عوامل فزاینده و کاهنده قیمت‌ها

علی چگینی مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن بازار مسکن مانند سایر بازارها از متغیرهای بسیاری از جمله نرخ ارز، تورم عمومی، قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی، بازار‌های رقیب (از جمله طلا، بورس و...) و به‌طور کلی از شرایط اقتصاد کلان و خرد و همچنین فضای سیاست خارجی کشور تاثیر می‌پذیرد. بر این اساس به بررسی بازار مسکن در سال ۱۳۹۳ و همچنین پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۳۹۴ پرداخته شده است. نگاهی به روند قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۱ تا بهمن‌ماه سال جاری در شهر تهران حاکی از این است که قیمت مسکن پس از طی یک روند صعودی نسبتا شدید تا خرداد ماه سال گذشته و افزایش حدود ۷۰ درصدی قیمت مسکن در خرداد ماه سال ۱۳۹۲ نسبت به ماه مشابه سال قبل،پس‌از تیرماه سال ۱۳۹۲ از ثبات نسبی برخوردار بوده و در حدود مبلغ میانگین ۴۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع، در نوسان بوده است.

ثبات قیمت مسکن در شرایطی ادامه دارد که نرخ تورم عمومی با وجود سیر نزولی همواره بالاتر از ۱۴درصد بوده؛ بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که قیمت حقیقی مسکن به‌صورت مداوم کاهش یافته و حباب قیمت مسکن تخلیه شده است و با توجه به اینکه کاهش قابل‌توجه تورم نقطه به نقطه دور از انتظار است، در صورت ادامه ثبات قیمتی در بازار مسکن، سیر نزولی قیمت حقیقی مسکن همچنان ادامه می‌یابد.

بررسی بازار اجاره مسکن نیز نشان می‌دهد اجاره‌بها در شهر تهران سیری تقریبا مشابه با قیمت مسکن داشته و بازار اجاره در سال ۱۳۹۳ از ثبات نسبی برخوردار بوده است و در صورت ادامه ثبات قیمت مسکن و همچنین کنترل نرخ تورم (به‌عنوان ۲ عامل اصلی تاثیرگذار بر اجاره‌بهای مسکن)، می‌توان انتظار داشت که در ادامه نیز بازار اجاره‌بها از ثبات برخوردار شود. اطلاعات دریافتی از سامانه ثبت معاملات املاک درخصوص تعداد معاملات ثبت شده نشان می‌دهد که در ۱۱ ماه اول سال ۱۳۹۳ تعداد معاملات در بازار مسکن کمتر از مدت مشابه سال ۱۳۹۱ است، ولی نسبت به مدت مشابه سال ۱۳۹۲ افزایش قابل ملاحظه‌ای یافته و با وجود ثبات نسبی در قیمت مسکن، نمی‌توان عنوان کرد که بازار خرید و فروش مسکن در سال ۱۳۹۳ با رکود معاملاتی مواجه بوده است. بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده در این خصوص نشان می‌دهد با افزایش قیمت مسکن، تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی نیز با افزایش مواجه می‌شود و با ایجاد ثبات قیمتی در بازار مسکن، به تدریج تقاضا برای پروانه ساختمانی و در نتیجه ساخت و ساز جدید نیز در بازار مسکن کاهش یافته است؛ به‌طوری‌که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر شده شهر تهران از حدود ۵/ ۲۴ هزار واحد در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۲ به کمتر از ۷ هزار واحد در دی ماه سال جاری کاهش یافته است و در صورت ادامه روند موجود، با توجه به طول دوره ساخت، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن در شهر تهران بعد از گذشت دو سال با کاهش عرضه نوساز مواجه شود. هر چند وجود حجم قابل‌توجه خانه‌های خالی می‌تواند تا حدودی این کاهش عرضه را جبران کند.

آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری نیز حاکی از سیر نزولی تقاضای صدور پروانه ساختمانی در سال ۱۳۹۳ است؛ به‌طوری‌که تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی از ۴۱۰ هزار واحد در ۷ ماه اول سال ۱۳۹۲ با کاهش ۳۸ درصدی، به ۲۵۳ هزار واحد در همین مدت در سال ۱۳۹۳ رسیده است.

هر چند ممکن است در بعضی مواقع در کوتاه مدت به دلیل شرایط حاکم بر بازار مسکن، افزایش قیمت نهاده‌ها و مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن تاثیرگذار نباشد، ولی در نهایت، افزایش قیمت نهاده‌ها و مصالح ساختمانی باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می‌شود. بررسی بازار مصالح و نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد با وجود بازگشت ثبات نسبی به بازار مصالح و نهاده‌ها (پس از شوک‌های وارد شده بر این بازارها به دلیل افزایش نرخ ارز از اواسط سال ۱۳۹۱)، نرخ رشد قیمت سیمان و خدمات ساختمانی (دستمزد)، در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ همچنان بالاتر از نرخ تورم عمومی بوده است، ولی به دلیل کاهش قیمت جهانی فولاد، قیمت آهن‌آلات از ثبات برخوردار شده است.

بررسی بازارهای رقیب بخش مسکن در کنار نرخ تورم عمومی نشان می‌دهد که از نوسانات شدید در این بازارها کاسته شده؛ به‌طوری‌که در ۱۲ ماه منتهی به بهمن‌ماه سال ۱۳۹۳ نرخ رشد شاخص کل بورس، ارز و سکه به ترتیب برابر با ۱۸- ، ۱۲ و ۹ درصد بوده و در همین دوره نرخ تورم نقطه به نقطه به حدود ۱۴ درصد رسیده است. این در حالی است که سپرده‌های بانکی یکساله و بالاتر، با نرخ سود ۲۲ درصد، بالاترین بازدهی را در بین بازارهای مذکور داشته است.

پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۳۹۴

با توجه به اینکه متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسکن، دارای اثر هم جهت بر این بازار نیستند (در یکسو نیروهای فزاینده قیمت مسکن و در سوی دیگر، نیروهای کاهنده قیمت مسکن قرار دارند)؛ بنابراین جهت پیش‌بینی قیمت مسکن، باید برآیند احتمالی تاثیر متغیرها و نیروهای وارده بر قیمت مسکن به شرح ذیل مد نظر قرار گیرد.

اهم عوامل کاهنده قیمت مسکن:

- عرضه قابل‌توجه مسکن در سال ۱۳۹۴ با توجه به تعداد پروانه‌های صادر شده در سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲

- کنترل نرخ تورم و ثبات در بازارهای رقیب از جمله نرخ ارز

- بازدهی بالای سپرده‌های بانکی

اهم عوامل فزاینده قیمت مسکن:

- احتمال افزایش وام خرید مسکن در سال ۱۳۹۴

- بالا بودن نرخ رشد قیمت برخی مصالح ساختمانی و نهاده‌های ساختمانی در مقایسه با نرخ تورم عمومی در یک سال گذشته

- وضع عوارض مضاعف تحت عنوان «ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» در شهر تهران در سال ۱۳۹۴

- تخلیه حباب قیمت مسکن طی نیمه دوم سال ۱۳۹۲ و سال ۱۳۹۳

جمع‌بندی

هرچند پیش‌‌فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع در بازار مسکن می‌شود؛ ولی به‌نظر می‌رسد در سال ۱۳۹۴، تثبیت قیمت مسکن و همچنین شوک قیمتی در این بازار منتفی است و پیش‌بینی می‌شود رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۴، حداکثر به اندازه نرخ تورم عمومی باشد.