اولین گام؛ کنترل تورم

سید فرشاد فاطمی اردستانی

معاون پژوهشی پژوهشکده پولی و بانکی

مهم‌ترین نکته در تامین مالی مسکن و نقش بانک‌ها در این خصوص به کاهش نرخ تورم مربوط است؛ در کشوری که تا دو سال پیش نرخ تورم بیش از ۴۰ درصد بود نمی‌توان درباره بازار پولی ۱۰ تا ۱۵ سال آینده سخن گفت.

پرداخت تسهیلات بانکی یکی از روش‌های تامین مالی مسکن است که در این مسیر، اولین اقدام برای افزایش سقف تسهیلات باید افزایش دوره زمانی باز پرداخت و سپس شناورسازی نرخ سود تسهیلات متناسب با تورم باشد. در غیر این صورت اگر نرخ سود تسهیلات کمتر از تورم باشد رانت به وجود می‌‌آید و اگر بیش از تورم باشد مردم توان بازپرداخت آن را ندارند. بنابراین در مرحله نخست باید مطمئن شد که تورم تا دو سال آینده تک رقمی می‌شود یا خیر.موضوع بعدی که باید پیش از پرداختن به مبحث تامین مالی مسکن، در اولویت سیاست‌گذاران قرار گیرد، نظام شهرسازی و نحوه مدیریت شهرها توسط شهرداری‌ها است که به نظر می‌رسد تاثیر بسزایی بر قیمت تمام شده مسکن و در نتیجه قدرت خرید مسکن دارد.

مسکن کالایی است که خانوارها در بلندمدت امکان خرید آن را پیدا می‌کنند، این در حالی است که در نظام شهرسازی و مدیریت شهرها، برنامه جامع مرتبط با بخش مسکن وجود ندارد و سیاست‌های شهرسازی در شهرهای کشور متغیر و بدون اصول علمی است.

با توجه به اینکه جمعیت تهران و به تبع آن تقاضا برای مسکن، در حال افزایش است باید فعالیت‌های اقتصادی به گونه‌ای در کشور تقسیم شود که تقاضای مسکن نیز به همه شهرها تسری یابد نه اینکه در تهران متمرکز شود. در این شرایط عملکرد شهرداری‌ها و شوراهای شهر در حوزه شهرسازی که طرح‌های جامع مسکن دولت را بر هم می‌زنند از چالش‌های موجود این بخش است. در حال حاضر سیاست‌های شهرسازی متغیر است و هیچ اصولی رعایت نمی‌شود و شهرها با اخذ مالیات از املاک به عنوان یکی از درآمدهای پایدار شهری اداره نمی‌شود بلکه در مقابل، منابع مالی شهرداری‌ها از محل درآمد حاصل از ساخت‌و‌ساز، تراکم‌فروشی، تغییر کاربری و بارگذاری‌های گسترده به‌دست می‌آید که این فرآیند چون در تنظیم بازار زمین و مسکن اختلال به‌وجود می‌آورد باید متوقف شود.

زمانی که نرخ جذب جمعیت و سکونت پذیری در یک شهر بالا است یک روش موثر برای کنترل تقاضا در آن شهر، از طریق واقعی‌سازی هزینه‌های زندگی می‌تواند اتفاق بیفتد. در همین راستا باید برنامه آمایش سرزمین در کنار سیاست‌های شهرسازی وجود داشته باشد و مشخص شود که جمعیت شهری مانند تهران باید چه اندازه باشد و چه تعداد مسکن باید ساخته شود.موضوع بعدی ضعف نظارتی بانک مرکزی است؛ یکی از موضوعات قابل تامل امروز اقتصاد ایران، ضعف سیستم نظارتی بر انواع بانک‌ها است به گونه‌ای که تمام بانک‌ها اعم از تجاری و توسعه‌ای را با ضوابط و مقررات یکسان نظارت می‌کند، در حالی که هر بانک بسته به نوع فعالیتش و ماموریت‌هایی که برای آن تعریف شده است، باید خود از سازوکار نظارتی خاصی برخوردار باشد.

در حال حاضر ساختار نظارتی بانک مرکزی به لحاظ نظارتی تناسبی با کارکرد صندوق‌های پس‌انداز مسکن ندارد و برای نحوه فعالیت این صندوق‌ها و شکل‌گیری گسترده بازار رهن که در قالب بانک توسعه‌ای مسکن قابل تعریف و پیاده‌سازی است، باید ضوابط خاص بانک‌های توسعه‌ای، تدوین شود.در این میان، رفع مشکل فقهی پرداخت وام با نرخ متغیر و متناسب با نرخ تورم نیز از دیگر موضوعاتی است که باید مدنظر باشد؛ اگر سود تسهیلات به سمت نرخ شناور همگام با تورم پیش برود. می‌توان یارانه بانکی مدنظر دولت برای کمک به تعدیل نرخ سود تسهیلات خرید متقاضیان خانه اولی‌ را از همین شناورسازی تامین و پرداخت کرد البته سیاست یارانه‌ای مسکن باید با سیاست آمایش سرزمین هماهنگ باشد.بازار رهن ثانویه نیز به بانک مسکن کمک می‌کند تا توان وام‌دهی مضاعفی در بانک به‌وجود بیاید و امکان پرداخت تسهیلات بیشتر با اقساط طولانی‌تر در میان‌مدت و بلندمدت برقرار شود.

واقعیت این است که اقتصاد ما برای تامین منابع مالی تولید، بانک‌محور است درحالی‌که در دنیا این‌طور نیست و ابزار‌های متعددی برای تامین مالی بنگاه‌ها و فعالیت‌های مولد در نظر گرفته شده است. وقتی اقتصاد و تولید در یک کشور برای تامین مالی تا این حد به سیستم بانکی متکی می‌شود به‌خصوص وقتی نرخ تورم بالاست، فشار مضاعفی بر منابع بانکی وارد می‌شود. در این شرایط ما با یک نظام خاص هم مواجه هستیم که نرخ سود در آن از نرخ تورم پایین‌تر تعیین می‌شود. وقتی تورم بالاتر از نرخ سود باشد متقاضیان تسهیلات، مرزی برای میزان دریافت تسهیلات برای خود قائل نخواهند بود. در چنین شرایطی یعنی وقتی نرخ سود کمتر از تورم باشد، قاعدتا تقاضا برای تسهیلات بر عرضه پیشی می‌گیرد. در نظامی که نرخ تورم بالاتر از نرخ سود باشد فشار بر منابع بانکی تشدید می‌شود. در این نظام واگذاری تسهیلات از سوی بانک‌ها به فرض اینکه این منابع را هم در اختیار داشته باشند، به معنای از دست دادن منابع است. مشکل ما در تامین منابع تولید نباید نرخ باشد. وقتی سعی می‌کنیم نرخ‌ها را کنترل کنیم مازاد تقاضا و کمبود عرضه اتفاق می‌افتد. یکی از راهکارها در این‌خصوص این است که متقاضیان و سیاست‌گذاران به‌جای توجه به «نرخ» توجه خود را بر کیفیت دسترسی به منابع متمرکز کنند. البته در کنار آن وجود بانک مرکزی منضبط و با استقلال نسبی که بتواند نرخ تورم را کنترل کند نیز کاملا لازم است.