پنج مسیر جایگزین
بررسی کارنامه عملکردی مدیریت شهری پایتخت و البته بخش زیادی از دیگر شهرهای کشور با الگوپذیری از تهران نشان می‌دهد مهم‌ترین تکیه‌گاه درآمدزایی برای تامین هزینه‌های اداره شهر، استفاده از درآمدهای حاصل از انواع عوارض ساختمانی یا به نوعی همان فروش تراکم بوده است؛ مسیری سهل‌الوصول که طی تمامی سال‌های گذشته تدبیری برای جایگزینی آن در بودجه اداره شهر اندیشیده نشده و اتفاقا جایگاه آن سالانه بیشتر و بیشتر شده است.
این درحالی است که بررسی الگوهای تامین درآمد شهرداری‌ها در سایر کشورهای دنیا نشان می‌دهد بیشترین سهم درآمدی به عوارض پایدار و شارژ شهری اختصاص دارد و در مقابل سهم صدور عوارض ساختمانی در منابع اداره شهر به شکل واقعی پایین است. نکته مهم اینکه در الگوی تجربه شده در سایر کشورهای دنیا، شهرداری‌ها توانسته‌اند از طریق اجرای چند سیاست مهم و کاربردی، نقش مهمی در تنظیم بازار مسکن داشته باشند. این سیاست‌ها در پنج مسیر اصلی قابل بررسی و تبیین است.
اول آنکه به‌دلیل سهم بالای قیمت زمین در هزینه ساخت، شهرداری باید رانت مکانی این عامل را از بین ببرد. یک نقد اساسی به عملکرد شهرداری در حوزه مسکن اتکای نظام درآمدی این مجموعه به کسب درآمد از مستغلات است. به‌صورت ساختاری فروش تراکم و ساختوساز بیش از حد به نوعی گرایش نهادی شهرداری است. بنابراین چون نظام درآمدی کارآمد در این عرصه وجود ندارد، نحوه حضور شهرداری در این حوزه باعث افزایش قیمت زمین می‌شود. واگذاری تراکم در یک موقعیت مشخص باعث افزایش بیشتر قیمت زمین می‌شود و یک نوع رانت مکانی است. این رانت مکانی که به شکل افزایش‌های شدید قیمت زمین ظهور پیدا می‌کند، باعث می‌شود قیمت مسکن هم رو به افزایش رود. از این‌رو به تدریج تهران به‌دلیل افزایش قیمت‌ها به محل سکونت اقشار متوسط به بالا تبدیل می‌شود.
در این میان راهکاری که به‌نظر می‌رسد می‌تواند تا حدودی به مشکل کمبود عرضه در بازار مسکن کمک کند، عرضه زمین برای ساخت شهرک در اطراف شهرهای مادر است. البته این روش با ساختوساز مسکن در بیابان‌ها همچون سال‌های گذشته متفاوت است. در واقع منظور از شهرک‌سازی، ساخت «شهر جدید» نیست، بلکه به این معنی است که شهرک‌ها در فاصله کمتر از فاصله موجود بین شهر مادر و شهر جدید ساخته شوند. تفاوت دیگر میان شهرک‌سازی و ساخت شهر جدید آن است که ساخت شهرک به معنی استقلال شهری ساکنان آن از شهر مادر نیست. همچنین تفاوت سوم آن است که در شهرک‌سازی، حجم ساخت‌وسازها بسیار محدود و کمتر از شهرهای جدید است. هر چند تعداد شهرک‌های یک مجموعه شهری می‌تواند زیاد باشد. البته از آنجاکه فاصله این شهرک‌ها با شهر مادر بسیار نزدیک است، منجر به ایجاد عدم تمایل ساکنان شهر مادر برای سکونت در آنها نخواهد شد. این شهرک‌ها همچون شهرک اکباتان که پس از گذشت سال‌ها همچنان موردتوجه شهروندان برای سکونت است، می‌تواند ساخته شود.
نکته دوم مهم در زمینه واگذاری اراضی متعلق به دولت برای ساخت شهرک‌ها آن است که واگذاری زمین به شکل رایگان که منجر به بروز رانت می‌شود، انجام نمی‌شود. بلکه این اراضی با قیمت کارشناسی که قطعا از قیمت اراضی داخلی محدوده شهری کمتر است، به سازندگان واگذار خواهد شد. کاهش قیمت زمین در این شهرک‌ها، می‌تواند به‌طور مستقیم هزینه‌های ساختوساز ناشی از این محل را کاهش دهد.
سوم آنکه شهرداری پیش از آنکه به مسکن اجتماعی بپردازد (طبق آنچه در طرح اخیر مجلس از شهرداری‌های کشور خواسته شده است) باید نظام درآمدی خود را اصلاح کند تا آثار سوء بر بازار مسکن نگذارد؛ چراکه تا زمانی که نظام درآمدی مدیریت شهری مبتنی بر کسب درآمد از محل عوارض ساختمانی است اجرای هر نوع سیاست به‌صورت موقت در این بازار اثرگذار خواهد بود. ضمن آنکه شهرداری برای ورود به عرصه ساخت مسکن اجاره‌ای به منابع مالی نیازمند است، این درحالی است که شهرداری به لحاظ مالی مشکل دارد. یکی از مسیرهایی که شهرداری از آن طریق می‌تواند این مشکل را رفع کند آن است که شهرداری به‌عنوان یک مالک بزرگ صاحب زمین‌هایی است که می‌تواند وارد این عرصه کند. این مسیر می‌تواند به‌عنوان سیاست سوم اصلاحی تلقی شود.
چهارمین سیاست، اصلاح ضوابط ساختوساز است. مطالعات انجام شده نشان می‌دهد علاوه بر آن شهرداری می‌تواند با ورود به حوزه مسکن ملکی توان‌پذیر از طریق تغییر متراژ واحدهای عرضه شده و هم معماری ساختمان، امکان عرضه بیشتر ساختمان‌های ارزان‌قیمت در بازار را بیشتر فراهم کند.
نهایتا پنجمین سیاست استفاده از اهرم پروانه‌های ساختمانی است. مطالعات نشان می‌دهد بخش زیادی از سرمایه‌های مستغلاتی معطوف به مناطق بالای شهر است که نیازی به ساختوساز ندارند. برحسب آمار، نیاز مسکونی شهر تهران از لحاظ متراژ و واحد مسکونی حتی بدون نیاز به صدور پروانه جدید، تا ۱۰ سال دیگر تامین است؛ اما از آنجاکه توقف صدور پروانه ساختمانی غیر‌ممکن است، شهرداری می‌تواند در مناطق شمالی شهر با پیش‌بینی ضوابط محدود‌کننده ساختوساز همچون تعیین تعرفه‌های بیشتر عوارض، سرمایه‌های بخش‌خصوصی را به سایر مناطق شهری هدایت کند. تدوین بسته‌های تشویقی برای ایجاد انگیزه در سازنده‌ها، برقراری شفافیت کامل اطلاعاتی، راه‌اندازی سامانه‌های اجاره و اطلاعات زمین، از دیگر ابزارهایی است که باید از سوی شهرداری مورد توجه قرار گیرد.
نکته مهم آن است که هر گونه ورود به بازار ساخت از طرف شهرداری، خطر بروز تالی فاسد هم دارد. بنابراین اگر شهرداری قرار است وارد شود، شفافیت در عملکردها بسیار مهم است؛ چراکه در غیر این صورت از این نقشه نمی‌تواند نتیجه مثبتی حاصل شود.
