واسطه‌گری در بازار مسکن

محمد کوثری
کارشناس اقتصاد مسکن

اگر چه سیستم بانکی می‌تواند نقشی مهم و مفید در بازار مسکن ایفا کند، ورود نا بجا و غیر اصولی آن نه تنها بر این بازار بلکه بر سایر بخش‌های اقتصادی نیز پیامدهای نامناسبی دارد. اگر سیستم بانکی به جای کارکرد اصلی خود یعنی واسطه‌گری مالی، به سرمایه‌گذاری مستقیم در حوزه ساخت یا خرید مسکن بپردازد، از یک طرف عدم نفعی را بر متقاضیان تامین مالی تحمیل کرده و از طرف دیگر تقاضای غیر مصرفی بازار مسکن را افزایش داده است که هر دو تبعات نامطلوبی بر جای خواهند گذاشت. قوانین بانکداری ایجاب می‌کند که کیفیت و نقدشوندگی سرمایه بانک‌ها دارای استانداردهای مشخصی باشد و این امر بانک‌ها را از ورود به فعالیت‌هایی نظیر سرمایه‌گذاری مستقیم در مسکن منع می‌کند. با این حال تمایل به کسب منفعت بیشتر در غیاب نظارت کافی بر عملکرد، بانک‌ها را در دوره رونق بازار مسکن به سرمایه‌گذاری در این بازار متمایل می‌کند و این ورود بدون ضابطه پیامدهای قابل انتظار خودش را نیز دارد.

پیامدهای تحمیل شده بر بازار مسکن

بخشی از تقاضای سیستم بانکی در خرید واحدهای مسکونی به منظور ایجاد شعب جدید یا ساختمان‌های اداری و بخشی از آن نیز تنها به منظور سرمایه‌گذاری و کسب سود از این طریق است. برای مثال در اوایل دهه 1390، در شرایطی که اقتصاد کشور در شرایط رکودی به سر می‌برد و تورم عمومی قیمت‌ها نیز بسیار بالا بود، بازار مسکن نیز دوران رونق خود را سپری می‌کرد و بنابراین بسیاری از اشخاص حقیقی و حقوقی (از جمله برخی از بانک‌ها) برای حفظ ارزش پول خود در مقابل تورم، وارد بازار مسکن شدند. حتی می‌توان گفت ایجاد برخی از شعب بانک‌ها در این زمان نه از روی نیازسنجی و امکان‌سنجی، بلکه به منظور خرید و سرمایه‌گذاری در ساختمان آن شعب بوده است. این نوع ورود به بازار مسکن که مشخصا تقاضای غیرمصرفی را افزایش می‌دهد، به تسهیل رشد بیشتر قیمت‌ها و ایجاد حباب قیمتی می‌انجامد. این موضوع به‌طور معمول بدون شناخت صحیح و بدون توجه به ادوار تجاری بازار مسکن و در وضعیت اوج رونق صورت گرفته و موجب جهش قیمت‌ها می‌شود.

این در حالی است که جهش قیمت‌ها خود هشداری برای در پیش بودن رکود است و هر چه این جهش شدیدتر باشد رکود بعد از آن نیز به‌طور معمول عمیق‌تر است. اتفاقی که در طی چند سال اخیر در بازار مسکن به خوبی تجربه شد و جهش قابل توجه قیمت‌ها در سال 1391 و فصل اول 1392، رکودی عمیق و طولانی را به دنبال داشت. علاوه بر این، کیفیت تقاضای ایجاد شده از طرف بانک‌ها در بازار مسکن، موجب بر هم خوردن تعادل کیفی تقاضا در بازار این کالای غیرهمگن می‌شود. تقاضا از طرف بانک که طبیعتا بسیار کمتر با محدودیت‌های بودجه‌ای یک متقاضی معمولی مواجه است، بیشتر به سمت واحدهای لوکس و گران‌قیمت است. این تقاضا در حالی شکل می‌گیرد که معمولا چه در فرآیند ساخت‌وساز و چه در مکانیزم خرید، استفاده از منابع مالی به‌صورت بهینه نبوده و هزینه‌ها به درستی کمینه نمی‌شوند. این امر نیز به نوبه خود از یک طرف موجب ایجاد تورش و انحراف در ساخت‌وساز (به سمت واحدهای لوکس و گران‌قیمت) شده و از طرف دیگر به افزایش قیمت کمک می‌کند.

پیامدهای تحمیل شده بر سیستم بانکی و سایر بخش‌های اقتصادی

زمانی که بانک‌ها بر خلاف استانداردهای بین‌المللی عمل کرده و به جای تامین مالی افراد و بنگاه‌های کم‌ریسک و دارای صلاحیت، خود مستقیم به سرمایه‌گذاری آن هم در بازار مسکن بپردازند، نه تنها نقدشوندگی سرمایه آنها به شدت کاهش می‌یابد، بلکه ارزش اسمی سرمایه آنها نیز به خطر می‌افتد. اتفاقی که در حال حاضر با آن مواجه هستیم و بسیاری از ملک و املاک خریداری شده توسط بانک‌ها در چند سال گذشته حتی به قیمت اسمی خریداری شده نیز قابل فروش نیستند. این امر موجب بالا رفتن دارایی‌های سمی بانک‌ها و تضعیف شاخص‌هایی مثل کفایت سرمایه آنها می‌شود که هر چند در داخل کشور هنوز آن طور که باید به آنها اهمیت داده نمی‌شود، در سیستم‌های بین‌المللی بسیار حائز اهمیت بوده و امتیازی منفی برای آن بانک محسوب می‌شود. اصولا از آنجا که بخش عمده‌ای از سرمایه بانک‌های تجاری از طریق سپرده‌‌گذاری افراد تامین شده و در واقع پول بانک‌ها عمدتا پول مردم است، براساس قوانین و استانداردهای بین‌المللی بانک‌های تجاری اجازه ورود به هر حوزه یا تقبل کردن هر ریسکی را ندارند.

قفل شدن منابع بانک‌ها در بازار مسکن که نقدشوندگی نسبتا پایینی دارد، به انجماد منابع سیستم بانکی کمک کرده و قدرت وام‌دهی و تامین مالی بانک‌ها را کاهش می‌دهد. این امر خود از جمله عوامل بروز تنگنای مالی به‌عنوان یکی از دو معضل سال‌های اخیر اقتصاد کشور (در کنار معضل کمبود تقاضا) بوده است. وقتی بخش‌های اقتصادی و به‌طور خاص بنگاه‌های تولیدی با تنگنای مالی مواجه باشند و برای تامین مالی خود دچار مشکل شوند، به‌طور طبیعی قدرت ایجاد ارزش افزوده توسط آنها کاهش یافته و در نهایت کل اقتصاد از آن متضرر می‌شود.

عملکرد صحیح سیستم بانکی در بازار مسکن

همان طور که به آن اشاره شد، کارکرد اصلی سیستم بانکی واسطه‌گری مالی است. سیستم بانکی باید با ایجاد ابزارهای مختلف و متنوع، عمدتا به تامین سرمایه در گردش بنگاه‌های تولیدی و همچنین تامین مالی طرف تقاضا بپردازد. سیستم بانکی به جای ورود مستقیم به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن می‌تواند علاوه بر اعطای تسهیلات برای خرید، ساخت و تعمیر واحدهای مسکونی که به‌طور معمول انجام می‌گیرد، ابزارهای جدیدتری مثل حساب امین را به بازار مسکن ارائه کند. ابزاری که هم در راستای نقش اصلی سیستم بانکی است و هم برطرف‌کننده یکی از چالش‌های بازار مسکن و تسهیل‌کننده انبوه‌سازی و پیش‌فروش در این بازار است. بنابراین نقش سیستم بانکی در بازار مسکن نقشی مهم و قابل توجه است که باید با توجه به نیاز بازار و در چارچوب استانداردهای تعریف شده برای سیستم بانکی صورت گیرد.