قضازدایی از معاملات

دکتر نصیر مشایخ
عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران البرز

تصویب قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها دلایل حقوقی، اجتماعی و اقتصادی گوناگونی دارد. نداشتن قانون خرید و تهیه مسکن و امکان تامین مرحله‌ای و اقساطی بهای مسکن، سبب ترویج انعقاد این گونه قراردادها شده بود، اما راهکارهای مناسب قانونی جهت انجام مفاد قرارداد و ایفای تعهد توسط طرفین به‌ویژه پیش‌فروشندگان وجود نداشت.

وجود خطرهای گوناگون، فضای این گونه قراردادها را ناامن کرده بود. پیش‌فروشندگان پس از فروش واحدهای هنوز ساخته نشده و اخذ بخشی از بهای آن، ساختمان در حال ساخت را برای اخذ تسهیلات در رهن بانک قرار می‌دادند یا آن را به اشخاص متعددی واگذار می‌کردند. به جز این موارد پیش‌فروشندگان بدون رعایت ضوابط قانونی و بی‌توجه به جواز احداث بنا، اقدام به تخلفات ساختمانی می‌کردند و واحدهای ساخته شده غیرقانونی را نیز به مردم واگذار می‌کردند و همه اینها سبب می‌شد که خریداران پس از پرداخت همه داشته‌های خود به هیچ نرسند. از سوی دیگر چنانچه ساخت بنایی به سرانجام می‌رسید به علت بدهی به بانک یا به‌دلیل بدهکاری‌های ناشی از تخلفات ساختمانی به شهرداری هیچ‌گاه به سرانجام دلپذیر حضور در دفترخانه و انتقال منتهی نمی‌شد. اینها انگیزه‌های قوی تصمیم درست قانون‌گذار بود تا قانون پیش‌فروش را تصویب کند. قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها از جهت حقوقی، همه این خطرات را از بین برده و ضمن پیشگیری از وقوع جرائم متعدد، نگرانی‌های متقاضیان کم‌توان مسکن را از بین برده است. این قانون از دو جهت دارای آثار چشمگیر اجتماعی است. از یکسو با اقداماتی پیشگیرانه، سبب امنیت فضای بازار پیش‌فروش شده است. زیرا این قانون طرفین را ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی می‌کند. تنظیم سند رسمی پیامدهای خوشایند گوناگونی دارد. اول اینکه به‌دلیل ثبت رسمی و درج سوابق آن در اداره ثبت امکان وقوع معامله معارض و فروش یک واحد به چند نفر را عملا غیرممکن می‌کند. دوم اینکه به‌موجب این قانون، تسهیلات بانکی جهت تکمیل احداث بنا به پیش‌خریداری اعطا می‌شود که به‌طور رسمی اقدام به تنظیم قرارداد کرده است و سوم اینکه حل و فصل اختلافات بین پیش‌فروشنده و خریدار در خارج از دادگاه و تنها در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود. همه این امور منجر به بهداشت حقوقی و نیز رفع همه نگرانی‌های طرفین می‌شود. از همین رو سبب قضازدایی این قراردادها و کاهش پرونده‌های دادگاه‌ها نیز می‌شود و خریدار را نهایتا با امضای سردفتر اسناد رسمی به منزل مقصود می‌رساند. اما اجرای این قانون مستلزم همکاری چند نهاد حاکمیتی و عمومی است. اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی و شهرداری از جمله این نهادها هستند. شهرداری مکلف است در زمان صدور جواز ساخت و قبل از احداث بنا، اقدام به صدور شناسنامه فنی و تعیین مشخصات دقیق واحدهای در حال ساخت کند و وضعیت آن را به اداره ثبت و دفترخانه‌ها اعلام کند. اما متاسفانه هنوز شناسنامه فنی قابل استناد برای تنظیم اسناد پیش‌فروش از سوی شهرداری‌ها صادر نشده است. برخی بر این گمانند که صدور این شناسنامه‌ها و تنظیم سند پیش‌فروش از درآمدهای شهرداری خواهد کاست و این امر را انگیزه عدم صدور شناسنامه‌ها اعلام کرده‌اند. اما به‌جز این، وجود شرایطی سخت و مدارک بسیار، اجرای این قانون را با موانعی درخور توجه روبه‌رو کرده است. بنابراین با وجود آنکه دفاتر اسناد رسمی حتی نمونه اسنادی را در این خصوص طراحی کرده‌اند انتظار می‌رود که شهرداری‌ها و سایر نهادهای دست‌اندرکار در ایجاد زمینه‌های این قانون و تسهیل صدور شناسنامه فنی، راه دستیابی به امنیت و ثبات اقتصادی و نهایتا ایجاد رونق بازار مسکن را به انگیزه‌های درون‌سازمانی ترجیح دهند.

این در حالی است که الزام به صدور سند رسمی برای تمام معاملات ملکی موضوعی لازم و ضروری است. علاوه‌بر قانون پیش‌فروش ساختمان، مجلس شورای اسلامی چندی پیش در جریان بررسی لایحه تنظیم برخی از احکام برنامه‏های توسعه کشور تصویب کرد: «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‏شده مانند بیع، صلح، اجاره و رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به‏طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.» بر این اساس اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. اگرچه در این مصوبه به صراحت موضوع ممنوعیت صدور اسناد عادی شامل مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه مطرح نشده اما از آنجا که در این مصوبه تاکید شده اسناد عادی معاملات در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد است، طرفین معامله ملکی مکلف به ثبت رسمی قراردادهای خود در دفترخانه‏ها شده‏اند.

این مصوبه هرچند به منزله ممنوعیت انجام معامله و تنظیم قرارداد‌های غیررسمی میان طرفین معامله یا با واسطه دلالان ملکی نیست، اما به موجب آن، اگر قرارداد عادی تبدیل به سند رسمی نشود نمی‏توان آن را در دعاوی قضایی مورد استناد قرار داد. همچنین علاوه‌بر این لایحه، مبنای قانون کاداستر باید اطلاعات تمام معاملات رسمی مربوط به املاک در سامانه جامع اطلاع‌رسانی املاک ثبت شود. بر این اساس می‌توان گفت احیای قوانینی که نتیجه آنها الزام به صدور اسناد رسمی برای کلیه معاملات ملکی به رسمیت شناخته شده و در قالب مصوبه قانونی در می‌آید، همچون قانون پیش‌فروش ساختمان در واقع به نوعی بازگشت تمام دستگاه‌ها و فرآیندها به وظایف و جایگاه ذاتی و قانونی خود یا تعیین این جایگاه برای آنها است.