز کمک می‌کند، ضمنا با توجه به اینکه شرکت‌های لیزینگی تسهیلات مورد نیاز خرید مسکن اقشار متوسط و بالای درآمدی را عرضه خواهند کرد، تسهیلات بانکی را می‌توان با تمرکز بیشتری به گروه‌های کم درآمد اختصاص داد.
بررسی افزایش یا کاهش تورم در لیزینگ مسکن
لیزینگ مسکن از جمله ابزارهای مالی است که به طرف‌های عرضه و تقاضا همزمان کمک می‌کند، چرا که از یکسو بازاری برای تولیدکننده مهیا می‌شود و از سوی دیگر با شرایطی که در فروش لیزینگی به وجود می‌آید، خریدار هم رغبت بیشتری برای خرید واحد مسکونی خواهد داشت، همچنین لیزینگ مسکن شیوه‌ای است که اکثر کشورها از آن استفاده می‌کنند و در صورتی که به صورت قاعده‌مند آن را اجرا کنیم نه تنها اختلالی ایجاد نمی‌کند بلکه می‌تواند به افزایش رقابت بین شرکت‌ها و سایر موسسات مرتبط در این زمینه نیز منجر شود تاکنون تجربه نشان داده است، جهت جلوگیری از تورم در بخش مسکن باید هم به عرضه و هم به تقاضا توجه کرد، بنابراین می‌توان گفت روش لیزینگ مسکن آثار تورمی در پی نخواهد داشت.
روش‌ها و مدل‌های تامین مالی مستغلات را می‌توان با معیارهای گوناگونی طبقه‌بندی کرد. انواع تامین مالی با نوع املاک و مستغلات ارتباط مستقیم دارند. املاک و مستغلات می‌توانند از نوع زمین یا ساختمان باشند و از جنبه دیگر می‌توان آنها را به دو گروه املاک و مستغلات مسکونی و غیرمسکونی (تجاری، اداری و صنعتی) تقسیم‌بندی کرد. هر نوع از املاک و مستغلات با توجه به نوع جریان‌های نقدی که در آینده ایجاد خواهد کرد نیازمند مهندسی مالی مخصوص به خود هستند. در ادامه جهت آشنایی با لیزینگ مسکن روش اجاره به شرط تملیک توضیح داده می‌شود.
اجاره به شرط تملیک و تامین مالی مسکن
اقتنا به معنی تصاحب و تملک می‌باشد. بسیاری از لیزینگ‌ها و موسسات معتبر مالی اسلامی‌در جهان چون موسسه لاریبا
(La Riba) در ایالات متحده و بانک یونایتد کویت (United Bank of Kuwait) در انگلستان از این مکانیزم درجهت تامین مالی مسکن استفاده می‌کنند. در این روش، مشتری مسکن مورد نظر را انتخاب می‌نماید و به تامین کننده منابع مالی (لیزینگ / بانک) ارائه می‌دهد. در این زمان لیزینگ / بانک با مشتری وارد نوعی اجاره عملیاتی می‌گردد. لیزینگ / بانک توافق فروش و توافق خرید مسکن را می‌نمایند. مشتری اجاره این ملک را به لیزینگ / بانک پرداخت می‌نماید و همزمان در یک حساب پس‌انداز، مبالغی را واریز می‌نماید. مبالغ واریزی باید به صورتی باشد که بعد از گذشت یک زمان مشخص، مشتری توانایی خرید ملک را داشته باشد. همچنین اسناد رهن توسط بانک و مشتری امضا می‌گردند.
مکانیزم روش اجاره به شرط تملیک به شرح ذیل است:
۱. مشتری مسکن مورد نظر را انتخاب و به لیزینگ / بانک پیشنهاد می‌نماید.
۲. لیزینگ / بانک، مشتری و مسکن مورد نظر را تایید می‌نماید.
۳. لیزینگ / بانک، مسکن را خریداری و مالکیت را تصاحب می‌کند.
۴. لیزینگ / بانک به مشتری مسکن را اجاره داده و اجاره بهای ماهانه دریافت می‌کند.
۵. مشتری خرید مسکن و لیزینگ / بانک فروش مسکن را توافق می‌نمایند.
۶. مشتری در حسابی خاص، وجوه را به‌صورت مستمر در دوره‌های زمانی مشخص واریز می‌کند تا آنجا که با آخرین پرداخت، توانایی تصاحب مالکیت مسکن را داشته باشد.
۷. بانک یونایتد کویت، یکی از موسسات معتبر مالی اسلامی است که از سال ۱۹۹۷ از مکانیزم اجاره به شرط تملیک استفاده می‌کند. فرآیند طرح خرید مسکن براساس اجاره در این موسسه به‌صورت ذیل اجرا می‌شود:
۸. مشتری، مسکن مورد نظر را انتخاب و با فروشنده در مورد قیمت خرید آن توافق می‌نماید.
۹. بانک یونایتد کویت به‌عنوان تامین‌کننده منابع مالی، مسکن مورد نظر را طی قراردادی به نام «تعهد به خرید» خریداری می‌نماید. قیمت خرید بین بانک و مشتری؛ دقیقا معادل قیمتی است که بانک به فروشنده پرداخت نموده است.
۱۰. در همین زمان، مشتری با بانک، یک قرارداد اجاره امضا می‌کند که به مشتری حق تصرف در مسکن مورد نظر را می‌دهد.
۱۱. مشتری توافق می‌کند که به صورت ماهانه به بانک یونایتد کویت مبالغی پرداخت کند که بخشی از آن برای خرید مسکن مورد نظر از بانک و بخش دیگر اجاره ملک می‌باشد.
۱۲. هر ۱۲ ماه، میزان پرداخت ماهانه، معین و مشخص می‌شود که معمولا از آوریل هر سال تا آوریل سال بعد می‌باشد.
۱۳. مشتری در هر زمان که اراده خرید داشته باشد، می‌تواند با پرداخت میزان باقی مانده مسکن را تصاحب نماید.
نتیجه گیری:
باید قبل از راه‌اندازی لیزینگ مسکن، تکلیف نحوه نرخ سود تسهیلاتی روشن شده و همچنین مکانیزم‌های نظارتی بر این فعالیت‌ها را در نظر گرفت تا با تعیین سود معقول، از یکسو هزینه خرید مسکن با اعتبارات لیزینگی برای خریداران افزایش آنچنانی پیدا نکند و از سوی دیگر، برای ارائه کننده این اعتبارات نیز ریسک تورم، به کمترین حد برسد.
ارسال نظر