آثار کوتاه مدت و میان مدت توافق

علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به منظور بررسی آثار احتمالی توافق هسته‌ای بر متغیرهای بخش مسکن لازم است ابتدا به تحولات متغیرهای اقتصاد کلان به واسطه انعقاد و اجرایی شدن تفاهم پرداخت، سپس تاثیر آنها را بر بخش مسکن جست‌وجو نمود. به نظر می‌رسد پس از انعقاد توافق میان ایران و گروه ۱+۵، ممنوعیت قانونی فروش نفت رفع شود، بنابراین صادرات آن وابسته به شرایط بازار نفت و مسائل سیاسی حاکم بر آن خواهد بود. دومین اثر، تسهیل و کم‌هزینه‌تر شدن مبادلات مالی بین‌المللی خواهد بود. تسهیل امکان تامین مالی برنامه‌ها و پروژه‌های اقتصادی کشور از منابع بین‌المللی نیز از دیگر پیامدهای مثبت این توافق ارزیابی می‌شود. ضمن اینکه واردات مواد اولیه و تجهیزات مورد نیاز بخش تولید نیز آسان‌تر و کم‌هزینه‌تر صورت می‌گیرد. امکان ورود ارزهای خارجی بلوکه شده به کشور نیز از دیگر اتفاقاتی است که پس از انعقاد تفاهم باید منتظر آن باشیم. تمایل ورود سرمایه‌های خارجی برای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های اقتصادی به واسطه حذف موانع قانونی نیز پس از توافق، مورد انتظار است. آثار مثبت اجرای تفاهم‌ بر انتظارات تورمی نیز یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که حاوی آثار و پیامدهایی بر کلیه متغیرهای اقتصادی خواهد بود.

گذشته از تاثیر مثبت اغلب متغیرهای پیش‌گفته بر شرایط اقتصاد کشور، بررسی نحوه تحولات بازار نفت و درآمدهای نفتی کشور به همراه نحوه واکنش بازار ارز و تحولات نرخ ارز می‌تواند در ارزیابی درست تاثیر توافق هسته‌ای بر اقتصاد و بنابراین در بخش مسکن راهگشا باشد.

شاهد این مدعا بررسی آمار رشد تولید ناخالص داخلی در کشور است که موید وجود همبستگی مثبت میان درآمدهای نفتی با رشد تولید ناخالص داخلی و رشد ارزش افزوده بخش صنعت است. رشد ارزش افزوده بخش نفت در ۹ ماه اول سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ به ترتیب معادل ۹/ ۱۲- و ۱/ ۸ بوده است و رشد ارزش افزوده بخش صنعت در این دوره به ترتیب معادل ۴/ ۴- و ۲/ ۶ درصد و رشد تولید ناخالص داخلی به ترتیب ۲/ ۲- و ۱/ ۸ درصد است.

آمارهای فوق نشان می‌دهند بنیان‌های تولید در اقتصاد ایران همچنان به‌طور جدی به نفت وابسته است. درآمدهای نفتی علاوه بر اینکه از طریق بودجه دولت فعالیت‌های اقتصادی را متاثر می‌سازد، به‌طور مستقیم نیز تولیدات بخش صنعت را هدایت می‌کند. این تاثیر علاوه بر اینکه می‌تواند از طریق تغییر نرخ ارز به بخش صنعت منتقل شود، از طریق نوسانات نرخ ارز و بی‌ثباتی آن نیز حاوی اثر بر فعالیت‌های تولیدی کشور خواهد بود. این واقعیت به‌طور ضمنی پیام دیگری نیز به همراه دارد و آن اثر تولیدی نرخ ارز از کانال واردات کالاهای سرمایه‌ای در کنار آثار آن بر تقاضای کل و رقابت‌پذیری میان کالاهای قابل مبادله و غیرقابل مبادله است.

درخصوص بازار نفت، به نظر نمی‌رسد این بازار درکوتاه‌مدت به تفاهم هسته‌ای واکنش مثبت و قابل توجهی نشان دهد. به این دلیل که همزمان با رفع موانع قانونی برای صادرات نفت، شاهد کاهش و روند کاهشی قیمت نفت در آینده نیز خواهیم بود. زیرا همچنان عرضه نفت بیش از تقاضا است و سهمیه‌های اوپک نیز تعیین شده است و به نظر نمی‌رسد از سوی کشورهای عضو اوپک تمایلی برای کاهش تولید وجود داشته باشد. ضمن اینکه با تسهیل صادرات نفت ایران، احتمال افزایش عرضه نفت و تداوم نزول قیمت نفت نیز دور از ذهن نیست. توجه به این نکته نیز اهمیت دارد که حتی با لغو تحریم‌ها، احصای بازارهای جدید برای فروش نفت و افزایش سهم صادرات نفت کشور از کل تقاضای نفت جهان برای ایران، به سادگی و در کوتاه‌مدت میسر نیست. به ویژه که رقبای ایران با ایجاد امکانات راحت‌تر و تسهیل شرایط، نخواهند گذاشت ایران سهم خود را در بازار جهانی نفت بازپس گیرد و رقابت بین ایران و کشورهای رقیب شدید‌تر خواهد شد.

در کوتاه‌مدت مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر رفتار بازارهای دارایی و مالی، آثار روانی ناشی از تفاهم و تعدیل انتظارات تورمی است. پیرو اعلام توافق اولیه، شاخص بورس در ساعات و روزهای ابتدایی افزایش قابل ملاحظه‌ای نشان داد ولی به دلیل اینکه هنوز هیچ‌گونه اتفاق واقعی برای متغیرهای اقتصادی نیفتاده است همچنین با اعلام هدف‌گذاری کاهش نرخ سود بانکی، مجددا بازار سهام افت کرد. لیکن با انعقاد توافق پس از ۳ ماه آتی و برقراری ثبات در متغیرهای کلیدی اقتصادی، پیش‌بینی‌های بازار سرمایه شفاف‌تر و دقیق‌تر خواهد شد و این خود تاثیر بسزایی در کاهش ریسک سیستماتیک ورود به بازار سرمایه به همراه خواهد داشت که آنگاه با اجرای سیاست کاهش نرخ سود بانکی، بازار سرمایه فضای مناسبی را برای جذب ظرفیت نقدینگی ایجاد شده ناشی از توافق خواهد یافت. اما توجه به این نکته اهمیت دارد که بازار سرمایه در کشور ایران لااقل در میان‌مدت ظرفیت نامحدودی برای جذب نقدینگی در اقتصاد، ندارد.

بازار طلا به‌عنوان دارایی‌ دیگری که می‌تواند جاذب نقدینگی باشد قابلیت قرار گرفتن در اولویت‌های اول بازارهای دارایی در جذب نقدینگی‌های داخلی را نمی‌یابد. زیرا تحولات این دارایی وابسته به قیمت اونس جهانی و نرخ ارز است که یکی برون‌زا و وابسته به شرایط اقتصادی آمریکا است و دیگری نیز پیش‌بینی نوسانات قابل ملاحظه‌ای پس از برقراری توافق هسته‌ای برای آن نمی‌شود.

از سوی دیگر با توجه به پایین بودن سطح دستمزدها و ارزان بودن مواد اولیه در ایران در قیاس با سایر کشورها، حذف موانع سرمایه‌گذاری خارجی صرفا تحت شرایطی خاص می‌تواند منجر به ورود سرمایه‌های خارجی بزرگی به کشور شود. تحقق قابل ملاحظه ورود سرمایه‌های خارجی به کشور مستلزم اصلاحات نظام تعرفه‌ای، کاهش مقررات دست و پاگیر برای سرمایه‌گذار خارجی به خصوص برای خروج سودهای حاصل از کسب و کار، شفافیت و ثبات قوانین مالیاتی است.

با فرض بهبود فضای کسب و کار و کاهش نرخ تورم باید دید ورود سرمایه‌ها به کشور تمایل بیشتری به جذب، در کدام فعالیت‌های اقتصادی پس از توافق هسته‌ای دارند.

آنچه روشن است فعالیت‌هایی که تقاضای بیشتری به همراه پیش‌بینی سودآوری بالاتر برای سرمایه‌گذاری داشته باشند، در اولویت جذب سرمایه‌های خارجی قرار دارند. ارزیابی‌های صورت گرفته موید آن است که سرمایه‌گذاری در حوزه‌های انرژی و حمل و نقل مانند صنایع نفت و گاز، صنایع هواپیمایی، اتومبیل و کامیون، فولاد و آلومینیوم زمینه‌های جذاب‌تری برای حضور سرمایه‌های خارجی است. ضمن اینکه به علت نیاز مبرم به اصلاحات جدی و توسعه این صنایع، احتمالا دولت نیز رویکرد حمایتی در این فعالیت‌ها خواهد داشت.

با توسعه این صنایع و با توجه به قانون سرمایه‌گذاری خارجی، زمینه جذب نقدینگی داخلی در این فعالیت‌ها نیز فراهم می‌شود. بنابراین به نظر نمی‌رسد که سرمایه‌گذاری در تولید مسکن پس از تفاهم لوزان برای دارندگان سرمایه‌های نقدی در تقدم اولویت‌ها قرار گیرد.

با توجه به روند رو به کاهش متغیرهای پیش‌نگر تولید مسکن مانند رشد سرمایه‌گذاری شروع شده، رشد کل سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری و رشد منفی قابل ملاحظه پروانه‌های ساختمانی صادره بر حسب واحدهای مسکونی در کنار نیاز قابل تامل انباشته و آتی مسکن، فشار بر افزایش قیمت مسکن متاثر از محل متغیرهای نماینده درون‌بخشی و صرفا از محل تقاضای مصرفی مسکن در کشور در سال‌های آتی محتمل است. حال اگر شکاف موجود و مستمر میان عرضه و تقاضای مسکن را در کنار سیاست‌های برون‌بخشی کشور از جمله کاهش نرخ سود بانکی، ورود ارزهای خارجی ناشی از توافق هسته‌ای، افزایش درآمدهای نفتی (حداقل پس از یک‌سال آتی) و آزاد شدن بخشی از نقدینگی سرگردان مردم که در شرایط نوسانی تحریم و به‌دنبال سودآوری سریع به بازارهای ارز و طلا جذب شده‌ بوده‌اند و با برقراری ثبات در این بازارها به‌دنبال مأمن سودآور دیگری خواهند بود، در نظر بگیریم، احتمال ورود تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن قوت جدی می‌یابد.

با توجه به اینکه پروانه‌های ساختمانی صادره و سرمایه‌گذاری شروع شده در ساختمان‌های جدید مناطق شهری به شدت کاهش یافته‌اند، بنابراین احتمال افزایش تولید تا حداقل ۲۵ ماه آتی (متوسط دوره زمانی ساخت) وجود ندارد. به علاوه با توجه به آنچه اشاره شد، بازار مسکن در اولویت جذب سرمایه‌های داخلی و خارجی نیز لااقل تا سال‌های ابتدایی پس از رفع تحریم قرار ندارد، بنابراین از این منظر افزایش قابل توجه قیمت‌های مسکن در سال‌های آتی قابل پیش‌بینی است.

پس از طی مراحل اولیه پساتحریم و به‌دنبال رویکرد کنترل تورم از سوی دولت و رشد تولید پس از فراهم آمدن زمینه بازپس‌گیری بازار جهانی نفت توسط ایران و افزایش درآمدهای نفتی، درآمد سرانه کشور افزایش می‌یابد. لیکن با توجه به روند کاهشی متغیرهای تولید مسکن و فاصله کنونی قیمت و تسهیلات خرید مسکن که تسهیلات خرید مسکن را بی‌اثر کرده است در صورتی که سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش نیابد، حتی با بهبود درآمد سرانه، توان خانوارها در تامین تقاضای مصرفی مسکن تقویت نخواهد شد. به ویژه که پس از توافق هسته‌ای و تسهیل شرایط واردات مواد اولیه که می‌تواند هزینه‌های تولید را در کشور کاهش دهد، از آنجا که تولید مسکن (عمدتا واحدهای مسکونی مورد نیاز اقشار کم و میان‌درآمدی) وابستگی کمتری به واردات دارد، قیمت تمام شده تولید مسکن برای گروه‌های هدف برنامه‌های دولت، تفاوت قابل ملاحظه‌ای از منظر قیمت عوامل تولید سرمایه‌ای نخواهد کرد. ضمن اینکه با توجه به فراهم آمدن زمینه اشتغال برای نیروی کار بیکار در شرایط پس از تحریم و حضور شرکت‌های خارجی، دستمزدها نیز از سطوح جاری خود فاصله گرفته‌ و افزایش می‌یابند که از این منظر می‌تواند قیمت تمام شده کلیه واحدهای مسکونی را افزایش دهد.

بر این اساس با توجه به تکالیف قانونی دولت و شرایط قابل پیش‌بینی برای تولید، قیمت، نیاز، تقاضای مصرفی و سفته‌بازی در بخش مسکن پس‌ از عملیاتی شدن توافق هسته‌ای و با توجه به زمانبر بودن فاصله تولید تا عرضه مسکن در بازار، هم‌اکنون لازم است اتخاذ سیاست‌های حمایتی مسکن در اولویت سیاست‌گذاری کشور قرار گیرد.

نتیجه‌گیری

با توجه به مباحث مورد اشاره اثرات توافق نهایی هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر بخش مسکن در کوتا‌ه‌مدت و بلندمدت به شرح ذیل است:

۱- کوتا‌ه‌مدت

پس از رفع تحریم‌ها در کوتا‌ه‌مدت ( دوره زمانی چندماهه) به دلیل احتمال کاهش نرخ ارز، کاهش نرخ تورم (به خصوص تورم انتظاری) و همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود.

۲- میان‌مدت و بلندمدت

پس از رفع تحریم‌ها، به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی(پس از سوددهی اولیه بازار سهام) و همچنین با توجه به رکود فعلی حاکم بر ساخت‌وساز و کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن پس از یک دوره زمانی، با افزایش تقاضا و بالطبع افزایش قیمت مواجه شود.