پیامدهای فروش تراکم

دکتر بهروز هادی‌زنوز اقتصاددان نابسامانی در وضع درآمدهای شهرداری‌ها فقط مساله کلانشهرهایی همچون تهران نیست بلکه دامنگیر تمامی شهرهای کشور شده است. مسوولیت این موضوع نیز به دولت باز می‌گردد چراکه اساسا وضع قوانین ناظر بر تنظیم درآمدهای شهرداری بر عهده وزارت کشور و سازمان شهرداری‌ها است که نظام درآمدی مطلوبی را طراحی نکرده و به مورد اجرا نگذاشته‌اند. در دوره بعد از دفاع مقدس که شهرداری‌ها همچون دیگر موسسات، نیاز مالی شدیدی برای عمران شهرها داشتند به دلیل تدوین نشدن نظام درآمدی مناسب ناگزیر به راه‌حل‌هایی برای کسب درآمد متوسل شدند که به نفع جامعه شهری نبود. از جمله این راه‌حل‌ها فروش تراکم، تغییر کاربری و جریمه‌های مربوط به کمیسیون ماده پنج شهرداری است که باعث شده مقررات ساخت و ساز و منطقه‌بندی زمین در شهرها دستخوش تحولات نامساعدی شود. فروش تراکم چند پیامد نامطلوب را برای شهر در پی داشت. پیامد اول عبور از سقف جمعیت‌پذیری شهرها است. برای هر شهری در قالب برنامه‌ریزی شهری، بارگذاری جمعیتی پیش بینی می‌شود اما وقتی افزایش تراکم اتفاق می‌افتد به‌طور ضمنی ناقض هدف‌گذاری جمعیت است. برای مثال افق جمعیتی پیش‌بینی شده در طرح جامع شهر تهران تا سقف ۵/۱۰ میلیون نفر است، اما فروش تراکم خارج از ضابطه جمعیت شهر را به مرز ۱۲ میلیون نفر می‌رساند. پیامد دوم ازدحام ترافیکی در کلانشهرها است. وقتی در برخی مناطق شهری که دارای گذرها و معابر کم‌عرضی است تراکم ساختمانی بالا داده می‌شود منجر به بروز ازدحام ترافیکی روزانه در آن منطقه می‌شود. پیامد سوم بسته شدن کریدور هوایی شهر است. افزایش بی‌رویه تراکم ساختمانی در مناطق نامساعد شهری جریان هوا را از گردش باز می‌دارد و منجر به تشدید آلودگی هوا می‌شود. نابودی باغات، محدود شدن فضاهای عمومی شهر و زیر سوال رفتن ایمنی شهر از دیگر پیامدهای فروش تراکم بی‌ضابطه در شهر است. از آنجا که تهران روی کمربند زلزله قرار گرفته است ارائه اضافه تراکم در حریم گسل‌ها خطرناک است تا جایی که می‌تواند فجایع بزرگی را به بار آورد و ایمنی شهر را زیر سوال ببرد. تمامی این پیامدها هزینه‌هایی است که شهروندان بابت فروش تراکم بر دوش می‌کشند.

وزارت راه وشهرسازی در دوره جدید با انتقاد از نحوه درآمدزایی شهرداری از محل فروش تراکم به شدت به دنبال توقف اجرای این قوانین است. در مقابل شهرداری‌ها با پذیرش این موضوع، از دولت راهکاری برای کسب درآمد جایگزین طلب می‌کنند. در وضعیت اقتصادی کنونی کمک دولت به شهرداری‌ها امکان‌پذیر نیست. بنابراین باید وزارت راه و شهرسازی با همراهی وزارت کشور قوانینی را تنظیم کند که بتواند وضع مالی شهرداری‌ها را سامان دهد. شوراهای شهر نیز در دو زمینه می‌توانند به طور موثر وارد شوند. نخست وضع بهای خدمات شهرداری‌ها است. حتی می‌توانند در نواحی خاصی از شهر براساس قانون شورای اسلامی شهرها و روستاها عوارض ویژه‌ای را وضع کنند. دوم آنکه در اجرای قانون نوسازی باید قیمت املاک به صورت واقع‌بینانه‌ای ارزیابی شود تا از شهروندان مالیات بیشتری برای خدماتی که شهرداری‌ها انجام می‌دهند دریافت شود. در بسیاری از نقاط دنیا ۳۰ درصد درآمد شهرداری‌ها از محل عوارض نوسازی تامین می‌شود این در حالی است که در حال حاضر این منبع بیش از سه درصد درآمد شهرداری را تشکیل نمی‌دهد. علت آن هم این است که قیمت منطقه‌ای املاک واقع‌بینانه نیست.