استقبال سرد از طرح ملی
اگر چه در گذشته با سپردن کارها به دولت‌ها آسودگی خیال وجود داشت ولی اتفاقا حالا باید در کار دولت‌ها دقیق شد، برنامه‌ها و طرح‌هایش را بررسی و نقد کرد تا شاید کمی در آنها تجدیدنظر کند، از اقدام عجولانه پرهیز کند و به توصیه‌های علمی مشروعیت بخشد. مسکن بالاترین دارایی خانوارها و کالای اساسی در سبد دارایی‌های آنهاست. از طرفی به‌سبب وجود پدیده تورم در کشور امکان دسترسی به مسکن سخت‌تر میشود و به‌تدریج از نرخ مالکیت مسکن کاسته میشود. نسبت تسهیلات مسکن به قیمت آن کم است و منابع اعتباری موجود کمتر از میزان موردنیاز است. مدت زمان انتظار برای خرید خانه ۱۰۰ متری با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خانوار، در کشور ۳۰ سال و در تهران ۶۵ سال طول می‌کشد. سهم هزینه اجاره‌نشینی در سبد هزینه‌های خانوار برای خانه ۷۵ متری در کشور ۳۰ درصد و در تهران ۶۰ درصد است. توانایی پرداخت تسهیلات پایین است. گرایش عمده معاملات مسکن سفته‌بازی است و فقدان نظام کارآمد مالیاتی وجود دارد.
تقاضای مصرفی و قدرت خرید خانوارها به‌شدت محدود شده است. از طرفی طبق قانون و عرف، مسکن به‌عنوان نیاز اساسی، حق افراد برشمرده میشود. بر این اساس دولت در تامین مسکن برنامه‌ریزی می‌کند. ولی دخالت‌های دولت در ساخت مسکن و تحویل و تامین مالی آن با مشکلاتی همراه است. فرآیندهای طراحی تا اجرا و تحویل بسیار زمانبر و پرهزینه است. حال با این چالش‌ها آیا تامین مسکن برای افراد فاقد مسکن، به بن‌بست رسیده است؟ در ادامه به بررسی برخی مشکلات و آسیب‌شناسی برخی طرح‌های دولتی پرداخته شده و اگرچه ارائه پیشنهاد در بضاعت نگارنده نیست، ولی به قطعیت نسبتا بالایی می‌توان گفت ورود دولت به‌عنوان کارفرما و متصدی امر مسکن، نتیجه مطلوب نمی‌دهد و بهتر است رویکرد تسهیل‌گری و تنظیم‌گری را در پیش بگیرد. برای اجرای این برنامه‌ها بهتر است از ظرفیت‌بالای بخش‌خصوصی استفاده کرد. تجربه نشان داده هرچقدر بخش‌خصوصی چابک و کارآ بوده، بخش دولتی و عمومی لَخت و سنگین عمل کرده است. اگرچه برنامه‌های تامین مسکن برای اقشار فاقد مسکن، هدف والایی را دنبال می‌کند ولی دولت‌های مرکزی و محلی با ورود تصدی‌گرایانه در فرآیندهای سخت و نفس‌گیر اجرا، خودشان را گرفتار می‌کنند و در نهایت محصول نهایی کارآیی لازم را ندارد.
اگرچه برخی طرح‌ها حتی در بدو امر باید مورد نقد قرار گیرد، اما باید دقت کرد که با شعار خانه‌دار کردن محرومان، سفره برای عده‌ای دیگر پهن نشود. طرح‌هایی مثل مسکن مهر از سال ۸۸ برای تامین مسکن دهک‌های پایین درآمدی طراحی و در پروسه طولانی اجرا شد. این طرح با کارفرمایی دولت، به طول عمر سه دولت زمان برد و همچنان ادامه دارد. در ادامه دولت آقای روحانی ضمن تکمیل واحدهای مسکن مهر، اقدام مسکن ملی را از سال ۹۸ آغاز کرد و درحال‌حاضر به گفته مقام مسوول در این طرح، ۹۰۰ هزار نفر واجد شرایط شناخته شده‌اند که حدود ۳۰ هزار نفر وجه اولیه را واریز کرده‌اند. استقبال سرد متقاضیان طرح مسکن ملی دلایل متعددی دارد. عواملی چون بالا رفتن قیمت دارایی‌ها، کاهش اعتماد به پروژه‌های دولتی، کم‌شدن پس‌انداز خانوارها و بلوکه‌شدن پول‌ها در بازارهای گوناگون برای جبران زیان ناشی از بورس را می‌توان برشمرد. از این‌رو احتمالا اجرا و تحویل خانه‌های این طرح همچون مسکن مهر به دولت بعدی منتقل خواهد شد.
حال سوال این است که آیا دولت باید در تامین مسکن ورود کند و اگر بله، چگونه باید این اقدام را در دست بگیرد که بر خلاف هدفش عمل نکند. چراکه در مسکن مهر این اتفاق افتاد؛ دست‌اندازی به پول پرقدرت بانک مرکزی و افزایش پایه پولی منجر به تورم شد. قیمت بالای مسکن، تقاضا را کاهش داد، اشتغال کم شد و در آخر، بیکاری و فقر باعث فروش همین واحدها و اجاره‌نشینی شد. در واقع طرح‌های مسکن دولتی در شرایط اقتصادی و اجتماعی حاضر باید مورد بررسی و امکان‌سنجی قرار گیرد. ارائه طرح‌ها بدون در نظر گرفتن اثرات و نتایج آن، باعث اتلاف منابع خواهد شد.
به‌عنوان مثال طرح‌هایی چون خانه‌های ۲۵ متری، مشکلاتی در طراحی و امکان‌ستجی اجرا دارد. مسـاله اصلی این پیشنهاد، با در نظر نگرفتن تبعات اجتماعی، این است که این خانه‌ها در طبقه‌بندی شاخص‌های فقر چندبعدی (آموزش، درآمد، دارایی‌ها و مسکن در شأن سکونت بالای ۴۰ متر)، قرار می‌گیرند. مشکل بعدی این طرح، شهرسازی و نداشتن پارکینگ است. درحال‌حاضر در شهر تهران بیش از سه و نیم میلیون خودرو و بیش از دو میلیون موتورسیکلت وجود دارد و همین حالا تهران به پارکینگی بزرگ تبدیل شده است. بنابراین در شهرها تامین سرانه‌ها ضروری است. وقتی سیاست‌گذار بر معضل کسری پارکینگ چشم می‌بندد، بدون شک از کیفیت زندگی کاسته میشود و مشکلات شهر و شهروندان مضاعف میشود و آدم را یاد ضرب‌المثل معروف می‌اندازد که طرح شما پیشکش، مراقب جیب مردم باشید. از سویی پیشنهاددهندگان و موافقان این طرح، تهران را با لندن و کپنهاگ مقایسه می‌کنند؛ درحالی‌که در آنجا اجاره‌داری و مالکیت مسکن، توفیر زیادی ندارد.
آن شهرها انسان‌محورند و سیستم حمل‌ونقل عمومی بسیار منظم است. تورم دورقمی نیست و نسبت تسهیلات رهنی، ۸۰ درصد است. بنابراین ارائه راه‌حل‌های سریع و خشن این‌چنینی بیش ازآنکه حل‌کننده مساله باشد، خود ضدتوسعه عمل می‌کند. پس بهتر است به جای ۲۵ متر، دولت‌های محلی و مرکزی با هدف‌گذاری خانه‌های ۴۵ تا ۸۰ متری که تقریبا نیمی از معاملات مسکن در تهران را شامل میشود، مشوق‌هایی را تدوین کنند و از عرضه این واحدها توسط بخش‌خصوصی حمایت کنند. بنابراین دولت‌ها بیشتر باید نقش تنظیم‌گری را در این برنامه‌ها ایفا و فرآیندها را تسهیل کنند. این کارها می‌تواند در برنامه‌های هماهنگ با سایر بخش‌ها و در چند بعد انجام شود:
۱- اگر دولت بتوانند در یک بازه پنج ساله نرخ تورم افسارگسیخته را مهار کند، امنیت سرمایه‌گذاری، افزایش تقاضای موثر، افزایش قدرت خرید و رونق اقتصادی اتفاق خواهد افتاد (درحال‌حاضر کشورمان جزو پنج کشور دارای نرخ تورم بالا در بین۱۹۰ کشور است) و اگر توانایی مهار تورم را به هر دلیلی ندارد، شرایطی را به‌عنوان سپر تورمی شهروندان مهیا کند و خرید خانه را با تسهیلات بلندمدت و بازار رهنی فراهم کند.
۲- تدوین نظام مالیاتی مناسب و کارآ برای ساماندهی به دو طرف عرضه و تقاضای مسکن و تعیین بانک اطلاعاتی متقن و قابل‌استناد برای شناسایی واحدهای مسکونی با همکاری دولت مرکزی و محلی. نظام مالیاتی باید بسیار دقیق باشد نه براساس طبقه‌بندی قیمتی مسکن؛ چرا که مثلا اگر قیمت مسکن در تهران ظرف ۳۰ سال گذشته ۳۰۰ برابر شده است، دلیل و متهم اصلی آن تورم بوده است که توسط دولت‌ها به‌وجود آمده و نه صاحبان خانه‌ها. بنابراین مالیات بر زمین و عایدی‌های مکرر در فرآیندهای سوداگری، باعث میشود مالکان زمین‌ها که اغلب شرکت‌های دولتی عمومی و سایر نهادها هستند، اقدام به واگذاری یا تولید در آن زمین بکنند که این امر بخشی از ناکارآیی اقتصاد را بهبود می‌بخشد.
۳- با توجه به اینکه درحال حاضر بازار سوداگری بسیار مخربی در محدوده‌ها و حریم شهرها حاکم است، باید سیاست‌های مدیریت زمین از سوی دولت دنبال شود. در نظرگرفتن مشوق‌ها به زمین‌هایی که توسط بخش‌خصوصی برای تامین سرانه‌ها و خدمات به‌کار گرفته میشود و همچنین زمین‌هایی که برای ساخت مسکن برای اقشار هدف خانه‌دار شدن تخصیص می‌یابد.
۴- تسهیلات بلندمدت و در استطاعت خرید خانه: درحال‌حاضر نسبت تسهیلات خرید خانه به قیمت آن در کشور ما بسیار پایین و ۲۰ درصد است درحالی‌که در سایر کشورها این نسبت به ۸۰ درصد قیمت خانه هم می‌رسد. فارغ از اینکه نرخ تسهیلات بانکی اینجا بیش از ۱۸ درصد و آنجا زیر یک درصد است.
۵- تقویت توسعه‌گران مسکن، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن(REIT) و توسعه نظام اجاره‌داری: توسعه‌گر مسکن با طبقه‌بندی مستاجران می‌تواند برنامه‌ای برای تقویت پس‌انداز خانوارها طرح‌ریزی کند. در سال‌های اخیر، به‌سبب پایین آمدن درآمد سرانه، افزایش هزینه‌ها و بالارفتن هزینه‌های اجاره‌نشینی، پس‌انداز خانوارها کم شده و مستاجران به ندرت می‌توانند در طرح‌های پیش‌خرید خانه شرکت کنند.
بنابراین دولت با پرهیز از مداخله مستقیم و تسهیل‌گری بین‌نهادی و استفاده از توان بخش‌خصوصی می‌تواند بر پاره‌ای از مسائل موجود در بخش مسکن فائق آید. وزارت راه و شهرسازی به‌عنون متولی امر، اقدام به هماهنگی نهادهای مرتبط و نقش‌آفرینان بخش مسکن کند و از طرفی بخش‌خصوصی با استفاده از ظرفیت‌های فنی، مالی و مدیریتی می‌تواند طراحی، اجرا، پشتیبانی و تحویل دائم یا موقت مسکن را در قالب فرآیندی منعطف، شفاف و رقابتی انجام دهد.
