6 ابزار ایجاد رونق

علی قائدی

کارشناس ارشد اقتصاد مسکن

بخش مسکن از جمله بخش‌های اقتصادی است که در عموم کشورها با نوسان و دوره‌های رونق و رکود مواجه است. ولی در ایران به دلایل مختلف از جمله بالا بودن نرخ تورم عمومی، بروز شوک‌های ناگهانی در متغیرهای کلان اقتصادی، نامناسب بودن فضای کسب‌وکار و وجود فضای سوداگرانه و...، بازار مسکن با ادوار تجاری و نوسانات شدیدتری همراه است و قیمت مسکن، سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز و میزان تقاضای موثر مسکن با تغییرات قابل‌توجهی روبه‌رو می‌شوند.

با وجود این، بررسی‌ها نشان می‌دهد اوج تغییر و تحولات در بخش مسکن طی یک دهه اخیر و از سال ۱۳۸۶ روی داده است. در سال‌ ۸۶ و ۸۷ بنا‌به دلایل مختلف که در این مبحث نمی‌گنجد، قیمت مسکن حدود ۸۰ درصد افزایش یافت و به تبع آن سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در این سال و سال ۱۳۸۷ با جهش قابل توجه (به قیمت ثابت حدود ۷۲ درصد طی دو سال) و شکست ساختاری مواجه شد و این روند افزایش قیمت تا سال ۱۳۹۲ ادامه یافت؛ به طوری‌که قیمت مسکن در سال ۱۳۹۲ نسبت به سال ۱۳۸۵ حدود ۵ برابر شد و سرمایه‌گذاری نیز همواره در سطوح بالا باقی ماند. ولی از سال ۱۳۹۲ از یک طرف با ایجاد رکود در کل اقتصاد و کاهش توان اقتصادی خانوار و از طرف دیگر به‌دلیل حجم زیاد واحدهای مسکونی خالی و قفل شدن منابع در این واحدها و به تبع آن کاهش توان سرمایه‌گذاری مجدد سازندگان، بازار مسکن وارد دوره رکود (و به عبارت دیگر دوره تعدیل) شد. نکته قابل تامل این است که ورود بازار مسکن به دوره رکود از سال ۱۳۹۲، هر چند در راستای ایجاد تعدیل در بخش مسکن روی داد و تا پایان سال ۱۳۹۵ رکود در سرمایه‌گذاری در این بازار ادامه داشت، ولی ادامه بیشتر آن، ضمن ایجاد رکود در صنایع وابسته به بخش مسکن، می‌تواند منجر به کاهش احتمالی عرضه در سال‌های آتی و تبعات ناشی از کمبود عرضه مسکن از جمله افزایش قیمت مسکن، اجاره‌بها و به تبع آن تورم عمومی در سال‌های بعد شود. براساس آمارهای منتشر شده، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری کشور از حدود ۷۵۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به کمتر از ۳۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ کاهش یافته است. این در حالی است که میزان نیاز سالانه به مسکن در مناطق شهری حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد در سال است.

در هر حال همان‌گونه که عنوان شد دلیل اصلی کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ایجاد رکود در این بخش، کاهش قدرت خرید خانوار در بازار مسکن و اضافه عرضه موجود در این بازار است. البته باید توجه داشت که این عرضهِ مازاد، عموما در کلان‌شهرها و مناطق شمالی شهرها و همچنین در بازار واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ متراژ وجود دارد که با نیاز بخش زیادی از خانوارهای موجود در دهک‌های متوسط و پایین درآمدی تطابق ندارند. نکته قابل توجه دیگر این است که حدود ۳ میلیون واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهری نیاز به بازسازی دارند. با لحاظ موارد فوق و سایر شرایط موجود در بازار مسکن، می‌توان راهکارهایی به شرح زیر برای ایجاد رونق در بخش مسکن در سال ۱۳۹۶ ارائه کرد.

1- افزایش موثر قدرت خرید خانوار از طریق افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن

همان‌گونه که عنوان شد بخش مسکن در شرایط فعلی از یک طرف با عرضه مطلوب و از طرف دیگر نیاز به مسکن مواجه است ولی میزان تقاضای موثر در بازار مسکن، عرضه مسکن موجود را پوشش نمی‌دهد و این مساله منجر به کاهش تمایل سازندگان به سرمایه‌گذاری مجدد شده است. لذا افزایش قدرت خرید خانوار از طریق افزایش سقف تسهیلات خرید، می‌تواند تقاضای مسکن و تا حدودی انگیزه سازندگان را برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش دهد. البته باید توجه داشت چنانچه تسهیلات خرید مسکن افزایش یابد، اتاق کنترل پولی کشور باید در سال‌های آتی بازار مسکن را به دقت رصد کند تا در صورت پیشی گرفتن تقاضا از عرضه مسکن، نظام تسهیلات خرید مسکن را بازتنظیم کند.

2- اعطای مشوق‌ها و ایجاد زمینه‌هایی برای افزایش ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهری

بافت‌های فرسوده شهری در ایران به‌دلیل برخورداری از برخی امکانات زیربنایی و دسترسی مناسب به خدمات حمل‌ونقلی و همچنین به‌دلیل وجود تقاضای ساکنان موجود و امکان پوشش تقاضای مسکن بخش قابل توجهی از گروه‌های با درآمد متوسط، در شرایط رکودی، نوسازی این بافت‌ها می‌تواند یکی از ظرفیت‌های تقویت ساخت‌وساز و صنایع وابسته محسوب شود. ولی باید توجه داشت که ساخت‌وساز در این بافت‌ها عموما از بازدهی کمی برخوردار است و سازندگان به‌خصوص در شرایط رکودی، تمایل چندانی به سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها ندارند، بنابر این ضروری است به‌منظور افزایش انگیزه در سازندگان، مشوق‌هایی همچون پرداخت بخشی از سود تسهیلات بازسازی واحدهای مسکونی، تخفیف عوارض صدور پروانه ساختمانی و تخفیف انشعابات آب و برق و گاز ارائه شود. این مشوق‌ها عموما به منابع مالی نیاز دارند، ولی در کنار اهرم مالی، باید از دیگر راهکارهای افزایش انگیزه نیز استفاده کرد که از جمله آنها بازسازی بافت‌های فرسوده با رویکرد محله‌محوری و استفاده از توسعه‌دهندگان است. این رویکرد منجر به ایجاد ارزش افزوده بیشتری در بازسازی بافت‌های فرسوده می‌شود و سرمایه‌گذاران بیشتری را به بافت‌های فرسوده سوق می‌دهد.

3- اجرای برنامه مسکن اجتماعی و حمایتی در بخش مسکن

براساس برنامه مسکن اجتماعی و حمایتی مصوب هیات دولت در سال ۱۳۹۵، در طول برنامه پنجم توسعه، سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکن مناسب باید در قالب روش‌های مختلف ساخت، خرید و اجاره، برای اقشار کم‌درآمد تولید یا تامین شود. با اجرای این برنامه نیز انتظار می‌رود تا حدودی بازار مسکن با تحریک مواجه شود.

4- کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی

بالا بودن نرخ سود بانکی و همچنین کاهش بازدهی اقتصادی در بسیاری از بخش‌های اقتصادی، باعث شده است که از یک طرف انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز مسکن مانند سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های واقعی اقتصاد کاهش یابد و از طرف دیگر منجر به کاهش انگیزه و همچنین کاهش قدرت خرید خانوارهای متقاضی مسکن در بازار مسکن شود. زیرا نرخ بالای سود بانکی، ضمن افزایش اقساط بازپرداختی تسهیلات خرید مسکن، باعث می‌شود بخشی از خانوارهای متقاضی مسکن به‌خصوص در شرایطی که قیمت مسکن ثابت است، از خرید مسکن مورد نیاز خودداری کرده و نقدینگی خود را در شبکه بانکی سرمایه‌گذاری کنند.

5- تکمیل واحدهای مسکن مهر

هر چند بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکن مهر تاکنون تکمیل شده‌اند ولی تکمیل بخش نیمه تمام مسکن مهر نیز می‌تواند به سهم خود در ایجاد رونق در بخش مسکن کمک کند. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی بخشی از واحدهای باقیمانده مسکن مهر، فاقد متقاضی یا دارای مشکلات حاد هستند ولی بخشی از این واحدها (حدود ۱۳۰ هزار واحد) کم مساله هستند و تمرکز متولیان مسکن مهر در سال ۱۳۹۶، باید بر تکمیل این واحدها باشد.

6- استفاده از شرکت‌های لیزینگ

براساس دستورالعمل مصوب شورای پول و اعتبار در تاریخ ۱۴/ ۱۰/ ۱۳۹۵ در خصوص تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت‌های لیزینگ، این شرکت‌ها مجوز ورود به بخش مسکن را دارند و شرکت‌های لیزینگ غیربانکی قادر به ارائه تسهیلات با نرخ سودِ تا ۳ درصد بالاتر از سیستم بانکی و تا سقفِ ۷۰ درصد از قیمت مسکن هستند. ولی بالا بودن نرخ سود و پایین بودن دوره بازپرداخت تسهیلات، یکی از موانع استفاده از این شرکت‌ها در بخش مسکن است. نکته قابل توجه در خصوص راهکارهای اشاره شده این است که اجرایی کردن آنها عموما وابسته به تخصیص منابع از محل بودجه عمومی و کاهش قابل توجه نرخ سود بانکی است. هر چند به نظر می‌رسد تخصیص منابع از محل بودجه عمومی نیز در سال ۱۳۹۶به سختی امکان‌پذیر شود ولی کاهش موثر نرخ سود بانکی به‌دلیل وجود مشکلات در سیستم بانکی کشور، تا حدودی مشکل‌تر به نظر می‌رسد. بنابراین می‌توان گفت اگرچه شرایط درون بخشی بازار مسکن همچون وجود عرضه کافی و ثبات قیمت مسکن، برای اجرای راهکارهای ذکر شده مهیا است ولی شرایط برون‌بخشی برای اجرای آنها، به سختی در سال ۱۳۹۶ مهیا می‌شوند.

6 ابزار ایجاد رونق