عوامل درونی و بیرونی بی‌ثباتی

علی چگینی مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن بررسی بازار مسکن در ایران و سایر کشورها حاکی از وجود نوسانات شدید در قیمت مسکن است که این نوسانات با توجه به همبستگی بالای قیمت مسکن با متغیرهای واقعی این بخش از جمله ارزش افزوده و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، باعث ایجاد بی‌ثباتی و شکل‌گیری ادوار تجاری در بخش مسکن می‌شود. (لازم به به ذکر است ضریب همبستگی بین قیمت مسکن و ارزش افزوده حدود ۹۶/ ۰ و ضریب همبستگی بین قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حدود۷۸/ ۰ است.) با این وجود به نظر می‌رسد بازار مسکن ایران، به دلیل عوامل برون و درون بخشی مسکن، از بی‌ثباتی بیشتری نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی برخوردار است که به برخی از آنها پرداخته می‌شود:

عوامل درون بخشی بی‌ثباتی

۱- تبعیت تقاضا و سرمایه‌گذاری از مدل تارعنکبوتی

بررسی روند سرمایه‌گذاری و نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد میزان ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن متاثر از قیمت مسکن، دارای مدل تارعنکبوتی است به طوری که در دوره‌های رونق قیمتی مسکن، سازندگان مسکن به دلیل افزایش سود ساخت‌و‌ساز، اقدام به سرمایه‌گذاری در این بخش می‌کنند که این مساله با توجه به طول دوره ساخت، باعث افزایش عرضه مسکن و در نتیجه ایجاد ثبات نسبی قیمت در ۲ تا ۳ سال بعد و در پی آن کاهش سرمایه‌گذاری و افزایش قیمت مسکن در ۲ تا ۳ سال بعد از آن می‌گردد و این روند کم و بیش در بازار مسکن تکرار می‌شود.

۲- فعالیت سازندگان غیر حرفه ای در بخش مسکن

بخش قابل توجهی از ساخت‌و‌سازها در بخش مسکن به خصوص در دوره‌های رونق توسط افراد غیرحرفه‌ای و به صورت خرده‌سازی صورت می‌پذیرد. این افراد در زمان‌هایی که بازار مسکن از رونق مناسبی برخوردار هستند به همراه انبوه‌سازان و شرکت‌های فعال در حوزه ساخت مسکن اقدام به ساخت مسکن می‌کنند که این مساله منجر به افزایش عرضه و ثبات قیمت در بخش مسکن پس از یک دوره زمانی می‌گردد. از طرف دیگر در دوره‌های رکود با توجه به امکان خروج راحت‌تر سازندگان خرده‌ساز، این افراد از بازار ساخت‌و‌ساز خارج شده و در نتیجه باعث کاهش قابل توجه سرمایه‌گذاری نسبت به دوره‌های رونق و شوک قیمتی در بازار مسکن می‌شوند.

۳-‌شیوه نامناسب طولانی بودن زمان ساخت

در بازارهایی که عرضه از کشش قیمتی مناسبی برخوردار است در صورت افزایش تقاضا و در نتیجه قیمت، پس از یک فاصله زمانی کوتاه، عرضه به طور متناسب افزایش یافته و قیمت به سطح اولیه خود بازمی‌گردد. ولی بازار مسکن به خصوص در ایران به دلیل عدم استفاده از شیوه‌های نوین ساخت و طولانی بودن زمان ساخت، از کشش عرضه اندکی برخوردار است بنابراین با افزایش تقاضای مسکن امکان پاسخگویی عرضه طی یک دوره زمانی کوتاه وجود ندارد، در نتیجه بازار مسکن با افزایش قیمت مواجه می‌شود.

۴- عدم استفاده از ابزارهای منعطف مالی

استفاده از ابزارهای مالی می‌تواند نقش بسیار تعیین‌کننده در کنترل نوسانات بخش مسکن ایفا کند به طوری که در دوره‌های رونق و افزایش شدید قیمت مسکن، با سخت کردن شرایط پرداخت و در دوره‌های رکود با تسهیل شرایط پرداخت تسهیلات به بخش مسکن، می‌توان نوسانات بازار مسکن را تا حدود زیادی کنترل کرد. در حال حاضر بخش قابل توجهی از تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن از طریق سیستم بانکی (عموما بانک مسکن) تامین می‌شود که علاوه بر تعیین میزان و نرخ سود آن از طریق شورای پول و اعتبار پس از طی یک فرآیند پیچیده و زمانبر، سهم بسیار ناچیزی از هزینه خرید یا ساخت مسکن را پوشش می‌دهند بنابراین عملا امکان کنترل نوسانات بازار مسکن از طریق تغییر شرایط پرداخت تسهیلات در این بخش وجود ندارد.

استفاده از ابزارهای مالیاتی نیز می‌تواند نقش قابل توجهی در کاهش دامنه نوسانات بازار مسکن ایفا کند. با استفاده از ابزارهای مالیاتی، می‌توان بخش قابل توجهی از تقاضای سفته‌بازی را که با ورود و خروج خود به بخش مسکن، باعث ایجاد بی‌ثباتی در این بخش می‌شوند از بازار مسکن خارج کرد. به دلیل نبود ابزارهای مالیاتی کارآ (از جمله مالیات بر عایدی سرمایه) و همچنین فقدان زیرساخت‌های اطلاعاتی برای جلوگیری از شناسایی و فرار مالیاتی، امکان استفاده درخوری از ابزارهای مالیاتی جهت کنترل نوسانات بخش مسکن در کشور وجود ندارد.

عوامل برون‌بخشی بی‌ثباتی

۱- سیاست‌های پولی

سیاست پولی مجموعه ای از تصمیم‌گیری‌های دولت در زمینه میزان نرخ رشد نقدینگی، نرخ بهره بانکی و سیاست‌های اعمال شده در خصوص نحوه پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی است. در طول سه دهه گذشته علاوه بر بالا بودن نرخ رشد نقدینگی در ایران، این نرخ رشد از نوسانات شدیدی نیز برخوردار بوده است. در برخی دوره‌ها با افزایش نرخ رشد نقدینگی، از یک طرف نرخ تورم عمومی افزایش یافته و از طرف دیگر با توجه به نبود بستر مناسب برای سرمایه‌گذاری مولد و نامناسب بودن فضای کسب‌و‌کار، نقدینگی‌های موجود در جامعه به سمت بازارهای غیرمولد و سوداگرانه از جمله بخش مسکن سوق کرده‌اند که هر دو این عوامل باعث بی‌ثباتی در بازار مسکن شده‌اند.

همچنین در پاره ای از مواقع دولت‌ها، سیاست‌هایی برای پرداخت تسهیلات در قالب طرح‌های مختلف به افراد (از جمله پرداخت تسهیلات به بنگاه‌های زود بازده و طرح‌های خود اشتغالی) اتخاذ کرده‌اند که به دلیل نبود فضای مناسب کسب‌و‌کار و عدم کنترل مناسب در پرداخت تسهیلات، بخش قابل توجهی از این تسهیلات با انحراف مواجه شده و به بخش‌های غیر مولد از جمله سوداگری مسکن سوق پیدا کرده‌اند.

نحوه تعیین نرخ بهره در بازار پول نیز از جمله عواملی است که می‌تواند ایجادکننده بی‌ثباتی در بازار‌های مالی و مسکن باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در دوره‌هایی که دولت‌ها با هدف کمک به سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی، اقدام به سرکوب مالی و تعیین دستوری نرخ بهره در کمتر از نرخ تورم عمومی کرده‌اند، افراد بخشی از پس‌اندازهای خود را از بانک‌ها خارج و در سایر بازارها هزینه کرده‌اند. علاوه بر این نرخ‌های سود بانکی پایین، موجب انحراف در تخصیص بهینه منابع مالی از سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی که صرفه اقتصادی ندارند به سمت بازارهای‌های غیرمولد نیز شده است.

۲- سیاست‌های مالی

با توجه به دولتی بودن اقتصاد ایران، بخش‌های مختلف اقتصادی آن نیز متاثر از سیاست‌های مالی دولت و نحوه تامین، تخصیص و میزان بودجه دولت هستند. با افزایش درآمدهای نفتی، بخش قابل توجهی از این درآمدها به ریال تبدیل شده و ضمن ایجاد تورم، باعث افزایش توان هزینه کرد دولت به خصوص در موارد غیرکارآ و تزریق نقدینگی قابل توجه به جامعه می‌شود که این اتفاقات پس از یک وقفه زمانی می‌تواند زمینه ایجاد نوسان در اقتصاد کلان به طور عام و در بازار مسکن به طور خاص را مهیا کند.

۳- سیاست‌های ارزی

بررسی بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد که تغییرات شدید در نرخ ارز نیز از جمله عوامل ایجادکننده نوسان در این بازار بوده است. با افزایش شدید نرخ ارز هر چند بخشی از نقدینگی موجود در جامعه به سمت بازار ارز سوق پیدا می‌کند، ولی با افزایش نرخ ارز، نرخ تورم عمومی و قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته و در پی آن هزینه ساخت و قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. در ضمن بی‌ثباتی در بازار ارز، از طریق ایجاد فضای نامناسب کسب‌و‌کار نیز باعث ایجاد نوسان در بخش مسکن می‌شود.

بنابراین با توجه به مباحث فوق‌الذکر به منظور ایجاد ثبات در بازار مسکن، ضمن نیاز به اصلاحات و تغییرات در درون بخش مسکن از جمله نیاز به تغییر در شیوه‌های ساخت‌و‌ساز، کوتاه کردن فرآیند زمان ساخت مسکن، اصلاح قوانین مالیاتی حوزه مسکن و ایجاد زیرساخت‌های اطلاعاتی در این حوزه و منعطف کردن شرایط پرداخت تسهیلات مسکن، ‌باید مشکلات ساختاری اقتصاد کلان ایران از جمله نرخ رشد بالای نقدینگی و شاخص تورم عمومی، فضای نامناسب کسب و کار، نبود رژیم ارزی مناسب در کشور، تعیین دستوری نرخ بهره بانکی و نظام ناکارآمد پرداخت تسهیلات، نیز اصلاح شوند که به نظر می‌رسد بسیاری از این موارد در دستور کار دولت یازدهم است.

ابزارسازی برای شکست رکود

بررسی روند تحولات بازار مسکن حاکی از وجود دوره‌های رونق و رکود در این بازار است، این موضوع مختص ایران نبوده و در اغلب کشورهای دنیا پس از طی یک دوره رونق، بخش مسکن وارد دوره رکود می‌شود و هرچقدر که دوره‌های رونق از شدت بیشتری برخوردار باشند، دوره رکود نیز عمیق‌تر می‌شود. بنابراین پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ و فصل اول سال ۹۲، شکل‌گیری رکود در بخش مسکن دور از انتظار نبوده است.

علاوه بر این طی چند سال گذشته، با حاکم شدن شرایط رکودی بر اقتصاد کلان کشور، ضمن تسری این رکود به بخش مسکن، قدرت خرید خانوارهای متقاضی مسکن جهت خرید یا تولید مسکن کاهش یافته که این مساله نیز باعث تعمیق رکود در بخش مسکن شده است.

با توجه به ضرورت خروج بخش مسکن از رکود و همچنین تعدیل نوسانات در بخش مسکن طی سال‌های آینده، برنامه‌هایی در هر دو سوی عرضه و تقاضای بخش مسکن تهیه شده است که از آن جمله می‌توان به فعال شدن حساب‌های امانی، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان، تاسیس شرکت‌های تامین سرمایه مسکن، راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز، انتشار اوراق بهادار، توسعه بازار رهن و راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، فعال کردن لیزینگ در بخش مسکن و... اشاره کرد که در بسیاری از برنامه‌ها (مانند صندوق پس‌انداز) مطالعات اولیه انجام شده است.

برخی موارد (مانند رهن ثانویه، لیزینگ و...) در مرحله ایجاد بسترهای قانونی است و مواردی (مانند صندوق زمین و ساختمان، شرکت تامین سرمایه مسکن) نیز به مرحله اجرا درآمده‌اند.