فراز و فرودها در بخش مسکن
دکتر پروانه اصلانی
تحلیلگر بازار مسکن
دولت یازدهم در شرایطی سکان هدایت و سیاست‌گذاری در بخش مسکن را بر عهده گرفت که متغیرهای کلیدی بخش مسکن حکایت از گستردگی رکود در فعالیت‌های مسکن داشتند.
بر اساس اطلاعات منتشر شده بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ارزش افزوده واقعی در بخش خصوصی ساختمان به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۸۳، از اواخر سال ۱۳۸۷ وارد دوره رکود و در سال ۱۳۸۹ به عمق رکود رسید. علت تعمیق رکود در این سال‌ها را می‌توان به آغاز گسترده برنامه مسکن مهر و ایجاد عدم اطمینان از سوددهی بازار مسکن برای فعالان بخش خصوصی مربوط کرد.
تحلیلگر بازار مسکن
دولت یازدهم در شرایطی سکان هدایت و سیاست‌گذاری در بخش مسکن را بر عهده گرفت که متغیرهای کلیدی بخش مسکن حکایت از گستردگی رکود در فعالیت‌های مسکن داشتند.
بر اساس اطلاعات منتشر شده بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ارزش افزوده واقعی در بخش خصوصی ساختمان به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۸۳، از اواخر سال ۱۳۸۷ وارد دوره رکود و در سال ۱۳۸۹ به عمق رکود رسید. علت تعمیق رکود در این سال‌ها را می‌توان به آغاز گسترده برنامه مسکن مهر و ایجاد عدم اطمینان از سوددهی بازار مسکن برای فعالان بخش خصوصی مربوط کرد.
دکتر پروانه اصلانی
تحلیلگر بازار مسکن
دولت یازدهم در شرایطی سکان هدایت و سیاست‌گذاری در بخش مسکن را بر عهده گرفت که متغیرهای کلیدی بخش مسکن حکایت از گستردگی رکود در فعالیت‌های مسکن داشتند.
بر اساس اطلاعات منتشر شده بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ارزش افزوده واقعی در بخش خصوصی ساختمان به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۸۳، از اواخر سال ۱۳۸۷ وارد دوره رکود و در سال ۱۳۸۹ به عمق رکود رسید. علت تعمیق رکود در این سال‌ها را می‌توان به آغاز گسترده برنامه مسکن مهر و ایجاد عدم اطمینان از سوددهی بازار مسکن برای فعالان بخش خصوصی مربوط کرد. در فاصله سال‌های فوق روند ساخت‌و‌ساز در مسکن مهر به‌صورت واقعی شروع نشده بود، بلکه صرفا برنامه‌ریزی‌های آن آغاز اما همگان از اجرای چنین طرحی مطلع شده بودند. از سال ۱۳۸۹ با شدت گرفتن ساخت‌و‌ساز‌ها در برنامه مسکن مهر، به‌رغم اینکه به دلیل برقراری تحریم‌های بین‌المللی، فضای رکودی بر کلیه فعالیت‌های اقتصادی کشور گسترده شده بود، بخش مسکن روند خروج از رکود را تجربه کرد. این شرایط تا پایان سال ۱۳۹۱ بر بخش مسکن حاکم بود. از اوایل سال ۱۳۹۲ به دلیل جذابیت بیشتر بازارهای دارایی رقیب مسکن مانند ارز، طلا و بورس همچنین کند شدن عملیات ساخت و ساز واحدهای مسکونی مهر به علت اتمام، تکمیل یا توقف آنها ناشی از فراهم نبودن ساختارهای زیربنایی، مجددا فعالیت‌ها در بخش مسکن به محاق رفته و متغیرهای کلیدی بخش شرایط رکودی را نشان دادند.
بررسی آمار سرمایه‌گذاری شروع شده در ساختمان‌های جدید مناطق شهری نیز به‌عنوان یک شاخص پیش‌نگر فعالیت‌های بخش خصوصی، موید روند رکودی فعالیت‌های بخش مسکن در دوره دو ساله اول دولت یازدهم است.
شایان توجه است که بر اساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته در اجرای برنامه مسکن مهر، مقرر شده بود که ساخت و سازها توسط بخش خصوصی و با منابع آن به همراه اعتبارات بانکی که آن هم از منابع پس‌انداز شده بخش‌خصوصی تجهیز می‌شود، انجام شود. لیکن با نگاه ساده‌ای به کانال‌های جذب منابع مالی در تولید مسکن، روشن می‌شود که اجرای برنامه مسکن مهر عمدتا با منابع دولتی (هزینه زمین‌های تخصیص یافته دولتی) و اعتبارات بانکی از محل انتشار پول پر قدرت، انجام یافته است. به عبارت دیگر به‌رغم اینکه تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در فاصله سال‌های 92-1389 تفاوت چندانی با تعداد ساخت‌و‌سازهای مسکن در سنوات گذشته نداشته است، ولی از منظر محل جذب منابع تفاوت کاملا ماهوی دارند. ساخت و سازهای قبل از سال 1389 (اوج تولید مسکن مهر) عمدتا از محل پس‌اندازهای بخش‌خصوصی و منابع داخلی بانک‌ها تامین مالی شد؛ ضمن اینکه منابع مالی قابل ملاحظه‌ای نیز توسط بخش‌خصوصی باید صرف خرید زمین برای تولید مسکن می‌شد، اما در برنامه عملیاتی مسکن مهر، هزینه‌های تامین زمین به جای اینکه از محل منابع بخش‌خصوصی تامین می‌شد، به‌صورت رایگان از سوی دولت تخصیص یافت. به علاوه، مخارج سرمایه‌گذاری مسکن نیز عمدتا نه از منابع بخش‌خصوصی بلکه از محل انتشار پول پرقدرت بانک مرکزی تامین مالی شد.
متاسفانه این سیاست با تشدید تحریم‌های اقتصادی بین‌المللی نیز همزمان شد و زمینه مناسبی را برای خروج منابع مالی بخش‌خصوصی از فعالیت‌های مسکن ایجاد کرد. خروج منابع بخش‌خصوصی از مسکن و جذب آنها به بازارهای دارایی رقیب، چشم‌انداز هر گونه افزایش عرضه در بخش مسکن را از میان برد. کاهش چشمگیر پروانه‌های ساختمانی از ابتدای سال ۱۳۹۲ لغایت خرداد ماه ۱۳۹۴ مشهود و موید عدم جذابیت بخش مسکن برای ورود مجدد منابع و سرمایه‌های بخش‌خصوصی در فعالیت‌های مسکن است. (جدول شماره۱).
آثار مستقیم خروج سرمایه‌های بخش خصوصی از فعالیت‌های مسکن را می‌توان در رشد منفی ارزش افزوده ساختمان در بخش خصوصی نیز ملاحظه کرد. رشد ارزش افزوده ساختمان در بخش خصوصی در سال 1390 نسبت به سال 1389 معادل 9/ 1 درصد ولی در سال‌های 1391 لغایت 1393 به ترتیب معادل 4، 5/ 7- و 1/ 2- درصد است.
از سوی دیگر به‌رغم نیاز سالانه بالغ بر یک میلیون واحد مسکونی (با احتساب تراکم خانوار معادل یک) در کشور، امکان دسترسی به مسکن برای خانوارهای ایرانی با توجه به درآمد سرانه پایین آنها مقدور نیست. براساس نتایج بودجه خانوار در سال ۱۳۹۳ معادل ۴/ ۳۳ درصد از کل هزینه ناخالص خانوار به هزینه «مسکن، آب، برق و گاز و سایر سوخت‌ها» اختصاص یافته است. این در شرایطی است که صرفا ۶/ ۲۴ درصد از هزینه‌ها به گروه «خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها» تخصیص یافته است که نشان‌دهنده سهم قابل ملاحظه هزینه‌های مسکن در سبد خانوار است. شایان توجه است که هزینه مسکن در سبد خانوار نسبت به سال ۱۳۹۲ معادل ۲/ ۱۳ درصد افزایش یافته است.
به‌رغم کاهش نرخ رشد هزینه‌های مسکن در سبد خانوار طی دو سال ابتدای دولت یازدهم، همچنان شاهد بالا بودن قابل ملاحظه سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار هستیم.
بررسی وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در دهک‌های درآمدی نیز مصرح عدم توانایی خانوارهای دهک‌های درآمدی پایین در دسترسی به مسکن مناسب است.
بنابراین پدیده کاهش تقاضای موثر در بخش مسکن به همراه کاهش عرضه واحدهای مسکونی منجر به برقراری ثبات نسبی در قیمت‌های مسکن و کاهش معاملات مسکن طی دوره زمانی مرداد ماه 1392 لغایت خرداد ماه 1394 شده است.
(نمودار شماره 3 و 4)
ناگفته نماند که وجود تقاضای موثر در هر فعالیتی، عامل مهم و کلیدی برای جذب منابع بخش‌خصوصی و ایجاد رونق در آن بازار است. لیکن به دلیل فاصله زیاد میان قیمت‌های معاملاتی مسکن و درآمد خانوار، به ویژه در دهک‌های میانی و پایین جامعه و همچنین با توجه به تکلیف قانونی دولت در مواد ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، سیاست‌های یک‌سویه طرف تقاضا نمی‌تواند به عنوان اولویت‌های سیاست‌گذاری در بخش مسکن مورد نظر قرار گیرد.
بر این اساس سیاست‌های حمایت از طرف تقاضا از جمله افزایش تسهیلات خرید در دو سال ابتدایی دولت یازدهم منجر به بهبود نسبت وام خرید به قیمت مسکن شده است (جدول شماره 3 )، ایجاد صندوق پس‌انداز یکم در بانک مسکن که با جمع‌آوری نقدینگی طی یک‌سال امکان اعطای تسهیلات تا 80 میلیون تومان را برای واحدهای مسکونی در کلان‌شهرها فراهم کرده است، در کنار برنامه‌ریزی جدی برای تکمیل و بهره‌برداری از پروژه‌های مسکن مهر بدون استفاده از منابع خط اعتباری و بانک مرکزی، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری از طریق اعطای سالانه 300 هزار فقره تسهیلات ارزان قیمت 30، 40 و 50 میلیون تومانی توجیه‌پذیر است.
به علاوه توسعه نظام تامین مالی مسکن متکی بر ابزارهای بازار سرمایه در این شرایط ضرورتی انکارناپذیر دارد که توسط دولت یازدهم نیز پیگیری شده است. توسعه بازار مسکن چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا نیازمند تامین مالی بدون آثار تورمی است و بهترین ظرفیت برای آن، سرمایه‌های خرد بخش‌خصوصی است که می‌تواند از کانال بازار سرمایه جذب فعالیت‌های عرضه و تقویت تقاضای مسکن شود.
راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و شرکت تامین سرمایه مسکن در سال 1393 و پیگیری مجدانه راه‌اندازی بازار رهن ثانویه را می‌توان از زمره این اقدامات طی دو سال ابتدای دولت یازدهم در بخش مسکن دانست.
تحلیلگر بازار مسکن
دولت یازدهم در شرایطی سکان هدایت و سیاست‌گذاری در بخش مسکن را بر عهده گرفت که متغیرهای کلیدی بخش مسکن حکایت از گستردگی رکود در فعالیت‌های مسکن داشتند.
بر اساس اطلاعات منتشر شده بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ارزش افزوده واقعی در بخش خصوصی ساختمان به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۸۳، از اواخر سال ۱۳۸۷ وارد دوره رکود و در سال ۱۳۸۹ به عمق رکود رسید. علت تعمیق رکود در این سال‌ها را می‌توان به آغاز گسترده برنامه مسکن مهر و ایجاد عدم اطمینان از سوددهی بازار مسکن برای فعالان بخش خصوصی مربوط کرد. در فاصله سال‌های فوق روند ساخت‌و‌ساز در مسکن مهر به‌صورت واقعی شروع نشده بود، بلکه صرفا برنامه‌ریزی‌های آن آغاز اما همگان از اجرای چنین طرحی مطلع شده بودند. از سال ۱۳۸۹ با شدت گرفتن ساخت‌و‌ساز‌ها در برنامه مسکن مهر، به‌رغم اینکه به دلیل برقراری تحریم‌های بین‌المللی، فضای رکودی بر کلیه فعالیت‌های اقتصادی کشور گسترده شده بود، بخش مسکن روند خروج از رکود را تجربه کرد. این شرایط تا پایان سال ۱۳۹۱ بر بخش مسکن حاکم بود. از اوایل سال ۱۳۹۲ به دلیل جذابیت بیشتر بازارهای دارایی رقیب مسکن مانند ارز، طلا و بورس همچنین کند شدن عملیات ساخت و ساز واحدهای مسکونی مهر به علت اتمام، تکمیل یا توقف آنها ناشی از فراهم نبودن ساختارهای زیربنایی، مجددا فعالیت‌ها در بخش مسکن به محاق رفته و متغیرهای کلیدی بخش شرایط رکودی را نشان دادند.
بررسی آمار سرمایه‌گذاری شروع شده در ساختمان‌های جدید مناطق شهری نیز به‌عنوان یک شاخص پیش‌نگر فعالیت‌های بخش خصوصی، موید روند رکودی فعالیت‌های بخش مسکن در دوره دو ساله اول دولت یازدهم است.
شایان توجه است که بر اساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته در اجرای برنامه مسکن مهر، مقرر شده بود که ساخت و سازها توسط بخش خصوصی و با منابع آن به همراه اعتبارات بانکی که آن هم از منابع پس‌انداز شده بخش‌خصوصی تجهیز می‌شود، انجام شود. لیکن با نگاه ساده‌ای به کانال‌های جذب منابع مالی در تولید مسکن، روشن می‌شود که اجرای برنامه مسکن مهر عمدتا با منابع دولتی (هزینه زمین‌های تخصیص یافته دولتی) و اعتبارات بانکی از محل انتشار پول پر قدرت، انجام یافته است. به عبارت دیگر به‌رغم اینکه تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در فاصله سال‌های 92-1389 تفاوت چندانی با تعداد ساخت‌و‌سازهای مسکن در سنوات گذشته نداشته است، ولی از منظر محل جذب منابع تفاوت کاملا ماهوی دارند. ساخت و سازهای قبل از سال 1389 (اوج تولید مسکن مهر) عمدتا از محل پس‌اندازهای بخش‌خصوصی و منابع داخلی بانک‌ها تامین مالی شد؛ ضمن اینکه منابع مالی قابل ملاحظه‌ای نیز توسط بخش‌خصوصی باید صرف خرید زمین برای تولید مسکن می‌شد، اما در برنامه عملیاتی مسکن مهر، هزینه‌های تامین زمین به جای اینکه از محل منابع بخش‌خصوصی تامین می‌شد، به‌صورت رایگان از سوی دولت تخصیص یافت. به علاوه، مخارج سرمایه‌گذاری مسکن نیز عمدتا نه از منابع بخش‌خصوصی بلکه از محل انتشار پول پرقدرت بانک مرکزی تامین مالی شد.
متاسفانه این سیاست با تشدید تحریم‌های اقتصادی بین‌المللی نیز همزمان شد و زمینه مناسبی را برای خروج منابع مالی بخش‌خصوصی از فعالیت‌های مسکن ایجاد کرد. خروج منابع بخش‌خصوصی از مسکن و جذب آنها به بازارهای دارایی رقیب، چشم‌انداز هر گونه افزایش عرضه در بخش مسکن را از میان برد. کاهش چشمگیر پروانه‌های ساختمانی از ابتدای سال ۱۳۹۲ لغایت خرداد ماه ۱۳۹۴ مشهود و موید عدم جذابیت بخش مسکن برای ورود مجدد منابع و سرمایه‌های بخش‌خصوصی در فعالیت‌های مسکن است. (جدول شماره۱).
آثار مستقیم خروج سرمایه‌های بخش خصوصی از فعالیت‌های مسکن را می‌توان در رشد منفی ارزش افزوده ساختمان در بخش خصوصی نیز ملاحظه کرد. رشد ارزش افزوده ساختمان در بخش خصوصی در سال 1390 نسبت به سال 1389 معادل 9/ 1 درصد ولی در سال‌های 1391 لغایت 1393 به ترتیب معادل 4، 5/ 7- و 1/ 2- درصد است.
از سوی دیگر به‌رغم نیاز سالانه بالغ بر یک میلیون واحد مسکونی (با احتساب تراکم خانوار معادل یک) در کشور، امکان دسترسی به مسکن برای خانوارهای ایرانی با توجه به درآمد سرانه پایین آنها مقدور نیست. براساس نتایج بودجه خانوار در سال ۱۳۹۳ معادل ۴/ ۳۳ درصد از کل هزینه ناخالص خانوار به هزینه «مسکن، آب، برق و گاز و سایر سوخت‌ها» اختصاص یافته است. این در شرایطی است که صرفا ۶/ ۲۴ درصد از هزینه‌ها به گروه «خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها» تخصیص یافته است که نشان‌دهنده سهم قابل ملاحظه هزینه‌های مسکن در سبد خانوار است. شایان توجه است که هزینه مسکن در سبد خانوار نسبت به سال ۱۳۹۲ معادل ۲/ ۱۳ درصد افزایش یافته است.
به‌رغم کاهش نرخ رشد هزینه‌های مسکن در سبد خانوار طی دو سال ابتدای دولت یازدهم، همچنان شاهد بالا بودن قابل ملاحظه سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار هستیم.
بررسی وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در دهک‌های درآمدی نیز مصرح عدم توانایی خانوارهای دهک‌های درآمدی پایین در دسترسی به مسکن مناسب است.
بنابراین پدیده کاهش تقاضای موثر در بخش مسکن به همراه کاهش عرضه واحدهای مسکونی منجر به برقراری ثبات نسبی در قیمت‌های مسکن و کاهش معاملات مسکن طی دوره زمانی مرداد ماه 1392 لغایت خرداد ماه 1394 شده است.
(نمودار شماره 3 و 4)
ناگفته نماند که وجود تقاضای موثر در هر فعالیتی، عامل مهم و کلیدی برای جذب منابع بخش‌خصوصی و ایجاد رونق در آن بازار است. لیکن به دلیل فاصله زیاد میان قیمت‌های معاملاتی مسکن و درآمد خانوار، به ویژه در دهک‌های میانی و پایین جامعه و همچنین با توجه به تکلیف قانونی دولت در مواد ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، سیاست‌های یک‌سویه طرف تقاضا نمی‌تواند به عنوان اولویت‌های سیاست‌گذاری در بخش مسکن مورد نظر قرار گیرد.
بر این اساس سیاست‌های حمایت از طرف تقاضا از جمله افزایش تسهیلات خرید در دو سال ابتدایی دولت یازدهم منجر به بهبود نسبت وام خرید به قیمت مسکن شده است (جدول شماره 3 )، ایجاد صندوق پس‌انداز یکم در بانک مسکن که با جمع‌آوری نقدینگی طی یک‌سال امکان اعطای تسهیلات تا 80 میلیون تومان را برای واحدهای مسکونی در کلان‌شهرها فراهم کرده است، در کنار برنامه‌ریزی جدی برای تکمیل و بهره‌برداری از پروژه‌های مسکن مهر بدون استفاده از منابع خط اعتباری و بانک مرکزی، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری از طریق اعطای سالانه 300 هزار فقره تسهیلات ارزان قیمت 30، 40 و 50 میلیون تومانی توجیه‌پذیر است.
به علاوه توسعه نظام تامین مالی مسکن متکی بر ابزارهای بازار سرمایه در این شرایط ضرورتی انکارناپذیر دارد که توسط دولت یازدهم نیز پیگیری شده است. توسعه بازار مسکن چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا نیازمند تامین مالی بدون آثار تورمی است و بهترین ظرفیت برای آن، سرمایه‌های خرد بخش‌خصوصی است که می‌تواند از کانال بازار سرمایه جذب فعالیت‌های عرضه و تقویت تقاضای مسکن شود.
راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و شرکت تامین سرمایه مسکن در سال 1393 و پیگیری مجدانه راه‌اندازی بازار رهن ثانویه را می‌توان از زمره این اقدامات طی دو سال ابتدای دولت یازدهم در بخش مسکن دانست.
ارسال نظر