فروش قسطی مسکن؛ راه‌ آزاد شدن منابع مالی انبوه سازان
طی سال‏های اخیر، شرایط رکودی بر اقتصاد کشور و همچنین بخش مسکن سایه افکنده و فعالیت‏های تولیدی در این بخش را تحت‌تاثیر قرار داده است. یکی از مهم‌ترین آسیب‏های رکود بر پیکره بخش مسکن قفل شدن منابع انبوه‏سازان در واحدهای ساخته شده و عدم وجود تقاضای موثر در بازار است. چاره‏اندیشی برای حل مساله مسکن و تقویت تقاضا همزمان با حمایت از سوی عرضه یکی از دغدغه‏های اصلی سیاست‌گذاران این حوزه بوده و افزایش سقف تسهیلات از جمله راهکارهای حل این معضل است. اما محدودیت‏های شبکه بانکی و کمبود منابع اعتباری، پیش‏روی اجرای طرح‌هایی همچون افزایش سقف تسهیلات و تنوع بخشی به تسهیلات اعطایی قرار دارد.
در این اثنا به پیشنهاد انبوه‏ سازان، خدمت بانکی جدیدی تحت عنوان تضمین معاملات نسیه مسکن تدوین و به بازار عرضه شده است که می‏تواند به مجموعه ابزارهای مالی مسکن اضافه شده و با مزایای نسبی که ایجاد می‏کند در تقویت تقاضای مسکن و نیز حمایت غیرمستقیم از سوی عرضه، موثر واقع شود. در این طرح که با سه بازیگر انبوه‏ساز، بانک و خریدار مسکن انجام می‏پذیرد، بانک نقش اعتبارسنجی، اعتمادسازی و تضمین بازپرداخت اقساط را در قبال دریافت کارمزد مشخص به انجام می‏رساند. در واقع بانک به‌عنوان پل ارتباطی بین خریدار و فروشنده عمل کرده و با انعقاد قراردادهای مجزا با خریدار و فروشنده و ترهین اسناد مالکیت وظیفه تضمین معاملات را به‌عهده می‏گیرد. در این طرح قیمت فروش، مبلغ پیش‏پرداخت، طول دوره بازپرداخت و مبلغ اقساط پرداختی با توافق خریدار و فروشنده صورت پذیرفته و بانک عامل در این خصوص مداخله‏ای ندارد.

ازجمله مهم‌ترین مزایای این طرح می‌توان به عدم ضرورت استفاده از منابع مالی بانک‏ها، افزایش قدرت خرید خانوارها، آزادشدن بخشی از منابع مالی تولیدکنندگان مسکن و فراهم شدن امکان سرمایه‏گذاری مجدد و در نتیجه ایجاد گردش مالی سرمایه‏ برای تولیدکنندگان اشاره کرد. همچنین تجربه تضمین معاملات مسکن به‌عنوان یک خدمت بانکی جدید و یک ابزار تامین مالی در مجموعه ابزارهای موجود برای حوزه بانکداری و بخش مسکن بسیار مورد توجه خواهد بود و می‌تواند تجربه خوبی را به اشتراک گذارد. در سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن توجه به این نکته حائز اهمیت است که مسکن یک کالای ناهمگن و دارای بازه قیمتی گسترده است که متناسب با نیاز و تقاضای هر قشر از جامعه به وجود آمده است. در سوی خریداران نیز بازار مسکن با بازه وسیعی از تقاضای خانوارها با توان مالی متفاوت و درخواست خدمات متنوع مواجه است. بنابراین سیاست‌گذاران حوزه مسکن در امر سیاست‌گذاری با دشواری مواجه بوده و باید برنامه‏های متنوع برای پاسخگویی به خواست مخاطبان مختلف را طراحی کنند. لذا هر طرح و برنامه بدون شک مخاطب خاص خود را خواهد داشت و قابل دیکته کردن برای همه اقشار نیست. این طرح نیز برای قشر خاصی از جامعه که تقاضای آنها متناسب با واحدهای آماده عرضه بوده و توان بازپرداخت اقساط توافقی را دارند، مناسب است و در افزایش قدرت خرید ایشان و کاهش بار شمولیت سیاست‌گذاری برای متقاضیان هدف، موثر خواهد بود.

از دیگر سو باید توجه کرد که غالبا مسکن گران‌ترین دارایی خانوارها است که در طول زندگی خریداری می‌کنند و قیمت آن فاصله زیادی با میانگین درآمد سالانه خانوار دارد. در ادبیات نظری اقتصادی فرآیند تامین و تهیه دارایی‏های گرانقیمت و ضروری، صرفا برمبنای درآمد جاری برنامه‏ریزی نمی‏شود، بلکه به‌منظور افزایش قدرت خرید خانوار و رفع دغدغه‏های ناشی از تامین این نیاز، مکانیزم‏های ترکیبی خرید براساس عقود نقد و نسیه تعبیه می‏شود. این سیستم در اغلب کشورهای دنیا تجربه شده و در بسیاری موارد منابع مالی بخش اقساطی در قالب تسهیلات توسط شبکه بانکی تامین می‏شود. در قانون حقوق تجارت ایران نیز تامین دارایی‏ها از طریق سیستم‏های نقد و نسیه تعبیه شده و در این خصوص خلأ قانونی وجود ندارد. با توجه به ضرورت حمایت از خانوار در تامین منابع مالی مسکن، توسعه و ساماندهی نظام فروش اقساطی مسکن از طریق بخش خصوصی، تجربه بسیار مناسبی است و می‏تواند درآینده برای دیگر اشکال دارایی مورد استفاده قرار گیرد.

دکتر علی چگینی
مدیرکل دفتر برنامه‌‌ریزی و اقتصاد مسکن