کالای مصرفی یا سرمایه‌گذاری؟

مهندس محمدمهدی تندگویان سخنگوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران مسکن از آن دست کالاهایی است که همچون سکه دو رو دارد. یک روی آن جنبه مصرفی دارد و روی دیگر کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، به دلیل همین ویژگی است که این کالا برای بسیاری از ایرانیان نقش قلک را بازی می‌کند و سبب می‌شود رصد روند بازار هیچ‌گاه از نگاه سرمایه‌گذاران دور نماند. سرمایه‌گذاران در این بازار همانند شکارچیانی هستند که به کمین شکار می‌نشینند و به محض آنکه فرصت مناسبی برایشان پیش می‌آید به سوی آن خیز برمی‌دارند. در بازار مسکن آنچه به ‌مثابه شکار فرصت به حساب می‌آید در گرو دو متغیر قیمت و وضعیت بازار است. رونق یا رکود در معاملات از جمله نکاتی است که سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار لحاظ می‌کنند. قیمت مسکن متاثر از متغیرهای اقتصاد کلان و همچنین اقتصاد خرد خانوار به‌خصوص نرخ تورم عمومی، درآمد خانوار و عوامل تاثیرگذار بر این دو متغیر از جمله نقدینگی، ثبات اقتصادی و تولید ناخالص داخلی است. بخش مسکن به دلیل ارتباطات گسترده با سایر بازار‌های اقتصادی کشور و تاثیرپذیری و تاثیرگذاری از آن بازار‌ها می‌تواند موتور محرک مناسبی در ایجاد تحول و بازگرداندن رونق به عرصه اقتصاد کلان کشور محسوب شود. در برهه کنونی به‌نظر می‌رسد سرنوشت بخش مسکن ارتباط مستقیمی با مذاکرات هسته‌ای داشته باشد هر چند ممکن است از نظر اقتصادی توجیه معقولی نداشته باشد، اما در صورتی که توافق هسته‌ای حاصل شود بخش مسکن با تغییر و تحول اساسی مواجه خواهد شد. در این بخش نیاز است به ارتباط رکود ساخت‌وساز و کاهش سهم آن در میان منابع تامین درآمد شهرداری تهران در بودجه سالانه اشاره کنم. در چند دهه اخیر بخش عمده‌ای از منابع اداره شهر تهران از محل فروش تراکم و تغییر کاربری‌ها تامین می‌شد و این روند تا زمان کنونی نیز ادامه دارد. با این تفاوت که در یک سال و نیم اخیر براساس گفته های مدیران شهرداری حاکمیت رکود در بخش مسکن و کاهش ساخت‌وسازها منجر به روشن شدن زنگ خطر برای شهرداری در نحوه درآمدزایی آنها شد. از این رو تغییر مسیر دوباره بخش مسکن و احتمالا قرار گرفتن آن در جاده رونق سبب نمی‌شود شهرداری همچنان به فروش تراکم و افزایش ساخت‌وسازها نگرش درآمدزایی داشته باشد. به‌گونه‌ای که اعضای پارلمان محلی پایتخت بر تغییر روند درآمدزایی شهر از محل درآمدهای ناپایدار شهری همچون ساخت‌وساز و فروش تراکم اصرار دارند. براساس همین تفکر اعضای شورای شهر تهران به‌عنوان نهاد ناظر بر عملکرد شهرداری معتقدند ساخت‌وساز و اخذ تراکم باید به سمتی برود که شهروندان بدون پرداخت هیچ گونه عوارضی به ساخت‌وساز بپردازند و در مقابل به ساخت‌وساز مطابق با ضوابط بدون دریافت هیچ گونه تراکم اضافه و کمک به ایجاد درآمدهای پایدار شهری موظف شوند. مدیریت شهری از طریق ایجاد یکسری درآمد پایدار همچون بهای خدمات و پسماند و اخذ مالیات از املاک و اجاره داری مجتمع‌های تجاری می‌تواند روند رو به جلویی را طی کند. به گونه‌ای بدون آنکه حتی یک متر ساخت‌وساز در شهر انجام شود این نوع مالیات دریافت و به اداره شهر کمک شود. چون اگر شهرداری بخواهد درآمد خود را فقط از طریق فروش تراکم و ساخت‌وساز تقویت کند به معنای افزایش جمعیت و متعاقبا بروز مشکلات بعدی در شهر است. در پایان تاکید بر این نکته ضروری است که بازگشت رونق به بخش مسکن نیاز به مدیریت و کنترل این بازار از سوی مسوولان مربوط دارد ضمن آنکه به‌نظر می‌رسد وقت آن رسیده باشد که مسوولان دستگاه‌های مختلف همچون وزارت راه و شهرسازی نخستین گام را برای تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای صرفا مصرفی در کشور بردارند.