یک پرسش از ۲۰ اقتصاددان؛ افزایش وام مسکن؟
افزایش وام مسکن اکنون به یکی از جدی‌ترین مباحث اقتصادی کشور مبدل شده است. از یکسو مسوولان وزارت مسکن در تلاشند با افزایش وام مسکن به تحریک بخش تقاضا کمک کرده و از این مجرا به رشد بخش مسکن که به‌زعم آنها می‌تواند موتور محرک رشد اقتصادی باشد، یاری رسانند. از سوی دیگر، بانک مرکزی که مسوولیت ذاتی ایجاد ثبات در محیط اقتصاد کلان را بر عهده دارد، افزایش وام مسکن را مشروط به شروطی ازجمله توازن مصارف و همچنین تبیین دقیق میزان کمک دولت برای اعطای تسهیلات مسکن در بودجه سنواتی کرده است. داوری در مورد سیاست افزایش وام مسکن اکنون بر دو دیدگاه استوار است که یکی به تاثیرات آن در خروج از رکود و دیگری به آثار تورمی آن اشاره دارد.
افزایش وام مسکن اکنون به یکی از جدی‌ترین مباحث اقتصادی کشور مبدل شده است. از یکسو مسوولان وزارت مسکن در تلاشند با افزایش وام مسکن به تحریک بخش تقاضا کمک کرده و از این مجرا به رشد بخش مسکن که به‌زعم آنها می‌تواند موتور محرک رشد اقتصادی باشد، یاری رسانند. از سوی دیگر، بانک مرکزی که مسوولیت ذاتی ایجاد ثبات در محیط اقتصاد کلان را بر عهده دارد، افزایش وام مسکن را مشروط به شروطی ازجمله توازن مصارف و همچنین تبیین دقیق میزان کمک دولت برای اعطای تسهیلات مسکن در بودجه سنواتی کرده است. داوری در مورد سیاست افزایش وام مسکن اکنون بر دو دیدگاه استوار است که یکی به تاثیرات آن در خروج از رکود و دیگری به آثار تورمی آن اشاره دارد. در شرایطی که هنوز تصمیم قطعی در این خصوص اتخاذ نشده است، باشگاه اقتصاددانان اقدام به نظرخواهی درباره دیدگاه‌های اقتصاددانان کشور درخصوص این طرح کرده است.
موافق 6 نفر
مفید؛ در شهرهای کوچک
بیژن رحیمی دانش / مشاور سابق رئیس سازمان برنامه و بودجه
باتوجه به این اصل که بانک‌ها وجوه دریافتی از مشتریان را با رعایت کسور قانونی به متقاضیان تسهیلات می‌دهند، بنابراین چنانچه پرداخت تسهیلات به واحدهای تولیدی به راحتی و در اسرع وقت میسر نباشد، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در غیرکلان‌شهرها که هنوز فروش تراکم رایج نشده است امری مفید برای تولیدات و صنایع وابسته به ساختوساز و اشتغال خواهد شد. روش بانک پارسیان در ۶ سال آغاز فعالیت برای جلوگیری از بازار دلالی و واسطه‌بازی تجربه عملی قابل استفاده در این مورد است.
وام مسکن تورم‌زانیست
دکتر کمیل طیبی / استاد اقتصاد و مدیر قطب اقتصاد بین‌الملل دانشگاه اصفهان
پاسخ دقیقی نمی‌توان به این سوال داد که آیا افزایش تسهیلات مسکن تورم‌زا است یا ابزاری برای برون‌رفت از رکود فعلی کشور، حداقل در کوتاه‌مدت؟ اگر افزایش در ارائه تسهیلات منجر به درآمد بادآورده و غیرمولد برای اقشاری از جامعه شود که به طور واقعی نیاز به مسکن ندارند، می تواند عاملی برای افزایش شاخص قیمت کالاهای مصرفی و نهایتا افزایش نرخ تورم باشد، که البته این به منزله یک بی‌انضباطی مالی مجدد در سیستم بانکی کشور است و این زمانی است که قدرت خرید اضافه و به طور واضح‌تر تقاضای موثر انتظاری به جز برای مسکن در بخش مصرف ایجاد کند. در مقابل، زمانی که تنها تقاضای موثر در بخش مسکن ایجاد شود می‌توان گفت که افزایش تسهیلات مسکن در قالب وام های کمتر یا بیشتر از هشتاد میلیونی در برون‌رفت از رکود حداقل در کوتاه‌مدت نقش‌آفرینی می‌کند. زیرا انگیزه سرمایهگذاری در این بخش را به همه اقشار تعمیم می‌دهد. به طور کلی، نسبت به تورم‌زا بودن این نوع تسهیلات در شرایط فعلی اعتقاد ندارم، چون انگیزه‌های سفته‌بازی در اقتصاد کشور تا حدود زیادی تعدیل شده است، زیرا امیدواری نسبت به آینده مذاکرات هسته‌ای و منطقی شدن فضای تصمیم‌گیری دولتی فعالیت‌های سوداگرانه اقتصادی را میرا کرده است. از آنجا که انگیزه سرمایهگذاری در بخش مسکن همواره در اقتصاد ما اشتغال آفرین است، ارائه چنین تسهیلاتی چندان تورم‌زا نیست، چنانچه مجهز به ساز‌و‌کار لازم و کارآمد اداری، اجرایی و قانونی شود، می‌تواند به برطرف شدن رکود تا حدودی کمک کند.
قسط بانکی جانشین اجاره‌خانه
دکتر سهراب دل انگیزان / عضو هیات علمی دانشگاه رازی کرمانشاه
افزایش وام مسکن اگر از منابع داخلی بانک‌ها یا منابع جدیدی که از جامعه جمع‌آوری میشود باشد، از یک طرف منابعی را از جامعه کسر کرده و از سوی دیگر اضافه خواهد کرد، پس نباید تاثیری در حجم نقدینگی داشته باشد. پاسخ البته این است که با توجه به ضریب فزاینده پولی در کشور شاید بتوان با منابعی که از جامعه جمع میشود چند برابر آن را به نقدینگی تبدیل کرد، بنابراین نقدینگی افزایش خواهد یافت. امانکته این است که در شرایط کنونی جامعه اگر پولی از جامعه توسط یک بانک جمع میشود، این پول باید از حساب‌های مردم در بانک‌های دیگر جمع شده باشند و تنها اتفاقی که خواهد افتاد این است که پول‌های مردم از سایر بازارها جمع شده و برای بازار مسکن کارسازی خواهد شد. با این توضیح باید گفت استدلال برخی کارشناسان در این حوزه که نقدینگی با افزایش حجم وام مسکن افزایش خواهد یافت، خالی از ایراد نیست. بازار مسکن همچون بقیه جامعه گرفتار رکود تورمی است و نیاز دارد به تامین نقدینگی بیشتر دارد، چراکه همه قیمت‌ها زیاد شده اما نقدینگی بخش مسکن، خیر. اگر وام‌های ۸۰ میلیونی به سان خون جدیدی در رگ‌های بازار مسکن باشد، که تامین مالی را افزایش دهد می‌تواند در تحرک نسبی بازار مسکن مؤثر افتد. قاعدتا مردمی که ماهیانه حدود یک میلیون تومان کرایه می‌دهند، باید بتوانند با همین رقم پرداخت به عنوان قسط وام صاحب خانه شوند. اگر نمی‌شوند و این پول را می‌پردازند یعنی دولت در این خصوص نتوانسته تسهیل‌گری صحیحی داشته باشد، لذا انسانی و البته اقتصادی است که بانک‌ها این مبلغ ۸۰ تا ۹۰ میلیون را به‌عنوان وام بدهند.
تورم؛ فقط درکوتاه‌مدت
حسین صبوری / پژوهشگر اقتصادی
بخش تقاضای بازار مسکن در ایران تحت تاثیر دو نوع تقاضای موثر و سفته‌بازانه است که در دوره‌های رونق، نقش تقاضای سفته‌بازانه به شدت افزایش می‌یابد. دولت می‌خواهد از طریق سیاست‌هایی چون افزایش سقف تسهیلات مسکن، ایجاد موسسات تسهیلات مسکن و طراحی اوراق و بازار رهن ثانویه، قدرت خرید بخش تقاضای موثر را افزایش دهد. با توجه به شرایط کنونی اقتصاد ایران و جدیت دولت برای جلوگیری از ورود تقاضای سفته‌بازانه به بازار و همچنین شرایط کنونی بخش مسکن و کشور (رکود تورمی)، افزایش سقف تسهیلات هر چند در کوتاه‌مدت موج افزایشی قیمت‌ها را ایجاد خواهد کرد ولی در میان‌مدت، تاثیر تورمی به مراتب کمتری بر این بخش در مقایسه با دوره‌های مشابه در گذشته برجای خواهد گذاشت. کما اینکه، انتظار می‌رود دولت به موازات تحریک بخش تقاضا، سیاست‌های خود را در زمینه تقویت بخش عرضه مسکن نیز اعلام و دنبال کند.
رکود مقدم بر تورم
سید پرویز جلیلی کامجو / دانشجوی دکترای اقتصاد دانشگاه اصفهان
با تفاوت قائل شدن بین نیاز و تقاضا در علم اقتصاد، یکی از مشکلات بزرگ مسکن مهر این بود که در بخش مسکن نیاز بدون پشتوانه را تبدیل به تقاضای بدون قدرت خرید کرد. هدف مسکن مهر کاهش فشار تقاضا از طریق عرضه گسترده مسکن نوساز بود، اما مسکن مهر نه تنها تقاضای مسکن را پاسخ نداد، بلکه تقاضای جدید برای مسکن نوساز ایجاد کرد و به آن بخش از تقاضای موثر در بازار که عامل اصلی افزایش قیمت در بازار مسکن بودند جواب نداد. عامل افزایش قیمت مسکن خانواده‌هایی نبودند که با مبالغ ناچیز صاحب مسکنی شدند که ارزش آن معادل سرمایه اولیه نیز نبود بلکه عامل افزایش قیمت مسکن خانواده‌هایی بودند و هستند که در دهک‌های متوسط درآمدی قرار دارند و به اندازه نسبتا کافی سرمایه دارند و مبتنی بر سرمایه اولیه و جریان درآمدی آتی در بازار مسکن تقاضای موثر ایجاد می‌کنند. جامعه هدف در کاهش فشار تقاضای مسکن این بخش از جامعه است. دولت می‌تواند با دادن وام کافی و متناسب این تقاضای موثر را به سمت تقاضای مسکن نوساز هدایت کند که سمت عرضه و تقاضا با هم حرکت کنند و از افزایش قیمت جلوگیری شود در صورتی که انباره مسکن افزایش می‌یابد. اما جلوگیری از انحراف وام‌های با حجم بالا بسیار مهم است. اقتصاد ایران تجربه وام‌های زود بازده را دارد. اقتصاد رانتیر ایران به صورت بالقوه ظرفیت سفته‌بازی در تمام بخش‌های اقتصادی را دارد. اما کنترل نقدینگی به معنای انسداد کامل نقدینگی نیست، بلکه یک مدیریت انعطاف‌پذیر است. مجموع تورم و بیکاری ناشی از یک سیاست اقتصادی نسبت فداکاری است که جامعه باید تحمل کند. ترازوی نسبت فداکاری در این سیاست به نفع بیکاری است. مزیت خروج از رکود این وام به نظر بیشتر از تورم‌زا بودن آن است به طوری که مطالعات روند وام مسکن نیز از این سیاست حمایت می‌کند.
تسهیلات ساخت مقدم بر خرید
مهدی اسماعیلی / پژوهشگر اقتصادی
بهره‌گیری از راهبرد تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن و افزایش مبلغ تسهیلات به منظور تحریک سمت تقاضا و خارج کردن تولید در بخش مسکن و بخش‌های وابسته از رکود، که مورد نظر وزارت مسکن و شهرسازی نیز قرار گرفته، گزینه مطلوب کنونی است. البته با لحاظ الزام عدم ورود منابع بانک مرکزی به چرخه تسهیلات، تعادل بین توان بازپرداخت و اقساط تسهیلات، اصلاح ساختار شهرها و شهرسازی و کاهش نقش بساز و بفروش‌ها. برای این منظور پیشنهاد میشود:
- تسهیلات این صندوق‌ها نه به خرید، بلکه به ساخت تعلق گیرد. در این شرایط آورده متقاضی، زمین و آورده بانک تسهیلات ساخت خواهد بود که قریب50 درصد مشارکت را رقم خواهد زد. البته با این اولویت که خصوصا در کلان‌شهرها، نوسازی بافت‌های فرسوده در اولویت قرار گیرد.
- به منظور لحاظ الزام عدم ورود منابع بانک مرکزی به چرخه تسهیلات، بخشی از بودجه دولت تحت عنوان وجوه اداره شده نزد صندوق سپرده‌گذاری شود تا از این طریق، تسهیلات قابل تامین و پرداخت باشد.
- ضمانت سرمایه دولت نیز، مالکیت قطعی صندوق بر بخشی از ملک بر حسب میزان تسهیلات یا بازپرداخت اقساطی تسهیلات با حفظ منابع صندوق‌ها خواهد بود که در این حالت نیز تا پایان دوره اقساط، ملک در رهن صندوق قرار خواهد گرفت.
ممتنع 5 نفر
نیازمند توافق سیاستی
حسین حکیمیان / پژوهشگر اقتصاد و مدیریت
سوال به صورت مشخص، مطرح شده و پاسخ مشخص میطلبد و نیازمند اطلاعات دقیق. مانند آن است که سوال شود نرخ ارز ۳ هزار تومانی نرخ تعادلی است یا وام ازدواج چهار میلیون تومانی مشکل ازدواج را حل می‌کند؟ من به صرف دانش اندک اقتصادی و مدیریتی در این زمینه از نوع لاادریون هستم و پاسخ مشخصی برای این سوال مشخص ندارم، لیکن میتوانم ادعا کنم که هر دو طرف بر حق هستند، از طرفی وزارت راه و شهرسازی وام ۴۵-۳۵ میلیون تومانی را مناسب برای تحریک تقاضای بخش مسکن نمیداند و بانک مرکزی هم نگران افزایش تورم و پایه پولی و نقدینگی است. در اینجا باید از بهینه‌سازی فرعی(Sub-Optimization) پرهیز کرد. این همان نکتهای است که در مورد مسکن مهر اتفاق افتاد و به قول خارجیها راه به جهنم هم با نیات خیر فرش میشود. آنچه مسلم است و توافق بر آن وجود دارد، انتخاب منطقی بر سر راهکارهای رفع رکود با توجه به عامل تورم است و نظر به وجود تضاد ماهوی بین آنها باید پذیرفت که گام برداشتن در جهت رونق اقتصادی افزایش در تورم را میطلبد لیکن نباید به‌رغم تلاشهای به حق مثبت صورت گرفته در جهت کاهش آهنگ تورم به مدد سیاست‌های انضباطی پولی و مالی دولت و بانک مرکزی، زیاد بر آن پافشرد بلکه در اینجا باید سازش و توافقی سیاستی (Compromise) صورت گیرد. فراموش نکنیم که وجود داراییهای سمی در سیستم بانکی در حکم میراث شومی است که ادعاهای برحق علیه آن را باید جدی گرفت و ضروری است سیستم بانکی در جهت بهبود و اصلاح ساختاری آن بکوشد. حال، من در حد توان و توشه دانش و تجربه خود با طرح سوالات مشخص پاسخ میدهم که فکر می‌کنم می‌تواند راهگشای بحث باشد، چراکه طرح سوال به شکل صحیح نیمی از پاسخ است. متقاضیان بالقوه و بالفعل مسکن چه کسانی هستند و تعداد آنها؟ توزیع سنی و جغرافیایی آنها در سطح کشور چگونه است؟ متقاضیان مسکن، چه نوع مسکنی را تقاضا می‌کنند؟ توزیع درآمدی متقاضیان بالقوه و مسکن چگونه است و این میزان وام با توجه به بازپرداخت آن چند درصد از درآمد ماهانه آنان را به خود اختصاص می‌دهد؟ با توجه به مازاد ساخت در مسکن، تحریک تقاضا تا چه حد عرضه را تحت تاثیر قرار می‌دهد؟
افزایش وام با احتیاط
دکتر وحید مهربانی / عضو هیات علمی اقتصاد دانشگاه تهران
خانه‌دار شدن عده‌ای از افراد و رونق بازار مسکن و سرایت آن به کل اقتصاد امر مغتنمی است که بدون هزینه نخواهد بود و آن عبارت است از تورمی که کل جامعه، شهری و روستایی بابت آن پرداخت خواهد کرد همان‌گونه که در مورد طرح مسکن مهر نیز چنین شد، زیرا بی‌تردید این وام‌ها باید از سوی بانک مرکزی تامین مالی شوند که پیامد آن رشد نقدینگی است. شواهد قابل‌توجهی نیز در حمایت از پولی بودن تورم در اقتصاد ایران وجود دارد، بنابراین به نظر میرسد نوعی تباین سیاستی در این زمینه به چشم می‌خورد: تلاش برای خروج اقتصاد از رکود و اراده برای کنترل تورم، البته این به آن معنا نیست که به صرف وجود این دوگانگی، سیاست مذکور ناموجه تلقی شود بلکه باید قوه خروج از رکود و تورم‌زایی آن را سنجید و سپس بر اساس برآیند حاصل قضاوت نمود. در نهایت از نظر اینجانب کنترل تورم اولویت بالاتری دارد و احتیاط در اجرای سیاست افزایش وام را توصیه می‌کنم.
جزئیات طرح مشخص نیست
مهران بهنیا / پژوهشگر اقتصادی
ارزیابی در خصوص تورم‌زا بودن یا نبودن وام ۸۰ میلیونی مسکن، بستگی به جزئیات طرح وزارت مسکن دارد. بنا بر آنچه در رسانه‌ها در خصوص این طرح منتشر شده است، وام‌ها با نرخ ۱۴ درصد پرداخت خواهد شد و بانک‌ها باید در سال‌های ابتدایی که ورودی‌های صندوق پس‌انداز مسکن در بانک عامل کمتر از خروجی‌های آن است، منابع مورد نیاز را در قالب نرخ جاری بازار تجهیز کنند. بنابراین اگر قرار باشد مابه‌التفاوت نرخ سود را دولت تقبل کند، منابع تامین آن با توجه به قانون بودجه سال ۱۳۹۳ محل سوال است. از طرفی تجهیز منابع توسط بانک‌ها در قالب قراردادهای کوتاه‌مدت خواهد بود، در حالی‌که وام‌های مسکن در چارچوب قراردادهای بلندمدت اعطا میشود. بنابراین بانک عامل باید در چندین مرحله در نرخ‌های بازار منابع مورد نیاز را تجهیز کند و بنا به مابه‌التفاوت نرخ سود وام‌ها و نرخ سود بازار، هزینه این طرح برای دولت متفاوت خواهد بود. از این رو نرخ‌های سود هدف‌گذاری شده در این طرح برای ارزیابی تورم‌زا بدون یا نبودن آن از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. به‌خصوص در شرایطی که تورم روند کاهشی در پیش گرفته است، چگونگی ارتباط و انعطاف نرخ سود وام‌ها نسبت به مقادیر مختلف تورم روشن نیست. از سوی دیگر، بنا بر تجربه سال‌های گذشته، رونق تولید در بخش مسکن، با نوسانات قیمتی و افزایش تقاضای سفته‌بازی در این بازار همراه خواهد بود. مگر آنکه ابزارهایی- مانند سیاست‌های مالیاتی- برای کنترل تقاضای سفته‌بازی، به عنوان مکمل این طرح در نظر گرفته شده باشد. در حالی که چنین جزئیاتی درباره این طرح وجود ندارد. لذا با وجود گذشت چندین ماه از مطرح شدن طرح دولت در بازار مسکن، به دلیل ابهاماتی که پیرامون این طرح وجود دارد و هنوز جزئیات دقیق آن به همراه محل تامین منابع در سال‌های اولیه و سیاست‌های اقتصادی مکمل آن منتشر نشده است، می‌توان این طرح را همچنان خام و اولیه تلقی کرد.
تحریک همزمان عرضه و تقاضا
محمدامینی رعیا / پژوهشگر اقتصادی
۰
با توجه به اینکه حمایت از بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصاد در بسته خروج از رکود دولت نیز مورد توجه قرار گرفته است باید گفت که در حوزه تامین مالی، این حمایت می‌تواند به سه طریق انجام شود: 1- وام خرید 2- وام ساخت 3- حالت ترکیبی. استراتژی اخیر دولت مبنی بر اعطای وام خرید، همان‌طور که واضح است سبب افزایش تقاضا میشود که اگر این افزایش تقاضا با افزایش عرضه همراه نباشد، منجر به تورم و افزایش سطح قیمت‌ها خواهد شد. در واقع تنها در صورتی این استراتژی قابل پذیرش است و از فشار تورمی آن کاسته میشود که وام خرید به خانه‌های نوساز داده شود. روش دیگر حمایت از بخش مسکن از طریق تامین مالی، اعطای وام ساخت است که با توجه به اینکه هم‌اکنون خانوار با کمبود نقدینگی و قدرت خرید مواجه است، نمی‌تواند تاثیری بر رکود داشته باشد. بنابراین، در حال حاضر که هم کمبود تقاضا و هم کمبود عرضه در اقتصاد را شاهد هستیم، نمی‌توان تنها از یکی از دو روش یعنی اعطای وام ساخت یا اعطای وام خرید استفاده کرد، چرا که هر دو آثار منفی دارند. لذا حالت ترکیبی به این شکل که وام، به سازنده اعطا شود و بازپرداخت آن توسط خریدار پرداخت شود، روشی است که همزمان سبب تحریک تقاضا و عرضه میشود و رونق غیرتورمی را با کمک بخش مسکن به‌عنوان یک لکوموتیو اقتصادی به همراه
می‌آورد.
ضرورت اتخاذ سیاست‌های تکمیلی
حمید آذرمند / کارشناس اقتصادی
۱
بخش مسکن به‌رغم سهم نسبتا کم در تولید ناخالص داخلی، دارای پیوندهای پسین قوی به ویژه در فعالیت‌های «تولید فلزات اساسی»، «تولید محصولات کانی غیرفلزی»، «بازرگانی و خدمات تعمیری»، «حمل‌و‌نقل جاده‌ای» و «واسطه‌گری مالی» است. به بیان دیگر رونق بخش مسکن می‌تواند موجب رونق فعالیت‌های مورد اشاره در اقتصاد شود. بنابراین بخش مسکن می‌تواند به‌عنوان یکی از بخش‌های پیشرو در خروج از رکود تلقی شود. هرچند که افزایش وام مسکن می تواند موجب تحریک تقاضای مسکن شده و موجب رونق این بخش شود ولی ملاحظه جدی از نظر سیاست‌گذار اقتصادی، توجه به منابع تامین مالی وام مسکن است. هرگونه سیاستی که بر منابع بانک مرکزی اتکا داشته باشد، منجر به افزایش پایه پولی و در نهایت افزایش نقدینگی و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها میشود. افزایش وام مسکن در مقیاسی وسیع الزاما منجر به تکیه بر منابع بانک مرکزی خواهد شد. در این صورت بدیهی است سیاست خروج از رکودی که منجر به افزایش تورم شود سیاست مطلوبی تلقی نمی‌شود. در این زمینه اتخاذ سیاست‌هایی نظیر تشکیل صندوق‌های مستقل پس‌انداز مسکن، جلب سرمایهگذاری مستقیم خارجی در بخش انبوه‌سازی مسکن، تشویق بانک‌ها به پرداخت وام مسکن و جبران مابه التفاوت سود وام توسط دولت، اعطای یارانه به انبوه‌سازی مسکن و نظایر آن می‌تواند بدون ایجاد آثار تورمی منجر به رونق بخش مسکن شود.
مخالف ۸ نفر
با جزئى نگری مخالفم
دکترمحمد طبیبیان / استاد اقتصاد
۲
من اصولا با جزئى نگری موافق نیستم. وام مسکن یا هر اقدام موردی کمکی در رفع گرفتاری اقتصای کشور نمی‌کند. در شرایطی که ساختوساز جایگاه تخریب بافت شهری را گرفته و کمکی به رفع مشکل مسکن نمی‌کند، افزایش وام مسکن هم در جهت ساخت واحدهای مسکونی که به‌عنوان سرمایهگذاری احتکار می‌شوند، عمل خواهد کرد.
سیاست حباب‌ساز
دکترتیمور رحمانی / عضو علمی اقتصاد دانشگاه تهران
3
در حال حاضر به دلیل وجود شرایط رکودی افزایش حجم وام و تسهیلات بخش مسکن نمی‌تواند فشار تورمی شدیدی ایجاد کند و به جهت ایجاد تقاضا برای کالاها و خدمات مرتبط با بخش مسکن می‌تواند برای خروج از رکود نیز تاحدی سودمند باشد. اما نکته آن است که وام مسکن به‌گونه‌ای که خریدار بتواند ۵۰ درصد یا حتی بیشتر از هزینه خرید مسکن را با وام تامین کند ضمن اینکه در بهینه‌سازی مصرف خانوار در طول زمان سودمند است زمانی مناسب است که بانک‌ها خود به این سمت تمایل پیدا کنند نه بر اثر دستور یا بخشنامه دولتی، چرا که ورود دولت و فشار برای پیشبرد چنین سیاستی می‌تواند منجر به شکل‌گیری تقاضاهای سفته‌بازی و حباب مسکن شود که در بلندمدت اتلاف منابع و ناکارآیی را به همراه دارد. مهم باز گذاشتن دست بانک‌ها در خلق روش‌هایی برای تامین چنین وام مسکنی است تا ضمن تامین سود برای بانک‌ها توانایی بازپرداخت وام‌گیرندگان و بهینه‌یابی آنها را نیز در نظر گیرد و از نظر حقوقی گرفتاری برای طرفین در احقاق حقوق خود ایجاد نکند.
وام مسکن مولد رانت
ایمان حقیقی / عضو هیات علمی دانشگاه علوم اقتصاد
۴
وام مسکن با نرخ بهره رانتی ایجاد فساد می‌کند. افراد نه برای خرید مسکن که برای استفاده از تفاوت بهره بازار و بهره وام مسکن اقدام به خرید مسکن خواهند کرد. این تقاضا نه تقاضای مصرفی مسکن و نه تقاضای سرمایه‌ای مسکن است بلکه تقاضای رانت بهره بانکی است! البته تقاضا را در بازار مسکن تحریک کرده و قیمت را افزایش خواهد داد. نتیجه اینکه وام مسکن با هر سقفی باید با نرخ بازار اعطا شود. من با این ایجاد رانت مخالف هستم.وام مسکن اگر از محل نقدینگی و پول تامین شود، مسلما تورم‌زا خواهد بود. از آنجا که کسی حاضر نمی‌شود با بهره پایین سپرده‌گذاری کند، تنها راه‌حل تامین مالی این وام ارزان، بانک مرکزی است و البته مالیات تورمی. این روش تامین مالی هم ظالمانه است و هم غیرعاقلانه. وام مسکن اگر با نرخ معقول از محل سپرده‌گذاری اشخاص حقیقی و حقوقی تامین شود، قابل دفاع است و الا ضرر برای اقتصاد دارد و البته منافع قابل توجه برای افراد خاص.
استفاده از مکانیسم بازار سرمایه
دکترسمیه مردانه / رئیس پژوهشکده دنیای اقتصاد
5
تاثیر افزایش وام مسکن به ۸۰ میلیون تومان و تاثیر آن روی نقدینگی و تورم، بستگی مستقیم به منبع تامین مالی این وام دارد. مسلما اگر این وام از منابع بانک مرکزی تامین مالی شود، باعث افزایش نرخ تورم میشود، اما اگر وزارت مسکن و شهرسازی قادر باشد از محل دیگری این وام‌ها را تامین مالی کند، مثلا بازار سرمایه، منجر به افزایش تورم نخواهد شد. از سوی دیگر افزایش سقف وام مسکن به ۸۰ میلیون تومان باعث رونق بخش مسکن نخواهد شد، چرا که این پول با تاخیر وارد پروسه تولید میشود. اگر قرار بود که چنین طرحی موجب رونق بخش مسکن شود، بدون تردید چنین تاثیری باید در اجرای طرح مسکن مهر نیز دیده می‌شد که متاسفانه تاثیری معکوس و به مراتب بدتر روی اقتصاد کشور گذاشت و هنوز هم اقتصاد گریبانگیر تورم حاصل از اجرای طرح مذکور است.
توجه به طرف عرضه
دکتراحمد پیوندی / دکترای اقتصاد از دانشگاه نورث وسترن
۶
بنده اعتقاد دارم این برنامه، اثر تورمی دارد. تزریق این میزان نقدینگی از طرف دولت باعث افزایش پایه پولی و افزایش تورم میشود. سیاست‌گذاری صحیح و راه حل ریشه‌ای برای مشکل رکود در اقتصاد افزایش اطمینان برای سرمایه‌گذار و بهبود طرف عرضه اقتصاد با حل مشکل تحریم‌ها است.
فقط یک تکانه موقت
علی ابراهیم‌نژاد / دانشجوی دکترای اقتصاد بوستون کالج
7
در اینکه بخش مسکن یکی از موتورهای اصلی محرک اقتصاد بوده و تعداد زیادی از صنایع را تحت تاثیر قرار می‌دهد شکی نیست. اما برای آنکه طرح افزایش وام مسکن بتواند به خروج از رکود منجر شود لازم است اعطای وام منجر به افزایش ساختوساز شود و اگر صرفا بر خرید و فروش واحدهایی که هم اکنون ساخته شده و بلااستفاده‌اند متمرکز شود به‌رغم آنکه رونق داد و ستد در بازار مسکن را به همراه دارد، نمی‌تواند اثرات سرریز به سایر صنایع وابسته و خروج آنها از رکود را که به نظر میرسد هدف اصلی طرح است، محقق کند. اما در صورت تحریک ساختوساز نیز سوال این است که اگر هم‌اکنون تعداد قابل توجهی واحد مسکونی صرفا به دلیل تقاضای سرمایهگذاری و سفته‌بازی (و نه تقاضای مصرفی) ساخته شده و به گواه آمارها خالی از سکنه هستند، ساخت واحدهای جدید چه کمکی به اقتصاد کشور خواهد کرد. به نظر من بسیار بعید است اثری بیش از یک تکانه موقت به اقتصاد داشته باشد و در بلندمدت، منابع صرف شده تنها با هدف سرمایهگذاری در گوشه‌ای پارک شده و ارزش افزوده‌ای در اقتصاد ایجاد نخواهند کرد.
هجوم نقدینگی به بازار مسکن
ناصر ذاکری / پژوهشگر اقتصادی
۸
به نظر من، افزایش سقف وام مسکن نمی‌تواند کمکی به خروج غیرتورمی اقتصاد کشور از رکود بکند؛ زیرا با رونق مختصری که در بازار مسکن ایجاد خواهد شد، ممکن است هجوم مجدد نقدینگی به این بازار اتفاق بیفتد. این هجوم موجب افزایش قیمت زمین و مسکن شده و عرصه را هم بر متقاضیان واقعی مسکن و هم بر بخش تولید تنگ می‌کند. به این ترتیب، اگر هدف «خروج از رکود» هم محقق شود، «غیر تورمی» نخواهد بود. از سوی دیگر، رونق تجارت املاک در سال‌های گذشته هیچ‌گاه کمکی به رونق سایر بخش‌های اقتصاد کشور نکرده و حتی اثر معکوس داشته است؛ زیرا در سایه این رونق تمایل به سرمایهگذاری در سایر بخش‌ها کم شده و سرمایه‌ها به جای بخش تولید متوجه این تجارت پرسود می‌شوند. علاوه بر این افزایش قیمت زمین، هزینه سرمایهگذاری در بخش تولید را بالا می‌برد.
عدم‌افزایش ظرفیت تولید
سپهر استیری / پژوهشگر اقتصادی
9
اخیرا از بخش مسکن به عنوان لکوموتیو اقتصاد ایران یاد میشود، بخشی از اقتصاد که حرکت آن حرکت صنایع پیشین و پسین بسیاری را در پی خواهد داشت اما این روزها، بعضا طرح‌های پیشنهادی دولت دارای ابهامات مشترکی است. برای مثال همچنان چگونگی تامین اعتبار وام مسکن و حتی وام ازدواج در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. همان‌طور که در بسته پیشنهادی دولت به اهمیت ایجاد تقاضای موثر اشاره شده باید توجه داشت که چه تضمینی به اختصاص این اعتبارات به بخش مسکن برای خروج از رکود وجود دارد، آن هم در شرایطی که مذاکرات خارجی به سرانجامی نرسیده و امکان تغییر در بازدهی بازارهای مختلف محتمل است. سرانجام آنکه مسکن، قسمی از سرمایه است که به ظرفیت تولیدی کشور نمی‌افزاید در نتیجه هرگونه بهبود در وضعیت اقتصادی کشور، کوتاه‌مدت و مقطعی خواهد بود.
موافق 6 نفر
مفید؛ در شهرهای کوچک
بیژن رحیمی دانش / مشاور سابق رئیس سازمان برنامه و بودجه
باتوجه به این اصل که بانک‌ها وجوه دریافتی از مشتریان را با رعایت کسور قانونی به متقاضیان تسهیلات می‌دهند، بنابراین چنانچه پرداخت تسهیلات به واحدهای تولیدی به راحتی و در اسرع وقت میسر نباشد، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در غیرکلان‌شهرها که هنوز فروش تراکم رایج نشده است امری مفید برای تولیدات و صنایع وابسته به ساختوساز و اشتغال خواهد شد. روش بانک پارسیان در ۶ سال آغاز فعالیت برای جلوگیری از بازار دلالی و واسطه‌بازی تجربه عملی قابل استفاده در این مورد است.
وام مسکن تورم‌زانیست
دکتر کمیل طیبی / استاد اقتصاد و مدیر قطب اقتصاد بین‌الملل دانشگاه اصفهان
پاسخ دقیقی نمی‌توان به این سوال داد که آیا افزایش تسهیلات مسکن تورم‌زا است یا ابزاری برای برون‌رفت از رکود فعلی کشور، حداقل در کوتاه‌مدت؟ اگر افزایش در ارائه تسهیلات منجر به درآمد بادآورده و غیرمولد برای اقشاری از جامعه شود که به طور واقعی نیاز به مسکن ندارند، می تواند عاملی برای افزایش شاخص قیمت کالاهای مصرفی و نهایتا افزایش نرخ تورم باشد، که البته این به منزله یک بی‌انضباطی مالی مجدد در سیستم بانکی کشور است و این زمانی است که قدرت خرید اضافه و به طور واضح‌تر تقاضای موثر انتظاری به جز برای مسکن در بخش مصرف ایجاد کند. در مقابل، زمانی که تنها تقاضای موثر در بخش مسکن ایجاد شود می‌توان گفت که افزایش تسهیلات مسکن در قالب وام های کمتر یا بیشتر از هشتاد میلیونی در برون‌رفت از رکود حداقل در کوتاه‌مدت نقش‌آفرینی می‌کند. زیرا انگیزه سرمایهگذاری در این بخش را به همه اقشار تعمیم می‌دهد. به طور کلی، نسبت به تورم‌زا بودن این نوع تسهیلات در شرایط فعلی اعتقاد ندارم، چون انگیزه‌های سفته‌بازی در اقتصاد کشور تا حدود زیادی تعدیل شده است، زیرا امیدواری نسبت به آینده مذاکرات هسته‌ای و منطقی شدن فضای تصمیم‌گیری دولتی فعالیت‌های سوداگرانه اقتصادی را میرا کرده است. از آنجا که انگیزه سرمایهگذاری در بخش مسکن همواره در اقتصاد ما اشتغال آفرین است، ارائه چنین تسهیلاتی چندان تورم‌زا نیست، چنانچه مجهز به ساز‌و‌کار لازم و کارآمد اداری، اجرایی و قانونی شود، می‌تواند به برطرف شدن رکود تا حدودی کمک کند.
قسط بانکی جانشین اجاره‌خانه
دکتر سهراب دل انگیزان / عضو هیات علمی دانشگاه رازی کرمانشاه
افزایش وام مسکن اگر از منابع داخلی بانک‌ها یا منابع جدیدی که از جامعه جمع‌آوری میشود باشد، از یک طرف منابعی را از جامعه کسر کرده و از سوی دیگر اضافه خواهد کرد، پس نباید تاثیری در حجم نقدینگی داشته باشد. پاسخ البته این است که با توجه به ضریب فزاینده پولی در کشور شاید بتوان با منابعی که از جامعه جمع میشود چند برابر آن را به نقدینگی تبدیل کرد، بنابراین نقدینگی افزایش خواهد یافت. امانکته این است که در شرایط کنونی جامعه اگر پولی از جامعه توسط یک بانک جمع میشود، این پول باید از حساب‌های مردم در بانک‌های دیگر جمع شده باشند و تنها اتفاقی که خواهد افتاد این است که پول‌های مردم از سایر بازارها جمع شده و برای بازار مسکن کارسازی خواهد شد. با این توضیح باید گفت استدلال برخی کارشناسان در این حوزه که نقدینگی با افزایش حجم وام مسکن افزایش خواهد یافت، خالی از ایراد نیست. بازار مسکن همچون بقیه جامعه گرفتار رکود تورمی است و نیاز دارد به تامین نقدینگی بیشتر دارد، چراکه همه قیمت‌ها زیاد شده اما نقدینگی بخش مسکن، خیر. اگر وام‌های ۸۰ میلیونی به سان خون جدیدی در رگ‌های بازار مسکن باشد، که تامین مالی را افزایش دهد می‌تواند در تحرک نسبی بازار مسکن مؤثر افتد. قاعدتا مردمی که ماهیانه حدود یک میلیون تومان کرایه می‌دهند، باید بتوانند با همین رقم پرداخت به عنوان قسط وام صاحب خانه شوند. اگر نمی‌شوند و این پول را می‌پردازند یعنی دولت در این خصوص نتوانسته تسهیل‌گری صحیحی داشته باشد، لذا انسانی و البته اقتصادی است که بانک‌ها این مبلغ ۸۰ تا ۹۰ میلیون را به‌عنوان وام بدهند.
تورم؛ فقط درکوتاه‌مدت
حسین صبوری / پژوهشگر اقتصادی
بخش تقاضای بازار مسکن در ایران تحت تاثیر دو نوع تقاضای موثر و سفته‌بازانه است که در دوره‌های رونق، نقش تقاضای سفته‌بازانه به شدت افزایش می‌یابد. دولت می‌خواهد از طریق سیاست‌هایی چون افزایش سقف تسهیلات مسکن، ایجاد موسسات تسهیلات مسکن و طراحی اوراق و بازار رهن ثانویه، قدرت خرید بخش تقاضای موثر را افزایش دهد. با توجه به شرایط کنونی اقتصاد ایران و جدیت دولت برای جلوگیری از ورود تقاضای سفته‌بازانه به بازار و همچنین شرایط کنونی بخش مسکن و کشور (رکود تورمی)، افزایش سقف تسهیلات هر چند در کوتاه‌مدت موج افزایشی قیمت‌ها را ایجاد خواهد کرد ولی در میان‌مدت، تاثیر تورمی به مراتب کمتری بر این بخش در مقایسه با دوره‌های مشابه در گذشته برجای خواهد گذاشت. کما اینکه، انتظار می‌رود دولت به موازات تحریک بخش تقاضا، سیاست‌های خود را در زمینه تقویت بخش عرضه مسکن نیز اعلام و دنبال کند.
رکود مقدم بر تورم
سید پرویز جلیلی کامجو / دانشجوی دکترای اقتصاد دانشگاه اصفهان
با تفاوت قائل شدن بین نیاز و تقاضا در علم اقتصاد، یکی از مشکلات بزرگ مسکن مهر این بود که در بخش مسکن نیاز بدون پشتوانه را تبدیل به تقاضای بدون قدرت خرید کرد. هدف مسکن مهر کاهش فشار تقاضا از طریق عرضه گسترده مسکن نوساز بود، اما مسکن مهر نه تنها تقاضای مسکن را پاسخ نداد، بلکه تقاضای جدید برای مسکن نوساز ایجاد کرد و به آن بخش از تقاضای موثر در بازار که عامل اصلی افزایش قیمت در بازار مسکن بودند جواب نداد. عامل افزایش قیمت مسکن خانواده‌هایی نبودند که با مبالغ ناچیز صاحب مسکنی شدند که ارزش آن معادل سرمایه اولیه نیز نبود بلکه عامل افزایش قیمت مسکن خانواده‌هایی بودند و هستند که در دهک‌های متوسط درآمدی قرار دارند و به اندازه نسبتا کافی سرمایه دارند و مبتنی بر سرمایه اولیه و جریان درآمدی آتی در بازار مسکن تقاضای موثر ایجاد می‌کنند. جامعه هدف در کاهش فشار تقاضای مسکن این بخش از جامعه است. دولت می‌تواند با دادن وام کافی و متناسب این تقاضای موثر را به سمت تقاضای مسکن نوساز هدایت کند که سمت عرضه و تقاضا با هم حرکت کنند و از افزایش قیمت جلوگیری شود در صورتی که انباره مسکن افزایش می‌یابد. اما جلوگیری از انحراف وام‌های با حجم بالا بسیار مهم است. اقتصاد ایران تجربه وام‌های زود بازده را دارد. اقتصاد رانتیر ایران به صورت بالقوه ظرفیت سفته‌بازی در تمام بخش‌های اقتصادی را دارد. اما کنترل نقدینگی به معنای انسداد کامل نقدینگی نیست، بلکه یک مدیریت انعطاف‌پذیر است. مجموع تورم و بیکاری ناشی از یک سیاست اقتصادی نسبت فداکاری است که جامعه باید تحمل کند. ترازوی نسبت فداکاری در این سیاست به نفع بیکاری است. مزیت خروج از رکود این وام به نظر بیشتر از تورم‌زا بودن آن است به طوری که مطالعات روند وام مسکن نیز از این سیاست حمایت می‌کند.
تسهیلات ساخت مقدم بر خرید
مهدی اسماعیلی / پژوهشگر اقتصادی
بهره‌گیری از راهبرد تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن و افزایش مبلغ تسهیلات به منظور تحریک سمت تقاضا و خارج کردن تولید در بخش مسکن و بخش‌های وابسته از رکود، که مورد نظر وزارت مسکن و شهرسازی نیز قرار گرفته، گزینه مطلوب کنونی است. البته با لحاظ الزام عدم ورود منابع بانک مرکزی به چرخه تسهیلات، تعادل بین توان بازپرداخت و اقساط تسهیلات، اصلاح ساختار شهرها و شهرسازی و کاهش نقش بساز و بفروش‌ها. برای این منظور پیشنهاد میشود:
- تسهیلات این صندوق‌ها نه به خرید، بلکه به ساخت تعلق گیرد. در این شرایط آورده متقاضی، زمین و آورده بانک تسهیلات ساخت خواهد بود که قریب50 درصد مشارکت را رقم خواهد زد. البته با این اولویت که خصوصا در کلان‌شهرها، نوسازی بافت‌های فرسوده در اولویت قرار گیرد.
- به منظور لحاظ الزام عدم ورود منابع بانک مرکزی به چرخه تسهیلات، بخشی از بودجه دولت تحت عنوان وجوه اداره شده نزد صندوق سپرده‌گذاری شود تا از این طریق، تسهیلات قابل تامین و پرداخت باشد.
- ضمانت سرمایه دولت نیز، مالکیت قطعی صندوق بر بخشی از ملک بر حسب میزان تسهیلات یا بازپرداخت اقساطی تسهیلات با حفظ منابع صندوق‌ها خواهد بود که در این حالت نیز تا پایان دوره اقساط، ملک در رهن صندوق قرار خواهد گرفت.
ممتنع 5 نفر
نیازمند توافق سیاستی
حسین حکیمیان / پژوهشگر اقتصاد و مدیریت
سوال به صورت مشخص، مطرح شده و پاسخ مشخص میطلبد و نیازمند اطلاعات دقیق. مانند آن است که سوال شود نرخ ارز ۳ هزار تومانی نرخ تعادلی است یا وام ازدواج چهار میلیون تومانی مشکل ازدواج را حل می‌کند؟ من به صرف دانش اندک اقتصادی و مدیریتی در این زمینه از نوع لاادریون هستم و پاسخ مشخصی برای این سوال مشخص ندارم، لیکن میتوانم ادعا کنم که هر دو طرف بر حق هستند، از طرفی وزارت راه و شهرسازی وام ۴۵-۳۵ میلیون تومانی را مناسب برای تحریک تقاضای بخش مسکن نمیداند و بانک مرکزی هم نگران افزایش تورم و پایه پولی و نقدینگی است. در اینجا باید از بهینه‌سازی فرعی(Sub-Optimization) پرهیز کرد. این همان نکتهای است که در مورد مسکن مهر اتفاق افتاد و به قول خارجیها راه به جهنم هم با نیات خیر فرش میشود. آنچه مسلم است و توافق بر آن وجود دارد، انتخاب منطقی بر سر راهکارهای رفع رکود با توجه به عامل تورم است و نظر به وجود تضاد ماهوی بین آنها باید پذیرفت که گام برداشتن در جهت رونق اقتصادی افزایش در تورم را میطلبد لیکن نباید به‌رغم تلاشهای به حق مثبت صورت گرفته در جهت کاهش آهنگ تورم به مدد سیاست‌های انضباطی پولی و مالی دولت و بانک مرکزی، زیاد بر آن پافشرد بلکه در اینجا باید سازش و توافقی سیاستی (Compromise) صورت گیرد. فراموش نکنیم که وجود داراییهای سمی در سیستم بانکی در حکم میراث شومی است که ادعاهای برحق علیه آن را باید جدی گرفت و ضروری است سیستم بانکی در جهت بهبود و اصلاح ساختاری آن بکوشد. حال، من در حد توان و توشه دانش و تجربه خود با طرح سوالات مشخص پاسخ میدهم که فکر می‌کنم می‌تواند راهگشای بحث باشد، چراکه طرح سوال به شکل صحیح نیمی از پاسخ است. متقاضیان بالقوه و بالفعل مسکن چه کسانی هستند و تعداد آنها؟ توزیع سنی و جغرافیایی آنها در سطح کشور چگونه است؟ متقاضیان مسکن، چه نوع مسکنی را تقاضا می‌کنند؟ توزیع درآمدی متقاضیان بالقوه و مسکن چگونه است و این میزان وام با توجه به بازپرداخت آن چند درصد از درآمد ماهانه آنان را به خود اختصاص می‌دهد؟ با توجه به مازاد ساخت در مسکن، تحریک تقاضا تا چه حد عرضه را تحت تاثیر قرار می‌دهد؟
افزایش وام با احتیاط
دکتر وحید مهربانی / عضو هیات علمی اقتصاد دانشگاه تهران
خانه‌دار شدن عده‌ای از افراد و رونق بازار مسکن و سرایت آن به کل اقتصاد امر مغتنمی است که بدون هزینه نخواهد بود و آن عبارت است از تورمی که کل جامعه، شهری و روستایی بابت آن پرداخت خواهد کرد همان‌گونه که در مورد طرح مسکن مهر نیز چنین شد، زیرا بی‌تردید این وام‌ها باید از سوی بانک مرکزی تامین مالی شوند که پیامد آن رشد نقدینگی است. شواهد قابل‌توجهی نیز در حمایت از پولی بودن تورم در اقتصاد ایران وجود دارد، بنابراین به نظر میرسد نوعی تباین سیاستی در این زمینه به چشم می‌خورد: تلاش برای خروج اقتصاد از رکود و اراده برای کنترل تورم، البته این به آن معنا نیست که به صرف وجود این دوگانگی، سیاست مذکور ناموجه تلقی شود بلکه باید قوه خروج از رکود و تورم‌زایی آن را سنجید و سپس بر اساس برآیند حاصل قضاوت نمود. در نهایت از نظر اینجانب کنترل تورم اولویت بالاتری دارد و احتیاط در اجرای سیاست افزایش وام را توصیه می‌کنم.
جزئیات طرح مشخص نیست
مهران بهنیا / پژوهشگر اقتصادی
ارزیابی در خصوص تورم‌زا بودن یا نبودن وام ۸۰ میلیونی مسکن، بستگی به جزئیات طرح وزارت مسکن دارد. بنا بر آنچه در رسانه‌ها در خصوص این طرح منتشر شده است، وام‌ها با نرخ ۱۴ درصد پرداخت خواهد شد و بانک‌ها باید در سال‌های ابتدایی که ورودی‌های صندوق پس‌انداز مسکن در بانک عامل کمتر از خروجی‌های آن است، منابع مورد نیاز را در قالب نرخ جاری بازار تجهیز کنند. بنابراین اگر قرار باشد مابه‌التفاوت نرخ سود را دولت تقبل کند، منابع تامین آن با توجه به قانون بودجه سال ۱۳۹۳ محل سوال است. از طرفی تجهیز منابع توسط بانک‌ها در قالب قراردادهای کوتاه‌مدت خواهد بود، در حالی‌که وام‌های مسکن در چارچوب قراردادهای بلندمدت اعطا میشود. بنابراین بانک عامل باید در چندین مرحله در نرخ‌های بازار منابع مورد نیاز را تجهیز کند و بنا به مابه‌التفاوت نرخ سود وام‌ها و نرخ سود بازار، هزینه این طرح برای دولت متفاوت خواهد بود. از این رو نرخ‌های سود هدف‌گذاری شده در این طرح برای ارزیابی تورم‌زا بدون یا نبودن آن از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. به‌خصوص در شرایطی که تورم روند کاهشی در پیش گرفته است، چگونگی ارتباط و انعطاف نرخ سود وام‌ها نسبت به مقادیر مختلف تورم روشن نیست. از سوی دیگر، بنا بر تجربه سال‌های گذشته، رونق تولید در بخش مسکن، با نوسانات قیمتی و افزایش تقاضای سفته‌بازی در این بازار همراه خواهد بود. مگر آنکه ابزارهایی- مانند سیاست‌های مالیاتی- برای کنترل تقاضای سفته‌بازی، به عنوان مکمل این طرح در نظر گرفته شده باشد. در حالی که چنین جزئیاتی درباره این طرح وجود ندارد. لذا با وجود گذشت چندین ماه از مطرح شدن طرح دولت در بازار مسکن، به دلیل ابهاماتی که پیرامون این طرح وجود دارد و هنوز جزئیات دقیق آن به همراه محل تامین منابع در سال‌های اولیه و سیاست‌های اقتصادی مکمل آن منتشر نشده است، می‌توان این طرح را همچنان خام و اولیه تلقی کرد.
تحریک همزمان عرضه و تقاضا
محمدامینی رعیا / پژوهشگر اقتصادی
۰با توجه به اینکه حمایت از بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصاد در بسته خروج از رکود دولت نیز مورد توجه قرار گرفته است باید گفت که در حوزه تامین مالی، این حمایت می‌تواند به سه طریق انجام شود: 1- وام خرید 2- وام ساخت 3- حالت ترکیبی. استراتژی اخیر دولت مبنی بر اعطای وام خرید، همان‌طور که واضح است سبب افزایش تقاضا میشود که اگر این افزایش تقاضا با افزایش عرضه همراه نباشد، منجر به تورم و افزایش سطح قیمت‌ها خواهد شد. در واقع تنها در صورتی این استراتژی قابل پذیرش است و از فشار تورمی آن کاسته میشود که وام خرید به خانه‌های نوساز داده شود. روش دیگر حمایت از بخش مسکن از طریق تامین مالی، اعطای وام ساخت است که با توجه به اینکه هم‌اکنون خانوار با کمبود نقدینگی و قدرت خرید مواجه است، نمی‌تواند تاثیری بر رکود داشته باشد. بنابراین، در حال حاضر که هم کمبود تقاضا و هم کمبود عرضه در اقتصاد را شاهد هستیم، نمی‌توان تنها از یکی از دو روش یعنی اعطای وام ساخت یا اعطای وام خرید استفاده کرد، چرا که هر دو آثار منفی دارند. لذا حالت ترکیبی به این شکل که وام، به سازنده اعطا شود و بازپرداخت آن توسط خریدار پرداخت شود، روشی است که همزمان سبب تحریک تقاضا و عرضه میشود و رونق غیرتورمی را با کمک بخش مسکن به‌عنوان یک لکوموتیو اقتصادی به همراه
می‌آورد.
ضرورت اتخاذ سیاست‌های تکمیلی
حمید آذرمند / کارشناس اقتصادی
۱بخش مسکن به‌رغم سهم نسبتا کم در تولید ناخالص داخلی، دارای پیوندهای پسین قوی به ویژه در فعالیت‌های «تولید فلزات اساسی»، «تولید محصولات کانی غیرفلزی»، «بازرگانی و خدمات تعمیری»، «حمل‌و‌نقل جاده‌ای» و «واسطه‌گری مالی» است. به بیان دیگر رونق بخش مسکن می‌تواند موجب رونق فعالیت‌های مورد اشاره در اقتصاد شود. بنابراین بخش مسکن می‌تواند به‌عنوان یکی از بخش‌های پیشرو در خروج از رکود تلقی شود. هرچند که افزایش وام مسکن می تواند موجب تحریک تقاضای مسکن شده و موجب رونق این بخش شود ولی ملاحظه جدی از نظر سیاست‌گذار اقتصادی، توجه به منابع تامین مالی وام مسکن است. هرگونه سیاستی که بر منابع بانک مرکزی اتکا داشته باشد، منجر به افزایش پایه پولی و در نهایت افزایش نقدینگی و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها میشود. افزایش وام مسکن در مقیاسی وسیع الزاما منجر به تکیه بر منابع بانک مرکزی خواهد شد. در این صورت بدیهی است سیاست خروج از رکودی که منجر به افزایش تورم شود سیاست مطلوبی تلقی نمی‌شود. در این زمینه اتخاذ سیاست‌هایی نظیر تشکیل صندوق‌های مستقل پس‌انداز مسکن، جلب سرمایهگذاری مستقیم خارجی در بخش انبوه‌سازی مسکن، تشویق بانک‌ها به پرداخت وام مسکن و جبران مابه التفاوت سود وام توسط دولت، اعطای یارانه به انبوه‌سازی مسکن و نظایر آن می‌تواند بدون ایجاد آثار تورمی منجر به رونق بخش مسکن شود.
مخالف ۸ نفر
با جزئى نگری مخالفم
دکترمحمد طبیبیان / استاد اقتصاد
۲من اصولا با جزئى نگری موافق نیستم. وام مسکن یا هر اقدام موردی کمکی در رفع گرفتاری اقتصای کشور نمی‌کند. در شرایطی که ساختوساز جایگاه تخریب بافت شهری را گرفته و کمکی به رفع مشکل مسکن نمی‌کند، افزایش وام مسکن هم در جهت ساخت واحدهای مسکونی که به‌عنوان سرمایهگذاری احتکار می‌شوند، عمل خواهد کرد.
سیاست حباب‌ساز
دکترتیمور رحمانی / عضو علمی اقتصاد دانشگاه تهران
3در حال حاضر به دلیل وجود شرایط رکودی افزایش حجم وام و تسهیلات بخش مسکن نمی‌تواند فشار تورمی شدیدی ایجاد کند و به جهت ایجاد تقاضا برای کالاها و خدمات مرتبط با بخش مسکن می‌تواند برای خروج از رکود نیز تاحدی سودمند باشد. اما نکته آن است که وام مسکن به‌گونه‌ای که خریدار بتواند ۵۰ درصد یا حتی بیشتر از هزینه خرید مسکن را با وام تامین کند ضمن اینکه در بهینه‌سازی مصرف خانوار در طول زمان سودمند است زمانی مناسب است که بانک‌ها خود به این سمت تمایل پیدا کنند نه بر اثر دستور یا بخشنامه دولتی، چرا که ورود دولت و فشار برای پیشبرد چنین سیاستی می‌تواند منجر به شکل‌گیری تقاضاهای سفته‌بازی و حباب مسکن شود که در بلندمدت اتلاف منابع و ناکارآیی را به همراه دارد. مهم باز گذاشتن دست بانک‌ها در خلق روش‌هایی برای تامین چنین وام مسکنی است تا ضمن تامین سود برای بانک‌ها توانایی بازپرداخت وام‌گیرندگان و بهینه‌یابی آنها را نیز در نظر گیرد و از نظر حقوقی گرفتاری برای طرفین در احقاق حقوق خود ایجاد نکند.
وام مسکن مولد رانت
ایمان حقیقی / عضو هیات علمی دانشگاه علوم اقتصاد
۴وام مسکن با نرخ بهره رانتی ایجاد فساد می‌کند. افراد نه برای خرید مسکن که برای استفاده از تفاوت بهره بازار و بهره وام مسکن اقدام به خرید مسکن خواهند کرد. این تقاضا نه تقاضای مصرفی مسکن و نه تقاضای سرمایه‌ای مسکن است بلکه تقاضای رانت بهره بانکی است! البته تقاضا را در بازار مسکن تحریک کرده و قیمت را افزایش خواهد داد. نتیجه اینکه وام مسکن با هر سقفی باید با نرخ بازار اعطا شود. من با این ایجاد رانت مخالف هستم.وام مسکن اگر از محل نقدینگی و پول تامین شود، مسلما تورم‌زا خواهد بود. از آنجا که کسی حاضر نمی‌شود با بهره پایین سپرده‌گذاری کند، تنها راه‌حل تامین مالی این وام ارزان، بانک مرکزی است و البته مالیات تورمی. این روش تامین مالی هم ظالمانه است و هم غیرعاقلانه. وام مسکن اگر با نرخ معقول از محل سپرده‌گذاری اشخاص حقیقی و حقوقی تامین شود، قابل دفاع است و الا ضرر برای اقتصاد دارد و البته منافع قابل توجه برای افراد خاص.
استفاده از مکانیسم بازار سرمایه
دکترسمیه مردانه / رئیس پژوهشکده دنیای اقتصاد
5تاثیر افزایش وام مسکن به ۸۰ میلیون تومان و تاثیر آن روی نقدینگی و تورم، بستگی مستقیم به منبع تامین مالی این وام دارد. مسلما اگر این وام از منابع بانک مرکزی تامین مالی شود، باعث افزایش نرخ تورم میشود، اما اگر وزارت مسکن و شهرسازی قادر باشد از محل دیگری این وام‌ها را تامین مالی کند، مثلا بازار سرمایه، منجر به افزایش تورم نخواهد شد. از سوی دیگر افزایش سقف وام مسکن به ۸۰ میلیون تومان باعث رونق بخش مسکن نخواهد شد، چرا که این پول با تاخیر وارد پروسه تولید میشود. اگر قرار بود که چنین طرحی موجب رونق بخش مسکن شود، بدون تردید چنین تاثیری باید در اجرای طرح مسکن مهر نیز دیده می‌شد که متاسفانه تاثیری معکوس و به مراتب بدتر روی اقتصاد کشور گذاشت و هنوز هم اقتصاد گریبانگیر تورم حاصل از اجرای طرح مذکور است.
توجه به طرف عرضه
دکتراحمد پیوندی / دکترای اقتصاد از دانشگاه نورث وسترن
۶بنده اعتقاد دارم این برنامه، اثر تورمی دارد. تزریق این میزان نقدینگی از طرف دولت باعث افزایش پایه پولی و افزایش تورم میشود. سیاست‌گذاری صحیح و راه حل ریشه‌ای برای مشکل رکود در اقتصاد افزایش اطمینان برای سرمایه‌گذار و بهبود طرف عرضه اقتصاد با حل مشکل تحریم‌ها است.
فقط یک تکانه موقت
علی ابراهیم‌نژاد / دانشجوی دکترای اقتصاد بوستون کالج
7در اینکه بخش مسکن یکی از موتورهای اصلی محرک اقتصاد بوده و تعداد زیادی از صنایع را تحت تاثیر قرار می‌دهد شکی نیست. اما برای آنکه طرح افزایش وام مسکن بتواند به خروج از رکود منجر شود لازم است اعطای وام منجر به افزایش ساختوساز شود و اگر صرفا بر خرید و فروش واحدهایی که هم اکنون ساخته شده و بلااستفاده‌اند متمرکز شود به‌رغم آنکه رونق داد و ستد در بازار مسکن را به همراه دارد، نمی‌تواند اثرات سرریز به سایر صنایع وابسته و خروج آنها از رکود را که به نظر میرسد هدف اصلی طرح است، محقق کند. اما در صورت تحریک ساختوساز نیز سوال این است که اگر هم‌اکنون تعداد قابل توجهی واحد مسکونی صرفا به دلیل تقاضای سرمایهگذاری و سفته‌بازی (و نه تقاضای مصرفی) ساخته شده و به گواه آمارها خالی از سکنه هستند، ساخت واحدهای جدید چه کمکی به اقتصاد کشور خواهد کرد. به نظر من بسیار بعید است اثری بیش از یک تکانه موقت به اقتصاد داشته باشد و در بلندمدت، منابع صرف شده تنها با هدف سرمایهگذاری در گوشه‌ای پارک شده و ارزش افزوده‌ای در اقتصاد ایجاد نخواهند کرد.
هجوم نقدینگی به بازار مسکن
ناصر ذاکری / پژوهشگر اقتصادی
۸به نظر من، افزایش سقف وام مسکن نمی‌تواند کمکی به خروج غیرتورمی اقتصاد کشور از رکود بکند؛ زیرا با رونق مختصری که در بازار مسکن ایجاد خواهد شد، ممکن است هجوم مجدد نقدینگی به این بازار اتفاق بیفتد. این هجوم موجب افزایش قیمت زمین و مسکن شده و عرصه را هم بر متقاضیان واقعی مسکن و هم بر بخش تولید تنگ می‌کند. به این ترتیب، اگر هدف «خروج از رکود» هم محقق شود، «غیر تورمی» نخواهد بود. از سوی دیگر، رونق تجارت املاک در سال‌های گذشته هیچ‌گاه کمکی به رونق سایر بخش‌های اقتصاد کشور نکرده و حتی اثر معکوس داشته است؛ زیرا در سایه این رونق تمایل به سرمایهگذاری در سایر بخش‌ها کم شده و سرمایه‌ها به جای بخش تولید متوجه این تجارت پرسود می‌شوند. علاوه بر این افزایش قیمت زمین، هزینه سرمایهگذاری در بخش تولید را بالا می‌برد.
عدم‌افزایش ظرفیت تولید
سپهر استیری / پژوهشگر اقتصادی
9اخیرا از بخش مسکن به عنوان لکوموتیو اقتصاد ایران یاد میشود، بخشی از اقتصاد که حرکت آن حرکت صنایع پیشین و پسین بسیاری را در پی خواهد داشت اما این روزها، بعضا طرح‌های پیشنهادی دولت دارای ابهامات مشترکی است. برای مثال همچنان چگونگی تامین اعتبار وام مسکن و حتی وام ازدواج در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. همان‌طور که در بسته پیشنهادی دولت به اهمیت ایجاد تقاضای موثر اشاره شده باید توجه داشت که چه تضمینی به اختصاص این اعتبارات به بخش مسکن برای خروج از رکود وجود دارد، آن هم در شرایطی که مذاکرات خارجی به سرانجامی نرسیده و امکان تغییر در بازدهی بازارهای مختلف محتمل است. سرانجام آنکه مسکن، قسمی از سرمایه است که به ظرفیت تولیدی کشور نمی‌افزاید در نتیجه هرگونه بهبود در وضعیت اقتصادی کشور، کوتاه‌مدت و مقطعی خواهد بود.
ارسال نظر