ترکیب سیاست‌های سمت عرضه و تقاضا

علی‌اصغر بدری
مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد

رکود بازار مسکن بی‌شک بر رکود اقتصاد کشور، کاهش تولید ناخالص ملی و نرخ اشتغال تاثیرگذار بوده است. مهم‌ترین عامل رکود بازار مسکن، کاهش تقاضای مسکن به دلیل پایین بودن قدرت خرید است. این مساله باعث شده است تا برآورد تقاضای بالقوه یک میلیونی مسکن در سال‌های اخیر، فعلیت نیابد و اصطلاحا به «تقاضای موثر» مبدل نشود.

در چنین شرایطی اکثر اقتصاددانان به‌درستی بر «تحریک تقاضا» از طریق «سیاست‌های انبساطی» و ابزارهایی از جمله افزایش سقف تسهیلات اشاره دارند. در این صورت تقاضا در بازار و سپس میزان مبادلات مسکن و در وهله بعدی تولید مسکن افزایش خواهد یافت. لذا انتظار آن خواهد رفت که ایجاد ارزش افزوده و اشتغال‌زایی بخش مسکن و ساختمان، رونق را به اقتصاد ملی بازگرداند.

اما از زاویه دیگر نیز می‌توان به این رکود نگریست. پدیده نادری که در شرایط رکود بازار مسکن رخ داده است، آنکه «تقاضا به قصد سرمایه‌گذاری» که «تقاضای سوداگری یا تقاضای سفته‌بازی» نیز نامیده می‌شود، تا حد زیادی از بازار مسکن رخت بربسته است و عمدتا تقاضاکنندگانی در بازار مسکن به مبادله می‌پردازند که «هدف مصرف» دارند. مساله‌ای که این یادداشت بر آن تاکید دارد آنکه در حال حاضر «دستاوردی در شرایط رکود مسکن حاصل شده است که نباید آن‌را از دست داد!» هرگاه در گذشته شوک رونقی در بازار مسکن رخ می‌داد، به تبع آن تقاضا افزایش می‌یافت، اما در «تقاضای مصرفی» افزایش چشمگیری مشاهده نمی‌شد؛ بلکه این «تقاضای سوداگری» بود که ناگهان شدت می‌یافت. در این مقطع سوداگران با هجوم خود به بازار مسکن، به دنبال بهره بردن از افزایش ناگهانی قیمت‌ها بودند. بنابراین از آنجا که افزایش تقاضا باعث ایجاد تعادل در قیمت‌های بالاتری در بازار می‌شد، «تقاضاکنندگانی که قصد مصرف» داشتند، بازنده این شوک رونقی در بازار مسکن می‌شدند و افزایش قیمت‌ها، توان ایشان را در دسترسی به مسکن مطلوبشان کاهش می‌داد.

در شرایطی که تقاضای کاذب در بازار مسکن به دلیل حضور سوداگران در این بازار شکل می‌گرفت، علاوه‌بر زیان مصرف‌کنندگان مسکن، معضلاتی از قبیل ورود غیرحرفه‌ای‌ها به بازار تولید مسکن نیز مشاهده می‌شد. در چنین شرایطی قیمت مسکن و حاشیه سود سازندگان آنقدر بالا می‌رفت که سازندگان غیرحرفه‌ای به بازار تولید سرازیر می‌شدند. غیرحرفه‌ای‌ها از آنجا که دانش، تجربه و تعهد لازم در بازار را ندارند و به ثبات بازار و حضور مستمر خود در این بازار نمی‌اندیشند، به قصد انتفاع کوتاه‌مدت، با استفاده از مصالح و نقشه‌های غیر حرفه‌ای و غیر استاندارد و همچنین الگوهای مسکن نامتناسب با تقاضا، نسبت به هدر دادن سرمایه‌های ملی و کاهش رفاه مصرف‌کننده اقدام می‌کردند.

این در حالی است که سازندگان حرفه‌ای همواره به حاشیه سود منطقی راضی هستند و ترجیح می‌دهند بازار بدون فراز و نشیب باشد تا جریان عرضه و تقاضا فارغ از هر گونه هیجانی با یکدیگر به تعادل برسد. در یک بازار پویا و کارآمد، سازندگان حرفه‌ای با رقابت سالم و «ایجاد برند» از طریق نقشه‌های حرفه‌ای، الگوی صحیح و مصالح باکیفیت می‌توانند حیات اقتصادی خود را تضمین کنند.

بنابراین در صورتی که هدف تحریک تقاضا به قصد ایجاد رونق در بازار مسکن و اقتصاد کشور باشد، نباید این اقدام به‌گونه‌ای صورت گیرد که این عامل به تهدیدی علیه خود مبدل شود. بهترین اقدام در چنین شرایطی، صرفا تحریک «تقاضای مصرفی مسکن» است. در این اثنی سیاست‌هایی در اعطای تسهیلات مانند ارائه وام به «مسکن اولی‌ها» و «زوج‌های جوان» از جمله سیاست‌هایی است که تسهیلات را به دست مصرف‌کننده واقعی (نه سوداگران) مسکن می‌رساند و از این رو قابل تایید است.

از سوی دیگر نقدینگی و سرمایه‌هایی وجود دارند که این روزها عمدتا در بانک‌ها محبوس شده‌اند و در گذشته هر از گاهی بازار سکه، ارز، خودرو، سهام و مسکن را مورد هجوم خود قرار می‌دادند. هر لحظه بیم آن می‌رود که به محض مشاهده رونق در بازار مسکن، این سرمایه‌های سرگردان از بانک‌ها خارج و به «قصد سوداگری» بازار مسکن حمله‌ور شوند. از این رو سیاست‌هایی نظیر «بستن مالیات بر خانه‌های خالی»، «افزایش مالیات بر نقل و انتقال مسکن» و سایر «سیاست‌های تحدیدکننده»، در جلوگیری از این معضل می‌تواند موثر باشد، بر این پایه سیاست‌های انبساطی که معطوف به تحریک تقاضا است باید به صورت توامان با سیاست‌های انقباضی که جلوی سوداگری در بازار مسکن را می‌گیرد، اتخاذ شود تا دستاورد این دوران رکود که همانا «خرید مسکن به قصد مصرف» و «تداوم حضور سازندگان حرفه‌ای» در بازار است، کماکان حفظ شود.